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賃貸保証会社の審査に落ちた場合の対処法。保証会社と不動産会社の選択が鍵！

(この記事は、約４分で読めます)

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目次

1. 保証会社の審査は何を見るのか

2. 審査に落ちる原因
　2.1 収入や雇用形態が不安定
　2.2 信用情報に傷がある
　2.3 家賃が収入の3割を超えている
　2.4 同居人との関係性が懸念される
　2.5 提出書類に不備不足がある
　2.6 審査時の本人確認電話での態度に問題がある

3. 審査に落ちないための保証会社の選び方

4. 審査に落ちてしまった場合の対処法
　4.1 連帯保証人を立てる
　4.2 契約名義人を変更する
　4.3 家賃設定を手取りの3分の1に下げる
　4.4 預金残高をアピールする
　4.5 ボーナスや副業収入をアピールする
　4.6 不動産会社を切り替える
　4.7 審査の緩い保証会社に変更する

5. まとめ

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１. 保証会社の審査は何を見るのか

賃貸物件に入居をする際は申込後、審査が行われます。
この審査は3者によって行われ、すべての審査に通過することができて初めて契約、入居に至ることができます。

一般的な賃貸入居審査は

① 保証会社の審査
　　↓
② 管理会社の審査
　　↓
③ 貸主である大家さんの審査

 の流れで進み、どこか1つでも審査否決を出せばその物件には入居できません。
なお都内近郊の物件の99％はほぼこれに該当しますが、地方の物件に関しては、物件によっては保証会社を利用しなかったり、大家さんだけで審査をしたりすることもあります。

この3者のうち最も審査のハードルが高いと言われるのは保証会社の審査です。
賃貸物件の審査が通らなかった方というのは大体がこの保証会社の審査です。
 

ではいったい、保証会社の審査では、何を基準に見ているのでしょうか。

結論、「家賃をしっかり支払っていけるのか」を重点的に審査されます。

そもそも保証会社の役割は
「入居者が家賃を滞納した際や退去時費用を支払わなかった際に大家さんへ支払いを立て替える」という役割です。
そのため、申込者の収入や過去の滞納歴等をチェックし、家賃の支払い能力があるのかという点を審査しています。

なお物件の審査通過基準は、月収の３分の１の家賃とされています。
例えば月収20万円の方が借りられる物件は66.000円くらいの計算になります。

なおこれはあくまでも基準の話であり、
正社員や公務員に比べるとアルバイトや派遣社員の方は若干基準が変わる場合もあります。
過去の家賃滞納歴や犯罪歴、最近ではSNSの情報や携帯電話の分割金の滞納も見る場合もあります。

他にも保証会社により、調べる内容は異なりますので、まずはご自身の審査に不安な点をしっかりと把握する事が重要です。

また、例え年収が足りていたとしても、仕事内容も重要です。

先ほどあげた正社員や公務員は問題ないのですが、生活保護受給・年金受給・水商売・風俗業の方などは保証会社の審査が承認されても物件の管理会社や家主に承諾されないケースも多いです。

そういった方は、事前に仕事内容で承諾が得られる物件探しが必須です。

２. 審査に落ちる原因とは

✔収入や雇用形態が不安定な方

収入が安定していなかったり雇用形態が不安定であったりすると審査は通りづらいです。

収入が不安定と保証会社から判断されやすい職業としては
水商売　派遣社員　フリーランス(個人事業主 業務委託)がこれに該当します。

まず1つ目、水商売です。
水商売の方はやはり稼げるときと稼げないときの波があります。
特に日本では2月と8月というのは売り上げが大きく減少する傾向があり、この2月8月の水商売の方の収入
というのは大きく減少しがちなのでこういった部分を審査する保証会社は大きく懸念しています。

また始めたてのホストやキャバ嬢の方というのは
収入が非常に不安定かつすぐに辞めてしまうこともあるため、より入居審査のハードルは上がります。

次は派遣社員の方です。
派遣社員の方は “ 社員 ” と名前がついているにもかかわらずなぜ審査が通りづらいのかというと
契約期間というのが基本的には3ヶ月ごとだからです。
場合によっては3ヶ月目で契約打ち切りになり収入が全くなくなってしまうということがあります。

審査する保証会社や管理会社としてはなるべく一定期間一定収入を上げられる職を求めているので
この派遣社員の方というのは入居審査が比較的厳しいと言われています。

ただし派遣社員の方でも1年、2年と長く同じ職場で働かれている方であれば
入居審査にマイナスな影響を与えることは少ないためご安心ください。

最後3つ目としてはフリーランス(個人事業主、業務委託)の方です。
昨今フリーランスの方というのは比較的増えている傾向にありますが、やはり雇われではないため
当然審査の目は厳しくなります。

例えば、受託系の仕事をされている方の場合は
その会社から打ち切られた場合収入の大部分がなくなってしまうので、一気に無収入になります。

例えば正社員の方の場合、
労使関係というのは日本の法律では雇われる側が非常に強い特性があるため、
全然仕事ができなくても会社というのは基本的に雇用を解除することはできません。
ですがフリーランスの方は話は別です
業務委託契約でお仕事を依頼している場合、
契約書の内容によっては、依頼した仕事に対しての成果が伴っていなければ一方的にこの契約を解除されることもあります。
そのため派遣社員の方と同様、入居審査というのは非常にハードルが高くなります。


このように収入が安定していない、雇用形態が不安定に該当する場合、
家賃滞納のリスクが高いとみなされるため審査が通りづらくなるということです。

✔信用情報に傷がある

クレジットカードやカードローンの滞納履歴があったりすると入居審査には通りづらくなります。

前述したようにカードの滞納やローンの滞納というのは、
個人情報保管機関CICというところに登録されます。

このCICの滞納履歴をチェックする信販系保証会社という区分の保証会社は
1都3県では大体8社～9社あると言われています。

そしてこの8社から9社で都内均衡の物件の60%程度をカバーしています。
そのため信用情報に傷のある方は都内均衡の60%近くの物件が借りづらくなります。
入居審査に落ちる最大要因はここにあると言っても過言ではありません。

✔家賃が収入の3割を超えている

「借りたい物件の賃料と収入があっているか」という点は非常に重要です。

入居審査というのは細かいチェック項目がありますが、
その中でも当然クリアしていなくてはならないのは「設定する家賃が収入の3分の1におさまっているか」という点です。
これは賃貸の審査の上での基本的なルールです。

以下、家賃に対する審査通過の収入基準です。

※上記はあくまで一般的な審査基準です。保証会社各社でさらに属性毎のルールが異なる場合があります。

✔同居人との関係性が懸念される
次に同居人との関係性が懸念される場合です。

具体例として

・恋人同士の同棲
・友人とのルームシェア です。

この2つは大家さんの審査でNGになる場合が多いです。

まず恋人同士の同棲。
これは一番ハードルが高いです。
婚姻関係のない恋人同士の同棲は
軽い気持ちで一緒に住み始めて、喧嘩別れをして同棲解消、即退去という例も多いです。
大家さんとしては即退去されてしまうリスクを懸念して審査NGにするということです。

そのためこの場合、重要なのは転居理由です。
恋人同士の同棲とは言いつつも結婚を前提にした同棲と言い換えることで、
入居審査に落ちる原因はある程度解消されます。

そして２つ目は友人同士のルームシェアです。
これも先ほどの恋人の内容と同様、喧嘩や生活環境の変化でそれぞれ別々の生活をすることを理由に
即解約されてしまうリスクが高いです。
そのため基本的に友人同士のルームシェアというのは大家さんは好みません。


なお兄弟間姉妹間でのルームシェアというのは特段ここには引っかかってきません。
これは大家さんの価値観として血縁者同士であれば
よっぽどのことがない限り即解約されるリスクは低い考えるためです。

✔提出書類に不備不足がある

提出した書類に不備や不足がある場合です。
提出した書類というのは大きく２つあり、

①申込書
②付属書類

この2点です。

1つ目の申込書に関しては物件に入居するための申請書のようなものです。
これの内容に間違いが多い場合や虚偽の内容がある場合、
またそもそも空白欄が多い場合は保証会社や管理会社は受け付けてくれません。

また修正や再提出の依頼があった際にこれを1週間ほど放置してしまうと入居審査自体がスタートせずに否決されることもあります。
再提出依頼があった場合は速やかに対応することが大切です。

そして2つ目の付属書類です。
これに不備があると入居審査には通りません。
保証会社や管理会社によって異なりますが、付属書類として提出するものは

①顔写真付きの身分証明書
②健康保険証
③収入証明書

です。

まず身分証明書関係では

・身分証明書の住所が昔住んでた住所のまま書き換えてない
・免許証の免許証番号13桁の最後1桁の番号が3以上

こういった状態の場合は審査落ちの要因になることがあります。

身分証明書の住所が現住所と異なる場合は、公共料金の支払い明細の提出を合わせて求められる場合があるためあらかじめ準備をしておくとスムーズです。

免許証の免許証番号13桁の最後1桁の番号が3以上である場合、これが要因で審査に落とされることがあります。
この下1桁は何を表すのかというと「紛失回数」です。免許証を1回なくして再発行すると、通常下1桁が0のところが1になります。
これをもう1回やると2になり、さらにもう1回で3になります。
この免許証を身分証明書として提出して入居審査をしようとする場合、実は審査に落とされることが稀にあります。
ここには明確な理由というのはありませんが、ある保証会社の営業担当の方から聞いた話では
3回も免許証をなくして再発行されるような方は
家賃滞納をする確率が他の方よりも4倍ほど高いと言われたことがあります。

そのため3回以上の数字の方は審査を否決されるということがあるそうです。

もし免許書番号の13桁最後の1桁が3以上の場合は、その免許証自体は提出しないことをオススメします。
他の身分証明書にとって代わる
「マイナンバーカード」や「パスポート」を出すようにしましょう。
意外とここは見落としがちなポイントなのでご自身でご自身で気をつけるようにしてください。

次に収入証明書です。
これは雇用形態や属性により異なりますが、

・源泉徴収票
・確定申告書
・給与明細3ヶ月分

等がこれに該当します。
この収入証明書がそもそも提出できない方、
また申込書の年収欄に書いた数字と、提出する収入証明書に記載されている年収額が大きく異なる場合、提出した書類が古すぎる、こういった場合は不備や不足とみなされます。

申込書に記載した年収額を証明するためにこれらの書類を提出するため、
不備や不足があると審査通過は難しいです。

なお就職や転職で収入証明書がない場合は「内定通知書」の提出を求められます。
この時に提出できない、または勤務先が発行していることを証明するための社判が押されていない等、
は不備とみなされ入居審査は通らないケースがあります。

✔審査時の本人確認の電話態度に問題がある

本人確認の電話対応に問題がある場合や不動産会社での態度が悪い場合、
入居後、近隣住民とトラブルを起こすリスクや、管理会社に執拗にクレームを入れるといったリスクを懸念されるため審査落ちの要因になります。

近隣住民とのトラブルがあった場合、管理会社に対応の手間がかかるだけでなく、
近隣住民の退去に繋がるので管理会社にメリットが1つもありません。

また、家賃滞納があった場合に、連絡がつながらなくなりそうな兆候がある場合も同様です。
管理会社はそのような入居者を管理物件に入れたいとは思わないので、
折角、保証会社の審査に通っても、管理会社の審査で落とすケースがあります。

接客を受けているときの態度や言動、また電話を受けたときは誠実に対応するよう意識しましょう。

その他にも

・犯罪歴がある
・家賃滞納歴がある
・SNSでアップしている内容の印象が良くない
・申込書に虚偽がある

など審査落ちの要因は様々です。
該当する内容が多い方はより審査通過が難しくなるため、
審査や保証会社に詳しい不動産屋へ問い合わせやお部屋探しを依頼することをオススメします。

３.  審査に落ちないための保証会社の選び方

審査に落ちないために何をするべきかですが、

保証会社の特徴を知っておくと審査承認率は上がります。

気に入った物件があっても審査に通過しなければ入居は出来ません。

まずは気に入った物件があっても、広告掲載している業者に問い合わせをせず、
審査や保証会社に詳しく特化している不動産屋へ問い合わせをすることをお勧めいたします。

理由としては、広告掲載している業者が保証会社や審査に詳しくない可能性が非常に高いからです。

とりあえず申込みをしてみるという方も多いですが、
審査に不安がある方が審査に通過する可能性は非常に低いため、万が一審査に落ちてしまうと、次の審査により通りづらくなってしまいます。
その為、1件目の審査が一番重要で、慎重に行わなければなりません。

なお保証会社の利用必須割合は、

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「第27回 賃貸住宅市場景況感調査（２０２３年４月～２０２４年３月）」によると全国では、保証会社の必須割合が9割強となっています。

滞納リスクを回避するため、貸主、借主、賃貸業界でも保証会社利用が定着していると言えます。

上記のことから、保証会社不要の物件自体が少ないため、どの保証会社であれば審査が通るかという点が重要になります。
では、どのような保証会社があるかというのを簡単に解説します。

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

保証会社は日本全国に約150社以上存在しますが、大きく以下の３つに区分されています。

①信販系保証会社
②信用系保証会社
③独立系保証会社

審査難易度は信販系＞信用系＞独立系の順です。
簡単に各区分の解説をします。

①信販系保証会社
個人信用情報保管機関(CIC)の情報を照会して審査を行う保証会社で最も審査が厳しいとされています。

個人信用情報として保管されているのは、あらゆるローンや分割支払いの履歴で、
住宅ローン、クレジットカード、携帯電話本体の分割払い等の履歴がこれに該当します。
CIそのため自己破産・任意整理・債務整理・携帯電話の滞納・カードローン・消費者金融の借入・クレジットカードの滞納などで問題がある方は審査がほぼ通らないと言えます。
審査否決の際は申込後２、３分でNGの連絡がくるなんてこともあります。
信販系保証会社の例は以下です。

このような信販系保証会社はカード会社が運営していたり、銀行と提携する保証会社です。


②信用系保証会社 

 家賃滞納歴を照会して審査をおこなう保証会社で信販系保証会社の次に審査が厳しいとされています。
家賃の滞納は全国賃貸保証業協会(LICC)や全国保証機構(CGO)いう組織で保管されていて、
この保証協会に加盟している保証会社は過去の滞納履歴を照会できるという仕組みです。

加盟会社で、家賃の滞納歴を共有、照会しているということはその中の1つでも滞納をしていまうと他の保証会社にもその履歴を照会されてしまうということになります。

そのため、加盟団体の1社でも家賃滞納や過去に未払いや揉め事を起こしていると審査が通らない可能性が高まります。

③独立系保証会社
「独立系保証会社」とは名前通り、他の保証会社などの滞納履歴や個人信用情報を参照せず独自の基準で審査を行っている保証会社で、他社とのデータ共有もしていないため最も審査がゆるいとされています。
ただ、独立系保証会社は審査がゆるい分、家賃の支払いのリスクを保証するために、入居時の保証料や更新時の一時金など費用の負担が大きい場合があるのが特徴です。

独立系保証はクレジットカード支払い遅延の情報や家賃滞納の情報、自己破産の情報等を調べるスキームはありません。
そのため過去にその保証会社でトラブルや滞納がない限りは基本的に審査は通ります。

‐‐‐‐‐‐‐‐‐

このように保証会社によっても審査時に確認するポイントは変わってきます。
審査に不安がある方は、何が原因で審査に通らないのかという問題を解決することが重要です。

過去にクレジットカードの滞納をした、家賃滞納がある等。

特に家賃滞納をしたことがある方は、どこの保証会社で滞納してしまったのかを把握しておきましょう。 

４. 審査に落ちてしまった場合の対処法

✔連帯保証人を立てる

連帯保証人は契約者が家賃を滞納した際に代わりに支払う義務を負います。
契約者(借主)と同等の義務を負うため連帯保証人はだれでもなれるわけではありません。

連帯保証人としての条件は、
「三親等以内の血縁者かつ一定収入がある方」です。
※細かな条件は保証会社により異なります。

前述したように保証会社は審査時に家賃の支払い能力を重視しますが、
連帯保証人＝滞納時に家賃を代わりに払える人を立てることで、
足りない信用力を補えるため審査通過率が上がります。

なお一定収入があるというのは、
自分の生活を収入から賄えつつ他の人の家賃も賄えるくらいの収入を指します。
そのため生活保護受給者の方や年金受給者の方は連帯保証人にはなれないので覚えておきましょう。

 ✔契約名義人を変更する

契約名義人を入居者本人ではなく他の人に切り替える方法です。
これは代理契約と言わる方法で、
入居者が自分であっても、契約者が別の人の場合は審査の対象になるのは契約者です。
自分自身の信用力がなく、入居審査に通らなかったら、別の人に契約してもらうということも一つの手です。

ただし代理契約というのは誰でもできるわけではなくて、基本的には親族のみです。
勤めている会社の社長や知人の方では代理契約はできないため注意しましょう。

✔家賃設定を手取りの3分の1に下げる

前章では審査通過のラインとして収入の3分の1とお伝えしましたが、
審査に通りづらい方は収入の3割ではなく手取りの3割で収まるぐらいの家賃設定にすることをオススメします。

これは単純に審査のハードルを下げることが目的です。
収入に対して家賃、つまり固定費が低ければ家賃滞納リスクもおのずと低くなるので
保証会社の審査の基準も緩くなります。

月収は社会保険料、雇用保険、所得税、住民税、が控除される前の総収入です。
手取り額は大体総収入の70‐75％程度になりますが、手取りの3分の1を予算にすることで
審査基準が下がるため、より審査は通りやすくなります。

また家賃の予算を下げて固定費を減らすことで
実際に審査通過後、入居してからも家賃滞納のリスクが下がるため無理のない家賃設定は非常に重要と言えます。

✔預金残高をアピールする

収入が不安定な方や何かしら審査での不安要素がある方で、
預貯金がある場合は、それをアピールすることで審査の加点になり得ます。
預貯金がある＝家賃の支払い能力があることをアピールできます。

アピ―ル材料としては

・預金通帳のコピー
・残高証明書

等を審査時に提出するようにしてください。
そうすることで一気に信用力が上がり入居審査に通りにくい方でも審査が通る傾向があります。

✔ ボーナスや副業収入をアピールする

ボーナスや副業がある方というのは収入力がそれだけでも高くなるので
これはアピールするに越したことはありません。

特に1年間で20万円以上を副業で稼げる人というのは基本的には確定申告が義務化されています。
そのため確定申告をした内容を給与所得の収入証明書とは別に
ご自身で確定申告した書類を提出するようにしてみてください。

そうすれば申込書に書く年収欄にプラスされるので審査通過率は一気に高くなります。

✔不動産会社を切り替える

審査に通りづらい方や不安のある方は審査特化型の不動産会社へ依頼することをオススメします。
前述した内容は弊社のような特化型不動産であれば当たり前に知っている知識ですが
一般的な不動産屋さんというのは
意外と入居審査に通りづらい方をご案内した経験は少ないです。

そのためあらゆるところの申込時の対応で凡ミスが起きて
審査に通る方でも通らなかったり、
申込前に対策をすれば通るような方でも落としてしまうということになり得ます。

入居審査に通りづらい方は家から近くの不動産屋さんに行くのではなく
特化型の専門店に足を運ぶようにしてください。

1回でも入居審査に落ちるとより審査に通りづらくなってしまうので、そうならないための手法です。

✔審査のゆるい保証会社に変更する

入居審査をする保証会社を審査の緩い保証会社に切り替える、または審査が緩い保証会社で入居審査をおこなう物件のみに絞って物件探しをすることが大切です。
これは最も審査突破の有効手段と言える重要なポイントです。

ただしこの方法で探すには、インターネットでSUMOやHOMES、アットホームといった物件掲載サイトを見て自分で見極めるということはできません。

なぜなら物件ページの詳細欄に保証会社の名前は書いていないからです。
保証会社の名前が書いていないということはその物件の入居審査する保証会社がどこか特定ができません。


審査が緩い保証会社というのは「独立系保証会社」に分類される保証会社を指します。
この独立系保証会社は前述したように
家賃滞納履歴やクレカやローンの滞納履歴を何にもチェックしないで自分たちの会社で過去滞納をしていたかどうかだけを見てチェックをする保証会社です。

そのため過去に一度でもそこの保証会社で滞納やトラブルを起こしていなければ
入居審査というのは基本的には通ります。
※もちろんそのほか審査に通らない原因を一つ一つ潰した状態で審査にかけた場合に限ります。

独立系保障会社で審査をしてくれる物件の探し方を「逆引きして探す」と言いますが、
この逆引きして物件を探す方法というのは審査特化型の不動産会社でないと難しいです。

通常の不動産屋さんでもこの逆引きして物件を探すことというのは可能ですが
独立系保証会社のそもそもの名前や特徴を把握していないと
逆引きのしようがないため、
一般的な不動産屋さんで探す場合は、担当者の知識や経験に左右されてしまいます。

そのため審査に不安のある方は最初から専門会社や特化型の不動産会社へ足を運ぶことをオススメします。

ーーーー

まずは、ご自身の審査に引っかかってしまう原因追及をしましょう。
なぜ審査に落ちてしまうのかが問題です。

信販系で審査に落ちてしまうのであれば、信販系保証会社の物件は審査が通らないので、信用系や独立系の物件を選ぶ。家賃滞納がある方は、どこの保証会社で滞納があるのかを把握する。

一度でも審査に落ちてしまえば、より審査は厳しくなってしまいます。しかし、審査に絶対に通らないという事はありません。

心配せずに、審査に特化した不動産業者へ問い合わせをするところからやり直しましょう。

また、保証会社が通っても家主がNGと言えばそれまでです。
そのあたりも審査に特化している不動産屋であれば、詳しいので相談してみる事をお勧めいたします。

大手管理会社の物件であれば、それなりに審査は厳しいです。
いくら気に入った物件があっても審査が通過しなければ意味がないので、ある程度妥協も必要な部分もあります。物件により家主や管理会社指定の保証会社に加入しないといけないので、独立系保証会社を使っている物件探しは非常に困難です。

5. まとめ

保証会社の審査に落ちないためには、まずはご自身の状況をしっかり把握する事が重要です。

信販系トラブルがあれば、信販系以外の審査が出来る物件。家賃滞納があるようであれば、どこの保証会社で滞納があるのか。どのような方でも審査は原則通ります。心配はしなくても大丈夫です。

ただし、不動産業者の選び方は非常に重要となります。気に入った物件を掲載しているからといって、その業者でそのまま申込する行為は非常に危険です。

まずは、気になった物件があっても審査が通るのか、審査や保証会社に詳しい不動産業者に問い合わせをするところから始めると良いと思います。それが審査通過や物件選びの近道となるはずです。

↓LINEからお気軽にご連絡ください↓ 

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この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。

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