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賃貸 契約の初期費用 が払えないときは?費用を抑える物件探しのコツとは
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2021/02/20 16:50

なるべく初期費用を抑えたい方に伝えたい!賃貸のプロが教える、コスパのいい郊外物件をおススメする理由

(この記事は、約4分で読めます)


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目次

1. 初期費用の相場はいくら?

2. 郊外物件をおススメする理由
     2.1 そもそもの家賃を抑えられる
     2.2 敷金・礼金が安く済む
     2.3 フリーレント付きがあることも
     2.4 退去費用が後払いOKが多い 
     2.5 初期費用キャンペーンも豊富


3. 初期費用を分割払いにするコツ

4. まとめ






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1. 初期費用の相場はいくら?


 

賃貸契約にかかる初期費用は一般的に家賃の4.5倍~5倍と言われています。

 

内訳としては、

・敷金 →家賃1か月分

・礼金 →家賃1か月分

・前家賃 →家賃1か月分

・仲介手数料 →家賃1か月分

・鍵交換費用 →1.5万~2万

・火災保険料 →1.5万~2万

・保証会社の初回保証料 →家賃0.5か月分~1か月分

 

例えば家賃が8万円だとすると、初期費用は40万円程度です。

家を借りるだけでもこれだけの費用がかかってくるわけです。

 

ただ、これらがフルでかかってくるのは都心物件です。

都心は初期費用が高くても借り手の需要があるため、なかなか費用を値引いてくれることはありません。

 

でも実は、郊外物件ではこれらの費用をカットできる場合が非常に多いのです。

郊外物件とは都心駅(例えば新宿駅)から電車で30分以上離れたエリアを指します。具体的には東京市部(23区外)、埼玉、千葉エリアです。

 

私たちが郊外物件を強くおススメする理由をご説明します!



2. 郊外物件をおススメする理由




✓そもそもの家賃を抑えられる

建物や設備がほぼ同じグレード・築年、住戸条件、広さも同じお部屋でも、都心から30分離れるだけでかなり家賃は変わります。

 

一例として、新宿駅と田無駅(新宿駅から西部新宿線で30分の駅)で比較してみます。

駅徒歩5分圏内、築年2000年前後、25㎡という条件だと

 

新宿駅周辺:10万円~12万円

田無駅周辺:6万円~7万円

これほどの差があります。



✓敷金・礼金が安く済む

そもそも敷金・礼金とは何のための費用なのでしょうか?

 

一般的には

 

敷金:家賃滞納があったときの充当金、退去時のクリーニング費用に相等

礼金:大家さんが支払う物件の税金(固定資産税・都市計画税)に相等

 

つまり、敷金は家賃が安くなればなるほど安くなり、礼金は物件にかかる税金が安くなればなるほど安くなります。

 


✓フリーレント付きがあることも

「フリーレント」とは、はじめの数か月間の家賃がタダになることです。

だいたい初めの1か月間~2か月間というパターンが多いです。

 

都心物件でフリーレント付きはまずありません。

郊外物件のオーナーさんが空室対策でフリーレントを付けていることがたまにあります。

 

条件の悪い物件(駅から遠い、日当たり悪い、築古、1階など)ほどお得な条件付きで借りられることがあります。

 


✓退去費用が後払いOKが多い

都心物件では、退去時のクリーニング費用(ワンルームだと約4万~6万)は、契約時に先払いのパターンが8割がたです。

 

「敷金ナシ」とうたっている物件も、実は退去時クリーニング費用は先払いということがほとんどです。

 

「敷金ナシ」は広告の見かけ上目を引くための戦略でしかありません。

 

敷金はクリーニング費用に充てられることが多いので、大家さんにとっては「敷金」として受け取ろうが「クリーニング費用」として受け取ろうが同じことなのです。

 

しかし、郊外に行けば行くほど退去費用は退去時の支払いでOKな場合が多いです。

 

物件オーナーにとっては退去時費用を先に払ってもらえれば安心ですが、やはり郊外物件だと借り手がつきにくいこともあって、後払いでもいいよという慣習が強いです。

 

 

✓初期費用キャンペーンも豊富

不動産業界の閑散期には初期費用がお得になる割引キャンペーン等が打ち出されることが多いです。特に郊外物件ではキャンペーンが連発します。

 

狙い目は7月~8月、11月~12月です。

いわゆる夏季休暇、年末休暇あたりはみんなお休みモードになるため引っ越しする人は少なくなります。

 

逆に一番の繁忙期は1月~3月です。

この時期は、自然に借り手が付きやすいため大家さんもかなり強気です。ゆえにキャンペーンも少なくなります。

 

特に緊急の理由がない限り、この時期に物件探しをするのは避けたほうがいいです。

 

 

3. 初期費用を分割払いにするコツ


 

相談先の不動産屋さんによっては、初期費用の分割払いが可能なことがあります。

 

初期費用の流れとしては

 

敷金・礼金・前家賃 →物件オーナーへ

保証料 →保証会社へ

火災保険料 →保険会社へ

仲介手数料 →不動産(仲介)会社へ

 

という流れでお金が動きます。

つまり、「仲介手数料」以外は不動産会社が回収した後に第三者に支払わなければいけないお金です。

 

一方、仲介手数料は不動産会社に対して支払われる報酬であるため、不動産屋の判断次第で払ってもらうタイミングをずらすことも分割にすることも可能なのです。

 

ただ、一般的には初回に一括で払うのが原則なので、あくまでお客さんに致し方ない理由がある、かつそのお客さんが信用に値する場合だけの特別な対応となります。

 

なので分割払いを特別にOKにしてもらうためには不動産屋を味方につける必要があります。

 

当然、信用できない人には分割払いは許可しません。

例えば分割払いNGは以下に当てはまるような人です。

 

・過去に借金を踏み倒している

・クレジットカードがブラック

・態度が悪い、印象が悪い

など

 

実は不動産屋の営業マンは、お客さんが来店したときから一挙手一投足を細かくチェックしています。細かな行動、言動、服装などはすべて見られています。

 

不動産屋を味方につけるためにも、横柄な態度を取ったり嘘をついたりすることは絶対にやめ、分割払いを希望する場合は事情を説明した上で丁寧に依頼しましょう。



 

4. まとめ


初期費用を抑えたい場合は、物件を探すエリアを少し広げ都心から電車で30分圏外の物件まで視野を広げてみましょう。初期費用10万~15万で住める物件の数がグッと増えます。

 

弊社では初期費用の分割払いも可能ですので、物件探しにお悩みの方はぜひご相談ください。

 

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