カテゴリ：保証人、保証会社でお困りの方必読情報 / 投稿日付：2024/03/08 15:17
事務所・オフィスを借りたい！でも、事務所ならではのハードルがあります。審査突破のコツを公開
(この記事は、約4分で読めます)
目次
1. 事務所物件と居住用物件の審査の違い
2. 個人契約と法人契約の違い
3. 入居審査のポイント
3.1 実態がありHPがある
3.2 事業内容とその明瞭性
3.3 事業期間
3.4 財務の安定性
3.5 役員報酬
4. 賃貸オフィスの審査を突破する方法
4.1 事前準備をしっかり行う
4.2 審査の緩い不動産会社に相談する
4.3 審査基準の傾向を調べておく
4.4 個人契約も検討する
5. まとめ
1. 事務所物件と居住用物件の審査の違い
居住用物件の場合は通常仕事をされている方（毎月一定の収入がある方）が、
毎月の収入によって家賃を支払うことができるかどうか（収入審査）が審査対象となります。
対して事務所を借りる場合、借りようとしている事務所で事業を行い収入を得ることが目的ですから、
「事業そのもの」が審査対象ということになります。
特に新規設立の場合や設立年数の浅い会社だと事業としての実績が薄い分、厳しく見られる傾向にあるといえます。
そのような状況で事務所を借りるときには、貸主からの質問に対して即座に回答できる事業計画は作成しておいたほうがよいでしょう。
居住用物件と同じような感覚で申込みをすると、予想だにしないな落とし穴がありますので注意してみてください。また、保証会社を利用する場合も、事務所物件に特化した保証会社があったりします。
2. 個人契約と法人契約の違い
法人契約の場合、その法人がいかに信用に足るかが審査のキーとなります。
しかもその審査のハードルは、個人と比較して格段に高くなります。
法人契約の特徴は、個人と違い、年齢や職業により年収がある程度幅が決まっているわけではなく、
借りれる賃料幅(個人目安は、年収の約3分の1など)が決まっているという訳ではありません。
また、審査項目も多岐にわたり、法人の特徴から経営者の情報まで多面的にチェックされることになります。その分、提出書類が多かったり、審査に時間がかかる場合もあります。
3. 審査のポイント
✓実態がありHPがある
実態とは、いま実際に事務所や店舗を構えている、定期的に更新されている公式ホームページがある、
実際に事業が行われているという証拠になるものです。
ペーパーカンパニーなどはＮＧです。
✓事業内容とその明瞭性
何をしているのかよくわからない会社も敬遠されがちです。
ＨＰなど公に公開している事業内容には、はっきりどういう事業を行っているかを明確に記載しましょう。
また業種だけでなく、クレームのつきやすさはどうか、来客は多いかなどを判断されます。
施設に入居している会社の評判が悪ければ、建物自体の評判まで落ちかねません。
最悪、マイナスな印象のニュースとして報道されることも懸念されます。
業種によってはオフィス賃貸の審査が通らない可能性があります。
具体的には、水商売、風俗業、貸金業などを挙げることができます。
上記のような業種は借りることができない、というわけではありませんが、あまり歓迎されるものではありません。
保証会社を付けたり、敷金を積み増したりして対応しているケースもあります。
✓事業期間
開業したばかりの法人は審査に通りづらいです。
将来的な事業の継続性が見えづらいからです。
最低でも3期分の決算書を提出が必須であることが多いです。
開業後1年未満の場合は決算書類もない状態のため、事業計画書や法人用の銀行通帳の写し（会社の運営資金を確認するため）などの提出が必要になることがありますが、事業の将来性などから審査されることになります。
✓財務の安定性
財務的に安定しているかが、審査の最大のポイントになります。
個人の審査でいうなら収入審査にあたります。
例えば、資本金。
法律上は資本金が1円でも会社を作ることは可能ですが、一般的には300万円以上資本金があった方が望ましいです。
その他の指標を挙げると、
・3期連続で黒字
・純利益が数百万以上
・現預金残高が数百万～数千万単位
・自己資本比率(純資産÷総資産)が業界水準以上(30%～)
・有形固定資産に建物・土地がある
✓役員報酬
会社には利益が出ているにもかかわらず、支払っている役員報酬が極端に少ない場合（例えば、年収で100万円以下）に審査は厳しくなるものと考えられます。
役員報酬を支払うと会社が赤字になってしまうのではないかと想定されるからです。
4. 賃貸オフィスの審査を突破する方法
✓事前準備をしっかり行う
事務所の契約は求められる資料の数が多いこともあるので、
しっかりした事前準備がスムーズな審査につながります。
・ＨＰがないならＨＰを作成する
・決算書類、会社謄本の準備をしておく
・ＨＰの事業内容を明確化する
などできることは早めにやっておきましょう。
また、直近3期に赤字の決算がある場合は、審査通過確率はかなり低いです。
・貸借対照表の負債の部にある、「代表者(役員)借入金」を取り崩し、資本金を増資する。債
・務超過を解消して、税務署へ修正申告をする。
などの対策は必要です。
✓審査の緩い不動産会社に相談する
相談する不動産（仲介）会社によって、審査の難易度は大きく変わります。
もちろん大手管理会社になれば審査は厳しくなります。
が、仲介会社によっては審査の緩い物件オーナーや管理会社とつながっていることもあります。
弊社エース不動産も、付き合いのある管理会社やオーナー様は比較的審査の緩い傾向にあります。
✓審査基準の傾向を調べておく
賃貸オフィスの審査を通すためには不動産会社・仲介業者の審査基準の傾向を前もって調べておくことも大切です。
例えば、特定の地域に特化していて通りやすい、保証会社さえ付けられればほぼ審査は通る、といった不動産会社・仲介業者の審査基準にどういった傾向があるのかをネットの口コミを確認します。
また、実際に依頼した会社にヒアリングするなどして調べておくと、借りたい物件に強い不動産会社・仲介業者を選ぶことが可能になるでしょう。
✓個人契約も検討する
どうしても法人契約が難しい場合、個人契約を検討することも視野に入れましょう。
5. まとめ
今回の記事では、事務所物件の審査の特徴や法人契約の概要について触れました。
弊社で契約して頂いたお客様にも、法人の方は多数いらっしゃいます。
何か審査でお困りのことがあれば、ぜひお気軽にお問合せください。
この記事を書いた人 後藤 業界歴 9年 | 不動産業界歴9年で保証会社での勤務経験もあるため、保証会社の特徴や特性は熟知しています。 また、ニュージーランドに4年住んでいたので英語での対応もお任せください。 |
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