カテゴリ：保証人、保証会社でお困りの方必読情報 / 投稿日付：2024/03/08 15:25
今、審査に落ちて困っているアナタ。
たった１つの重要な方法を押さえれば審査は通過します。その方法を大公開！
入居審査に落ちた場合、どうすればいいのでしょうか？そもそも審査基準とはいったいどのようなものなのか？不動産業者や保証会社の審査基準と改善策をまとめました。
(この記事は約4分でよめます)
目次
1. 不動産業会社と保証会社の審査基準の違い
2. 不動産会社のみの審査がある
3. 保証会社の審査を知る
4. 物件を選ぶ前に・・・
5. 審査に落ちた。どうすればいい？
6. 住みたい部屋に住むために
不動産業会社と保証会社の審査基準の違い
保証会社を利用するしないに関わらず、賃貸借契約を結ぶ際には入居審査(※)があります。審査基準は不動産会社と保証会社では異なりますので、審査に通らなかった理由や対策もそれぞれ分けて考える必要があります。
※当社では一部審査なしの物件もあります。(情報は最下部にあります)
不動産管理会社の審査基準
ひと昔の不動産管理会社は現在の保証会社の機能を補完していました。
機能というのは、申込者の審査です。
審査内容は大きく2つに分別されて、
①定量的な審査：
年齢・年収・保証人属性など数値(定型)化できる情報を指します。
②定性的な審査：
人の身なりや、対人コミュニケーション能力などの行動全般
です。
この2点は実は綿密に連動していることが多く、「人は見た目が9割」「謙虚さ」「清潔感」などが家賃支払いの能力に連動することがあります（あくまで一般理論で、少数意見等は度外視しています）。
要するに、ひと昔前の管理会社は、定量面と定性面を総合的に鑑みて審査をしました。
そのため、各物件担当者はほぼ毎日のように人を見て審査をしていたため、人を見る目が養われています。
そして、今では、定量的な審査が保証会社に移行したため、審査の目が衰えている状態です。
これはある意味大家さんにとっては大きなマイナスで、借主かつ審査に不安な方にはプラスポイントです。
保証会社の審査基準
前述の通り、保証会社は基本的に定量的審査を行います。
具体的には申込書に記載された事項がただしいかどうか、です。
逆にいうと、申込書の記載事項が正しいことを証明することができれば審査は通ります（前提として、対象の保証会社で過去家賃滞納がないこと、かつ信販系保証会社であったばあい、信用情報に傷がない事）。
保証会社は通常、申込書に記載された内容を証明書（収入証明書・身分証明書・在籍証明書など）を照合して事前に簡易審査を行い、そこから電話の本人確認をもって行います。
審査基準にブレがないように、ある程度定型的な業務とされています。
審査が通りにくい方は、この仕組みを理解して審査に臨む必要があります。今既に物件に申し込みをしている方で審査が不安な人は、不動産仲介会社にある程度の事情を説明し後述する対策を取る必要があります。
不動産会社のみの審査がある
家賃保証会社を利用せずに不動産会社のみで審査が行われる場合は、家賃の滞納情報や個人の信用情報を参照して判断されることはほぼありません(※)。
※ﾜﾝﾎﾟｲﾝﾄ：過去、そこの不動産会社or大家さんから借りて、滞納したことがある場合は、(仮に保証会社の審査が通る人でも)審査が通りません。
ではどこで判断しているのでしょうか？
それは、申込書に記載されたデータと不動産会社の人物評価。会社の就職面接のようなイメージで考えるとわかりやすいかもしれません。
もし審査に落ちてしまったら、担当者に怪しい・信用できないと思われたことが原因と考えられます。
そうならないように行う対策は泥臭いものです。例えば、身なりを普段の服装とは違い、誰が見ても可もなく不可もない服装です。
例を挙げるなら、ユニクロのマネキンが着ているような服装です。「何だ簡単じゃん」と思われる方もいれば、ファッションはポリシーだから自分の信念は曲げたくない。と思われる方もいると思います。
前者の方は審査通過率がグッと高くなります。
後者の方は信念を貫き自尊心が高くなる一方で審査通過率は低くなります。
一時の状況に流されずに、自分の居住地を確保するという長期的視点を持っことが重要です。
保証会社の審査を知る
保証会社の審査を受ける場合は不動産会社の評価も加味されますが、保証会社の審査結果が優先されます。
難易度としては、
保証会社＞管理会社＞大家さん
というイメージです。
保証会社で確認するのは、支払い能力（家賃をきちんと払えるか）＆犯罪履歴＆滞納履歴です。同じ加盟団体に属する保証会社同士が情報交換をすることはありますが、独自審査を行なっていることも多く、すべての保証会社がつながっているわけではありません。
審査に落ちてしまったという場合は「収入に対して家賃が高過ぎる」ケースが多くなっています。また過去に家賃の滞納をしたことがあったり、債務整理していると落とされることもあります。
※ﾜﾝﾎﾟｲﾝﾄ：なお、保証会社の審査に落ちると、その情報自体が、信用情報機関に残り他の保証会社の審査に通らないこともあります。無策の状態や、不動産仲介会社の担当者が経験値が低く「とりあえず、審査バンバンかけちゃってください」といって全て審査が落ちると、向こう3-5年お部屋が借りれなくなります。
不動産会社の審査に通りやすくなる方法はある？
審査に通るための確実な方法というのは存在しません。ただし、やったおいた方がよいということはあります。
不動産会社のみの審査の場合は、身なりや態度で相手に悪い印象を与えないことが重要になります。
わざわざスーツを着ていく必要はありませんが、清潔感のある服装でしっかりとした受け答えをするよう心がけます。1つの不動産会社で審査が通らなかったとしても、あきらめずに他社もあたってみるのがよいでしょう。
保証会社の審査に通りやすくなる方法はある？
保証会社の審査を受ける場合は急に支払い能力を上げるということはできませんので、まず収入に見合った物件を探すことです。どうしても心配な場合は連帯保証人を付けることも考えた方がよいでしょう。
また審査の過程で保証会社から本人確認の電話が入ります。そこでの応対をしっかり行うことも重要※です。保証会社によって審査基準は異なりますので落ちてしまったら別の会社を利用することも検討してみてください。
※ﾜﾝﾎﾟｲﾝﾄ：ある保証会社(D社)は、会社代表者が直接本人確認の電話をします。その際の回答対応で虚実を見抜いたり、申込用紙の実態を確認をするそうです。いくら収入があっても電話対応1つで審査に通らないこともあるかもしれません。
保証会社の審査に落ちないためには？
何社も不動産会社を周り、できるだけ多くの部屋を内見し、やっとの思いで部屋を決めた・・・にも関わらず、いざ部屋の申し込みをしたら保証会社の審査に落ちてしまった！！ そんな経験はありませんか？
たとえ審査に落ちなくとも、審査が通るかどうか、気になりますよね。せっかく時間をかけて選んだ部屋。 すでに今の部屋には退去届けを出してしまったのに、審査がダメで選び直しになってしまったら、猶予が差し迫って気が気じゃありません。
しかも、住みたい部屋に住めないというショックや、時間がないという焦りだけでなく、不動産会社側に「この人信用ないのかな？」なんて疑念も抱かせてしまいます※。
※ﾜﾝﾎﾟｲﾝﾄ：実際に私たちがお部屋探しをする前には、「信用があるか」「どの保証会社の審査が通るか」など細かい情報をお聞きします。その状態で審査の通るお部屋を探すため、お客様に疑念いだくことはありません。
引っ越しには手間も時間もお金もかかるからこそ、審査落ちなんて考えたくもないですよね。
でもご安心ください。 保証会社の審査にはいくつかのポイントがあるので、そのポイントを押えることで、引っ越し時に無駄な時間を使ったり、嫌な思いを抱かないようにできるのです。
物件を選ぶ前に・・・
まずは、審査をする以前の問題についてです。
以下の３つのいずれかに当てはまる方は、部屋を見つけるのは極めて難しいです。
1. 無職で収入なし
2. 連絡手段を持ち合わせていない(固定電話も携帯電話もなし)
3. 借りようとしているお部屋の家賃が収入に見合っていない(例えば収入が20万なのに30万のお部屋を借りようとしているなど
4. 身分証明書が何もない
1については、条件によっては心配いりません。
例えば、求職のために東京に出てくる20代前半の方などは、家賃が10万、20万と高いものでなければ、比較的審査は問題ないでしょう。
これが50代、60代となってしまうと、仕事が見つかるまでに時間がかかる可能性が高いのでなかなか審査を通すのは難しくなってしまいます。
2は必須条件で、留学のために来日したての外国人の方でも、電話番号がないと契約はできません。まずはプリペイド式携帯電話(※)を持つことをオススメします。
※ﾜﾝﾎﾟｲﾝﾄ：新大久保と大久保をつなぐ大久保通りや秋葉原に行けば、即日短時間で発行してくれるプリペイド式携帯を販売している店舗があります。
審査に落ちる原因とは？
次に、そもそもなぜ賃貸保証会社の審査に落ちてしまうのかを考えます。
審査に落ちてしまう理由は多くありますが、中でも大きい理由は以下の２つです。
1. 過去に保証会社を利用、現在に至っても家賃の未払い分が残っている
2. 過去に保証会社を利用、現在は家賃の未払い分は解消しているが、何度も保証会社から代位弁済を受けてしまっている
この2点に関しては、家賃を毎月必ず支払っていれば、何の心配もありません。また、口座残高が足りず、家賃を延滞してしまったとしても、速やかに振り込みをしていれば問題ないでしょう。ただし、毎月遅延してしまうなど、頻度が多い方は要注意です。さらに細かい点を見ていくと、
3. 保証会社からの電話連絡時に、非協力的な態度をとってしまう
4. お部屋を借りる際に書いた入居申込書の内容と、審査の電話確認時にまったく違う内容を言ってしまう
5. 何度保証会社が契約者（もしくは緊急連絡先）に電話連絡を入れても、全く出ない、折り返しもない
6. 転貸借、民泊の可能性を含んでいる
なども挙げられます。
審査に落ちた。どうすればいい？
それでも審査に落ちたという方。ご安心ください。
なぜなら、審査が通らなかった理由を分析して対策を考えれば審査が通る物件はあるからです。
（本章は特定物件のみの「ココの物件しか住みたくない」という方以外の方法論です。特定の物件だけの審査を通してほしいという方は、ここで離脱いただいたほうが時間の節約になります。）
続きですが、その答えは“全ての保証会社がつながっているわけではない”からです。ただし、つながっている保証会社もあります。見分ける方法は、加盟機関が同一であるかどうか。です。
以下、わかりやすくまとめました。
まとめて解説すると、
加盟機関が「CIC」となっているものは全て繋がっています。ここが1社でもNGであれば同じ表にある保証会社の審査は向こう5年は通りません。
加盟機関が「LICC」となっているものは全て繋がっています。ここは1社NGがあっても、同じ表内の保証会社でも審査が通る可能性はあります。
加盟機関が「CGO」となっているものは全て繋がっています。ここは2-3社NGがあっても、同じ表内の保証会社でも審査が通る可能性はあります。
※ﾜﾝﾎﾟｲﾝﾄ：以下表を見ましたら、その下の注意事項を必ずご確認ください。
<注意事項>
上記で、「LICC」「CGO」は、そのうちの1つがNGでも審査が通る場合があると言いましたが、あくまで“可能性”の話です。理屈を知らないで別物件で審査をすれば、ほぼ100%審査落ちします。
理屈というのは、『なぜ審査が落ちたのかを分析すること』です。これができる業者は都内でも弊社含め3社しかありません。
分析をせずに、2,3,4社と審査を落ちる方が後を絶ちません。ご注意ください。
住みたい部屋に住むために
A社(の保証会社)で審査落ちしたけれども、B社(の保証会社)で再度申し込みをしたら、審査に通った！なんてことも結構あります。これは、保証会社によって審査基準が違うからなのです。
もし過去に家賃保証会社より代位弁済(家賃の立替)をされていたとしても、同じ家賃保証会社でなければ、その滞納情報が他の保証会社ではわからない可能性があります。
また、保証会社によってはクレジットカードの利用状況を確認する所もあるので、普段のクレジットカードの支払い遅延なども注意が必要です。ただし、これに関してもクレジットカード情報を確認する保証会社と確認しない保証会社があります。
審査基準は保証会社によって違うので、少しでも不安のある場合は、複数の保証会社を取り扱っている不動産会社で物件を探すのがオススメです。不動産会社も仲介手数料をもらえますし、空室をなるべく早く埋めたいので、審査落ちで契約できないなんて事は避けたいのです。
ですから、もし不安のある場合は「何件の保証会社があるか？」「審査の通りやすい保証会社を扱っているか？」など、先に不動産会社に問い合わせるのが良いでしょう(※)。
※ﾜﾝﾎﾟｲﾝﾄ：この質問をすること自体が「私は審査が通りにくいです」ということを吐露するような行為ですので、電話口の不動産会社担当者の人柄も読み解くといいかもしれません。また、その会社の口コミなどを事前にチェックすることをオススメします。
最終的には申し込みをしてみないと分かりませんが、不安な点は正直に不動産会社に相談することをオススメします。 不動産会社もプロなので、なんとかして審査を通そうとしてくれます。
また、これから就職・転職する、転職したばかりなどの理由で、勤続年数が一年未満の場合や、勤続一ヶ月にも満たないので給与明細がない場合などは、源泉徴収票がないので、別の方法で所得（年収）の証明が必要となります。もしそういったタイミングで引っ越しを検討する場合は、
・給与明細を保管しておく（最低３ヶ月分）
・雇用契約時に予定年収（月収）額を記載した契約書を貰っておく
・（予定年収等記載の）内定通知書を保管しておく
など、所得を証明できるものを持っておくようにすると安心です。さらに、稀にですがオーナー指定の保証会社(審査が厳しいところを指定する場合が多い)しか使えない物件もあります。時間と労力を無駄にしないために、兎にも角にも不安な点は必ず先に不動産会社に相談するようにしましょう。
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この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年 | 株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。 |
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