初期費用はなるべく抑えたい、でもバストイレ別だけは譲れない！希望の物件は果たしてどこにある？

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目次

1.初期費用とは
　1.1 初期費用の相場
　1.2 初期費用の内訳
　1.3 初期費用はいつ払う？　

2.初期費用の安い物件探しのポイント
　2.1 都心の物件は諦める
　2.2 郊外のお買い得物件を狙う
　2.3 引っ越しの時期をずらす
　2.4 家賃の上限を下げる
　
3.初期費用の分割払いはできるのか

4.まとめ

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1. 初期費用とは

 ✔初期費用の相場

賃貸契約にかかる初期費用は一般的に家賃の４.5倍～５倍と言われています。

具体的にかかる費用として以下項目ごとに費用目安を一覧にしました。



その他にもハウスクリーニング代、消臭・消毒費や、
管理会社によっては引っ越し業者指定、24時間サポート加入必須、など追加で費用が掛かってくる場合もあります。

初期費用が払えないとなると折角審査に通過できても契約ができないため要注意です。
特に初期費用の上限や予算が決まっている方は
不動産会社の担当者にあらかじめ伝え、申込前にしっかりと初期費用の金額を確認するようにしましょう。

ただし物件に申し込む前の初期費用額はあくまでも概算になります。
入居する日にちや、審査が通った保証会社のプランにより金額は前後するため、予算ギリギリの物件を選ぶことはあまりお勧めできません。


✔初期費用の内訳
前章で説明したように初期費用に含まれる項目は物件により異なります。
具体的によくある初期費用の内訳は以下です。

①家賃…家賃１カ月分
いわゆる前家賃です。４月に入居する場合５月分の家賃が初期費用に含まれます。

②管理費・共益費…管理費共益費１カ月分
こちらも家賃と同様です。４月に入居する場合は５月分の管理費・共益費がここに含まれます。

③日割り賃料…
これは入居月分の家賃と管理費・共益費です。
仮に４月15日賃料発生日して契約した場合は4月15日～30日分、つまり15日分の賃料が初期費用に含まれます。単純に賃料÷30日＝1日分の賃料の計算で、×15の額を支払います。

④敷金…
家賃の滞納や退去時の原状回復費用に備えるための保証金として機能します。
原則、家賃の滞納や損傷の修繕費を差し引いた額が退去時に返金されます。

多くは家賃の1カ月分ですが、大家さんの方針や物件によっては２カ月分含まれる場合があります。

⑤礼金…
大家さん(貸主)へ支払う謝礼金のようなものです。
これは敷金とは違い退去時に返金されるものではありません。
多くの場合は家賃１カ月分ですが、敷金同様に2カ月分かかる場合があります。

⑥仲介手数料…
仲介業務を担う不動産会社へ支払う手数料です。
仲介手数料は原則、「家賃1ヶ月分＋消費税」を超えることはありません。
なおこの費用はあくまで成功報酬であるため、賃貸契約が成立した場合にのみ発生します。

⑦保証料…
保証会社に支払う初回保証料です。
保証会社とは借主(契約者)が賃料を滞納した際に、貸主(大家さん)へ建替えて支払う役割を担います。
このシステムにより、大家は家賃収入の安定を、借主は保証人を探す手間を省くことができます。
近年は保証会社必須の物件が多いため、ほぼ確実にこの費用も掛かっています。
保証会社やそのプラン内容により金額は異なりますが、利用する保証会社やプランを決めるのは管理会社や大家さんであるため自分で選択することはできません。

⑧火災保険料…
賃貸借契約を結んで借りる部屋の損害を補償する保険の料金です。
主な補償内容は「部屋にある家財の補償」と「物件の持ち主（大家さん）への賠償補償」「近隣住民への賠償補償」の３つに分けられます。
細かな内容や料金は加入する保険により異なりますが、
ほとんどの賃貸アパートでは賃貸借契約の条件として火災保険に加入することが義務付けられています。　　
賃貸借契約をする際に用意された保険会社のプランに加入するケースが多いですが、場合によっては自分で用意することも可能です。

⑨鍵交換費用…
その名の通り鍵を交換する際にかかる費用です。
初期費用をなるべく安くしたい方は鍵を交換しないという選択をすることも可能ですが、
物件や管理会社によっては鍵交換が必須の場合もあるためその場合は支払いが必要になります。
鍵の種類や数により異なりますが大体、相場は約1～3万円になります。

上記が主な初期費用に含まれる項目になります。
物件や管理会社によりその他にも必須でかかる場合もあるため気になる物件がある場合は申し込む前に担当者へ確認してみてください。

✔初期費用はいつ支払う？
まず申込～契約の流れをおおまかに説明します。

の流れになります。
上記はあくまで一般的なスケジュールになりますが、
申込から審査結果が知らされる迄大体1日～7日ほど、審査通過の場合はその後、管理会社や不動産会社が契約書類の準備に取り掛かります。
初期費用の精算書が契約者のもとに届くのはこのタイミングで申込から1週間～2週間ほどです。
※契約開始日や不動産賃貸の繁忙期によって日数は前後します。
特に契約開始日を最短で設定する場合は入居まで初期費用の入金や契約等、タイトなスケジュールになるため、ある程度動ける時間を確保しておくことをオススメします。

基本的には初期費用の入金が確認でき、契約が済んでからの鍵のお渡しになるため
このタイミングで初期費用が支払えないとなると折角、審査通過した場合でも契約ができないとなってしまうため初期費用はあらかじめ準備しておくようにしましょう。

なお支払いは指定された口座に振り込みの場合が多いです。
稀に管理会社よっては契約で来店される際に現金で支払いが可能なこともありますが、
ほとんどの場合は契約前に指定された締切日までに口座振り込みが必要になります。

2. 初期費用の安い物件探しのポイント

✔都心の物件は諦める

弊社にいらっしゃるお客様の多くが、
「初期費用を10万以下に抑えたい、でもバストイレ別だけはお願いします」という希望条件を出されます。
私自身も、バストイレ別は家探しの際に必須条件にしているため、その気持ちは十分理解できます。

ですが、都心でバストイレ別となると ある程度の広さ（少なくとも20㎡）が必要なので、
最低でも家賃は5万円以上になります。
前述したように初期費用は家賃の5倍ほどかかるため、例えば家賃が5万円だとすると、初期費用は25万円程度です。

また値引きできないか？とご質問いただくことがありますが、
これは結論、　都心物件では値引きはできないと考えてください。

なぜなら都心では初期費用が高くても借り手の需要があるため、なかなか費用を値引いてくれることはありません。値引くくらいなら全額しかっり支払ってくれる他の方に貸そうとなるのが普通です。

ただしこれは都心の場合です。
実は、郊外物件ではこれらの費用を削減できる場合が都心に比べて多いです。

郊外物件とは都心駅（例えば新宿駅）から電車で30分以上離れたエリアを指します。具体的には東京市部（23区外）、埼玉、千葉エリアです。

なかなか借り手が見つからない物件であれば
大家さんとしても値引きをしてでも入居者をつけたいというのが本音です。
空室の目立つ物件は特に狙い目で初期費用の交渉が可能な場合もあるため相談してみましょう。
ただしあまり執拗に交渉すると印象が良くないためその点は注意が必要です。


✔郊外のお得物件を狙う
①フリーレント物件

「フリーレント」とは、はじめの数か月間の家賃が無料になることです。

大体は入居1か月間～2か月間というパターンが多いです。

都心物件でフリーレント付きはめったにありません。

郊外物件のオーナーさんが空室対策でフリーレントを付けていることがあります。

条件のあまり良くない物件（駅から遠い、日当たり悪い、築古、1階など）ほどお得な条件付きで借りられることがあります。

 
ちなみに、物件の広告に「FR」と書いてある場合フリーレントのことを指します。
例えば「FR１」は「フリーレント期間が1か月付いていますよ」、という意味です。

②退去費用が後払い

都心物件では、退去時のクリーニング費用（ワンルームだと約4万～6万）は、
契約時に先払いのパターンが8割がたです。

「敷金ナシ」とうたっている物件も、実は退去時クリーニング費用は先払いということがほとんどです。

「敷金ナシ」は広告の見かけ上目を引くための戦略でしかありません。

敷金はクリーニング費用に充てられることが多いので、大家さんにとっては「敷金」として受け取ろうが「クリーニング費用」として受け取ろうが同じことなのです。

しかし、郊外に行けば行くほど退去費用は退去時の支払いでOKな場合が多いです。

 物件オーナーにとっては退去時費用を先に払ってもらえれば安心ですが、やはり郊外物件だと借り手がつきにくいこともあって、後払いでもいいよという慣習が強いです。

ただしこの場合は当然、初期費用は安くなりますが退去時にその分費用が掛かるということを念頭に置いておきましょう。


✔引っ越しの時期をずらす
不動産業界の閑散期には初期費用がお得になる割引キャンペーンが打ち出されることが多いです。

特に郊外物件ではキャンペーンが頻繁に打ち出されます。

狙い目は閑散期の7月～8月、11月～12月です。

いわゆる夏季休暇、年末休暇あたりはみんなお休みモードになるため引っ越しする人は少なくなります。

逆に一番の繁忙期は1月～3月です。

この時期は、自然に借り手が付きやすいため大家さんもかなり強気です。ゆえにキャンペーンも少なくなり、初期費用が高くなる場合が多いです。

特に緊急の理由がなく初期費用を抑えたいという方は、この時期に物件探しをするのは避けたほうがいいです。

✔家賃の上限を下げる
初期費用に含まれる「敷金」、「礼金」、「保証会社利用料」、「仲介手数料」などの項目は
家賃の〇カ月分、家賃の〇％のように家賃によって金額が前後するため、
家賃を下げる物件探しをすることで、自ずと初期費用の相場も下がります。

そのため初期費用が高すぎて支払いが難しい場合は賃料を下げることも視野に入れてお部屋探しをすることをオススメします。

初期費用の分割に関しては相談先の不動産屋さんによっては、可能なことがあります。

初期費用の支払いの流れとしては

敷金・礼金・前家賃　➡物件オーナーへ

保証料　　　　　　　➡保証会社へ

火災保険料　　　　　➡保険会社へ

仲介手数料　　　　　➡不動産（仲介）会社へ

という流れでお金が動きます。

つまり、「仲介手数料」以外は不動産会社が回収した後に第三者に支払わなければいけないお金です。

一方、仲介手数料は不動産会社に対して支払われる報酬であるため、
不動産屋の判断次第で払ってもらうタイミングをずらすことも分割にすることも可能なのです。

ただ、一般的には初回に一括で払うのが原則なので、
あくまでお客さんに致し方ない理由がある、かつそのお客さんが信用に値する場合だけの特別な対応となります。

そのため分割払いを特別にOKにしてもらうためには不動産屋を味方につける必要があります。

当然、信用できない人には分割払いは許可しません。

例えば分割払いNGは以下に当てはまるような人です。

・過去に借金を踏み倒している

・クレジットカードがブラック

・態度が悪い、印象が悪い

等。
 

実は不動産屋の営業マンは、お客さんが来店したときから一挙手一投足を細かくチェックしています。細かな行動、言動、服装などはすべて見られています。 不動産屋を味方につけるためにも、横柄な態度を取ったり嘘をついたりすることは絶対にやめ、分割払いを希望する場合は事情を説明した上で丁寧に依頼しましょう。

4. まとめ

初期費用を抑えたい場合は、物件を探すエリアを少し広げ都心から電車で30分圏外の物件まで視野を広げてみましょう。初期費用10万～15万で住める物件の数がグッと増えます。

弊社では初期費用の分割払いも可能ですので、物件探しにお悩みの方はぜひご相談ください。

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この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。

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