2020年03月の保証会社不要、保証人なしの記事一覧｜BLOG｜エース不動産 本店｜賃貸審査突破の専門不動産

【後編】エポスカードのROOM iDの審査の特徴や知っていて得する審査通過術の一部を公開致します。
※2024年版です。

(この記事は約3分で読めます)

この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。

１.ROOM iDの審査落ち対策！審査に通りやすくするコツ

２.審査に落ちてしまったときはどうするの？

３.まとめ

ROOM iD(エポスカード)は、エポスカードを保有している人には大変便利な保証会社です。
ただ、クレジットカードが事故った方にはとても不都合な保証会社です。

また、エポスカード自体にキャッシング機能が備わっていて、
若年層でも持てるクレジットカードとして普及が多いです。
若年層は資金管理能力が乏しく、人生の早い段階でクレジットカードが使えない状況に陥り、
社会人になったときに保証会社が通らないということが問題が顕在化しています。

エース不動産は、信販系の保証会社が難しい方でも、お客様が諦めない限り真摯に対応させていただきます。

滞納中でも、カードブラックでも、自己破産の方でも遠慮なくご連絡くださいませ。
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Casa(カーサ)保証会社の審査の基準や特徴が判明。審査突破の裏ワザと、審査落ちした時の対処方法を大公開！

(この記事は、約3分で読めます)

050-7587-0297

１.カーサの概要

会社名：株式会社 Casa
所在地：東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル30F
賃貸保証事業開始：2013年8月27日
資本金：15億5,500万円
従業員数：298名（2020年3月現在）
上場証券取引所：東京証券取引所 市場一部(証券コード7196)

２.カーサは信用系保証会社

保証会社には3つのレベルがあります。

レベル【高】

↑　信販系保証会社
↑　信用系保証会社
↑　独立系保証会社

レベル【低】

下から上に行くほど審査の難易度が上がります。
カーサはこの「信用系保証会社」の中でも審査が緩めです。
なお信用系保証会社の中でもカーサの審査難易度は以下の通りです。

審査の難易度【高】

↑　全保連 株式会社
↑　日本セーフティ 株式会社
↑　日本賃貸保証 株式会社(JID)
↑　ジェイリース 株式会社
↑　株式会社 Casa(カーサ)
↑　アーク賃貸保証
↑　エルズサポート 株式会社
↑　ニッポンインシュア 株式会社
↑　ナップ賃貸保証 株式会社

審査の難易度【低】

など他数十社

３.審査基準や特徴

審査ポイントは以下の通りです。

①LICC(全国賃貸保証協会)&LGO(現CGO)(一般社団法人 賃貸保証機構)で家賃滞納履歴が確認できるか
②審査要件(カーサの審査部の最低基準)をクリアしているか
③反社会勢力に該当しないか

 
カーサでは、「①」が該当していても、「②&③」がクリアしていれば審査が通る可能性はあります。他社で滞納履歴があってもウチの基準満たしていれば審査通すよ。という意味合いです。
※「②」の審査要件について細かく書いたブログを参照する

以下、保証会社一覧となりますのでご参照ください。



また、保証会社各社の直近５年間の審査通過率の遷移です。（弊社実績）
過去に家賃滞納歴やクレジットカードの滞納歴がある方が、家賃８～10万（都内で標準的な一人暮らし用のワンルーム、１K）の物件で審査をかけた場合の通過率を表しています。

４.審査に必要な書類

－ 基本的な必要書類の事例 －

・身分証明書(両面)
・健康保険証(両面)
・収入証明書(源泉徴収票or給与明細or確定申告書など)
・在籍証明書(必須ではありません)
・内定通知書(採用証明書)

なお、上記のような追加書類を求められた場合、審査が通る見込みは一気に高くなります。社内審査で否決する場合は、上記必要書類を求められる前に審査落ちの連絡がくるためです。

私たちの業界ではこれを『審査に乗った』という風にも言います。
無職・夜職・アルバイトの場合、仕事をしているしていないに問わず審査が非常に通りずらいです。そのため、一般的な不動産会社の営業担当からは「在籍会社を利用する手法」を提案されます。当社としては、在籍会社はリスクと費用がかかるため推奨しません。

ですが、在籍会社を利用する場合も一定の技術や経験が必要です。1つ例をあげるとすると、現職と前職の在籍会社に業種や職種で関連性が全くないと審査が通らない可能性が高くなります。

理由や改善方法は、別コラム（コチラ）にて掲載します。

５.属性ごとの審査基準

カーサの審査は比較的緩く、無職や水商売など、審査が不利といわれる人でも受け付けてくれます。

◇無職の場合
仕事が決まっている場合は内定通知書、そうでない場合は預貯金通帳を提出するなど
家賃を支払える証明ができれば審査通過可能です。
預貯金審査の場合は必要な貯金の目安としては家賃2年分と言われています。

◇外国籍の場合
日本語で会話が可能、緊急連絡先が用意できる等の条件付きで審査通過可能です。

◇水商売の場合
家賃が支払えるという証明ができるものを提出できれば審査通過は可能です。

ただし収入に対して家賃が高すぎると審査には通りません。
目安としては『収入の3分の1』までに家賃がおさまるようにすると審査通過の可能性が高まるイメージです

【家賃の対する収入の目安一覧】

※上記はあくまで一般的な審査基準です。保証会社各社でさらに属性毎のルールが異なる場合があります。

そして、上記は社会保険料、雇用保険、所得税、住民税、が控除される前の総収入です。

手取り額は上記表内の収入だと通常総収入の70-75%程度であることから、固定費比率（総収入に占める固定費の割合）を少なくしたい方は、家賃予算を1-2段階ほど下げることをオススメします。

理由は、固定費は精神衛生上日々の生活にマイナスに働くことが多いからです。
（一部の方は、気を引き締めて仕事に転換し結果へ繋げてさらに向上しようという方がいますが、少数派意見は度外視します）

家賃予算を下げることで、審査基準も下がりより入居審査が通りやすくなることもあります。

是非参考にしてみてください。


６.審査を通す裏ワザ

端的に言うと、以下があります。

①有職者で自信がない方
➡(A)審査NGが出る前にアピール※する。(審査通過率+30%UP)
※アピールポイントとは、資産情報(預貯金等)、収入証明(源泉徴収票や給与明細、確定申告書等)、本人確認書類、勤務先情報、連帯保証人が付けられるかどうか、などを指します。

②無職者で自信のある方
➡(A)過去の収入証明を出す(通過率+20%UP)

　 (B)貯金残高(通帳コピー)を提出する。(通過率+20%UP)

③無職者で自信がない方
➡(A)連帯保証人を付ける。(通過率+50%UP)

④無職者で自信がない、かつ、連帯保証人がいない方

➡(A)在籍会社を使う。(通過率+50%UP)※自己責任です。

　 (B)ハウスメーカーかシェアハウスの物件を借りて信用回復を待つ

　 (C)エース不動産保有物件を借りる※ネット未公開です。

７.保証料

Aパターン

初回保証料：総家賃の50%(最低額は20,000円)
更新料　　：1万円／年

Bパターン

初回保証料：総家賃の70%(最低額は20,000円)
更新料　　：なし

損と得が分かれる目安は、「2年以内に引っ越す予定がある」場合は、「A」がお得です。

８.審査期間

通常：3-7日程度

審査落ち：即日

９.審査に落ちてしまったときの対処法

カーサで審査落ちした対処法は2つしかありません。

①その物件は諦める
②他の「信用系保証会社」か「独立系保証会社」で再審査をしてもらう。その際に前述の“審査を通すコツ”を不動産仲介会社の人に念押しをする。

一般的に、一度審査落ちした保証会社は、3年は審査が通らないと思っていてください。そのため、よほどのことがない限り再審査は受け付けてくれません。
（落ちる前にエース不動産へご相談いただけるのがベストです）

10.まとめ

保証会社でトラブルがあった方の多くが、審査について不安を感じるケースが多いと思います。

ですが、審査が通るかわからない物件で審査を通すから落ちるのです。最初から、審査が緩い物件へ申込をするのがベストです。
または、申込をする前に、審査が落ちそうな要因がご自身で心当たりがある場合は申込前に専門会社へ連絡いただくことがベストです。

1都3県の審査が緩い物件は、専門会社のエース不動産へお問合せください。

この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。

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保証会社のジェイリースの審査突破術と、審査落ちした時の対処方法。
審査の基準や特徴を大公開！

(この記事は約3分で読めます)

目次
1　ジェイリースの概要
2　ジェイリースは信用系保証会社
3　審査基準
4　審査に必要な書類
5　属性ごとの審査基準
6　審査を通すコツ
7　保証料
8　審査期間はどれくらいか？
9　審査に落ちてしまったときの対処法
10　まとめ

050-7587-0297

１.ジェイリースの概要

商号：ジェイリース株式会社

東京本社所在地：
東京都新宿区西新宿6丁目22番1号　新宿スクエアタワー8F

大分本社所在地：
大分県大分市都町1丁目3番19号　大分中央ビル7F

設立：2004年2月
資本金：7億1,334万円（2020年1月31日現在）
従業員数：334名（2019年3月31日現在）

特徴は、保証会社の中でも数少ない“東証一部上場”の大手です。九州エリアを商圏として成長し、東京へ第二本社をかまえるようになりました。そのため、九州地方の審査時に多くあります。


２.ジェイリースは信用系保証会社

保証会社には3つのレベルがあります。

レベル【高】

↑　信販系保証会社
↑　信用系保証会社
↑　独立系保証会社

レベル【低】

下から上に行くほど審査の難易度が上がります。
ジェイリースはこの「信用系保証会社」の中でも審査が厳しめです。
なお信用系保証会社の中でもジェイリースの審査難易度は以下の通りです。

審査の難易度【高】

↑　全保連 株式会社
↑　日本セーフティ 株式会社
↑　日本賃貸保証 株式会社(JID)
↑　ジェイリース 株式会社
↑　アーク賃貸保証
↑　エルズサポート 株式会社
↑　ニッポンインシュア 株式会社
↑　ナップ賃貸保証 株式会社

審査の難易度【低】

３.審査基準

審査ポイントは以下の通りです。

①LICC(全国賃貸保証協会)で家賃滞納履歴が確認できるか
②審査要件(ジェイリースの審査部の最低基準)をクリアしているか
③反社会勢力に該当しないか

ジェイリースと同じLICC系の保証会社は以下です。

• ・全保連
• ・ルームバンクインシュア
• ・エルズサポート
• ・アーク賃貸保証
• ・ナップ賃貸保証
• ・宅建ブレインズ(宅建ハトさん保証)
• ・K-net(旧：近畿保証サービス)
• ・アルファー
• ・興和アシスト
• ・賃住保証サービス
• ・ニッポンインシュア
• ・ホームネット
• ・ランドインシュア
• ・エイト賃貸保証

5～10年以内に、LICC系保証会社のどこかで家賃を滞納した人は高確率で審査に落ちてしまいます。

ただしジェイリースでは、「①」が該当していても、
「②&③」がクリアしていれば審査が通る可能性があります。
他社で滞納履歴があってもウチの基準満たしていれば審査通すよ。という意味合いです。

なお、「②」の中で最も重要なことは
年収（月収）に対しての家賃予算があっているかどうかということです。
以下、家賃支払に対する予算一覧の参考です。

※上記はあくまで一般的な審査基準です。保証会社各社でさらに属性毎のルールが異なる場合があります。

そして、上記は社会保険料、雇用保険、所得税、住民税、が控除される前の総収入です。

手取り額は上記表内の収入だと通常総収入の70-75%程度であることから、固定費比率（総収入に占める固定費の割合）を少なくしたい方は、家賃予算を1-2段階ほど下げることをオススメします。

理由は、固定費は精神衛生上日々の生活にマイナスに働くことが多いからです。
（一部の方は、気を引き締めて仕事に転換し結果へ繋げてさらに向上しようという方がいますが、少数派意見は度外視します）

家賃予算を下げることで、審査基準も下がりより入居審査が通りやすくなることもあります。

是非参考にしてみてください。

また、保証会社各社の直近５年間の審査通過率の遷移です。（弊社実績）
過去に家賃滞納歴やクレジットカードの滞納歴がある方が、家賃８～10万（都内で標準的な一人暮らし用のワンルーム、１K）の物件で審査をかけた場合の通過率を表しています。

４.審査に必要な書類

－ 基本的な必要書類の事例 －

・身分証明書(両面)
・健康保険証(両面)
・収入証明書(源泉徴収票or給与明細or確定申告書など)
・在籍証明書(必須ではありません)
・内定通知書(採用証明書)

－ (審査状況によって)追加必要書類の事例 －

・学生：学生証または合格証
・新社会人、転職者：内定通知書・採用通知書のコピー
・外国人：パスポートまたは在留カード、日本語検定終了証
・自営業、フリーランス：確定申告書のコピー、納税証明書
・預貯金審査をする人(無職・一定の収入がない)：通帳のコピー
・駐車場を借りる人：車検証
・未成年：親権者同意書

なお、上記のような追加書類を求められた場合、審査が通る見込みは一気に高くなります。
理由はジェイリースの社内審査で否決する場合は、上記必要書類を求められる前に審査落ちの連絡がくるためです。

私たちの業界ではこれを『審査に乗った』という風にも言います。
無職・夜職・アルバイトの場合、仕事をしているしていないに問わず審査が非常に通りずらいです。そのため、一般的な不動産会社の営業担当からは「在籍会社を利用する手法」を提案されます。
当社としては、在籍会社はリスクと費用がかかるため推奨しません。

ですが、在籍会社を利用する場合も一定の技術や経験が必要です。
1つ例をあげるとすると、現職と前職の在籍会社に業種や職種で関連性が全くないと審査が通らない可能性が高くなります。

理由や改善方法は、別コラム（コチラ）にて掲載します。

５.属性ごとの審査基準

家賃の支払い能力は、収入＋職業の安定性をふまえて審査されます。
会社員や公務員は審査で有利ですが、勤続年数が1年未満で短いと厳しめに見られます。

フリーランスや個人事業主など収入が不安定な属性や、雇用形態が不安定なフリーターや水商売は
審査に不利と言われています。

◇無職の場合

収入のない無職の場合は家賃を払えるだけの貯金があるか調べるために、預貯金を確認されるケースが多いです。

明確な基準は公開されていませんが、家賃2年分の貯金があると有利です。
物件によっては、貯金額で支払い能力を見る「預貯金審査」で借りられる可能性があります。


◇ブラックリストの場合
ブラックリストの場合は審査に落ちる可能性が高いです。
ジェイリースと提携する日本信用情報機構(JICC)はCICとも連携しています。
クレジットカード系の滞納があった人は審査に落ちます。

６.審査を通すコツ

端的に言うと、“審査NGが出る前にアピールする”という点が重要です。

大手の保証会社は内部統制上、社内での業務が独立しています。
そのため、一度営業部門から審査部門へ審査情報がいくと後戻りしにくい傾向があります。

そのため、不動産会社へ情報を渡すタイミングで、あらゆるアピールポイントをセットで提出したほうがベターです。

アピールポイントとは、資産情報(預貯金等)、収入証明(源泉徴収票や給与明細、確定申告書等)、本人確認書類、勤務先情報、連帯保証人が付けられるかどうか、などを指します。一例をあげると、

①連帯保証人が付けれる方：申込=審査をする“前に”、連帯保証人を付けれるということをアピールする。

②預貯金がある方：申込=審査をする“前に”、預金通帳を提出できることをアピールする。

①は、どの保証会社でも提案を受けると、好印象を受けます。そのため、親や親類が支援してくれる場合は遠慮なくスネをかじりましょう。とはいえ、1つリスクがあるとすると、親から「保証会社に入るのになぜ、俺(私)が連帯保証人になるんだ？そんな物件やめてしまえ」という思わぬ反感を買うことがあります。

②は、収入や勤務期間、雇用形態などで不安がある方がとるといい方法です。その際、預貯金の目安は家賃の1年半～2年分貯まっていると安心圏内です。

③は、無職の方が審査を通すと正直に申込書を記入して提出しても審査が通る可能性は10%以下です（もちろん、絶対に審査が通らないというわけではありません）。
とはいえ、10回やって1回通らないため、あまり現実的な方法ではありません。

一方で、在籍会社を利用する方も多くいますが、弊社ではこの方法を推奨していません。理由はリスクがあることと、費用がかかるためです。

その内容を細かく書いた記事を載せておきます。合わせてお読みください。

お客様にするヒアリングを適当にすると、審査がNGとなる事例が多く見受けられます。そのため、申込用紙を記入し、提出する最初の一回目が最も重要です。

７.保証料

Aパターン

初回保証料：総家賃の50%(最低額は20,000円)
更新料　　：1万円／年

Bパターン

初回保証料：総家賃の70%(最低額は20,000円)
更新料　　：なし

損と得が分かれる目安は、「2年以内に引っ越す予定がある」場合は、「A」がお得です。

---

【裏技】
仮に、物件が空室期間が6ヶ月など、難有りな物件の場合は、初回保証料を貸主（大家さん）に負担してもらうという交渉ができます。
通常の礼金をゼロにするよりも、交渉しやすいこともあるので、空室期間が長いかどうかを仲介会社に聞いてみるといいかもしれません。

---

他の保証会社との違いは、更新料がない代わりに、月額保証料があるというイメージです。

ですが、この月額保証料は掛け捨てしているだけの無駄払いに見えますが、オリコの場合、家賃は自動引き落としです。そのため、自動引き落としではない場合、家賃は振込みですがその際に銀行に払う振込手数料(220円～770円)がかからないという点が大きなポイントです。

また、振込に行くという手間がかからないのも大きなポイントです。手間なく、振込手数料なく支払えるというのが「①」を支払う最大のメリットです。

８.審査期間

通常：3-7日程度

審査落ち：即日

上記はあくまで目安ですが

最終審査の承認は下記の要件を全て遅滞なくクリアした場合に限ります。

①本人確認、勤務先確認、保証人の連絡がつく。

②申込書の記載事項が書き損じや、情報に過不足がない。
不動産業界はFAX文化が残っているため、書類の伝達をFAXでやりとりしている事が多いです。

そのため、申込書に記載した携帯電話番号の０が６に見えていたり７が１に見えていたりと、勘違いして違う番号にかけつづけてるという可能性もあります。

また、勤務先の情報(資本金や従業員数、HPのURL)の記載がないため、本人確認までたどり着いていないなどです。

③追加書類の提出が完了

審査なので、所得証明が必要であったり、在職証明が必要であったりと、追加書類の提出を求められることがあります。この提出がないと、審査が進みません。

ヒアリングの段階で、当社はこれらの資料の何が提出できるのかを丁寧に確認します。

理由としては、審査を通すためにはお客様の協力が必要不可欠です。協力というのは普通に収入や在籍を証明する前述のものもあれば、過去の労働実績も含みます。

過去の労働実績とは、前の職業の給与明細や、昨年度の確定申告書です。何が必要となるかが不明確な入居審査のため、お客様毎に必要なものは常に変動します。

経験値の多い弊社は、痒い所に手が届く存在です。

④担当営業が休みではない

お客さんからすれば、あるパターンだと思いますが、自分の担当者が連休を取っていた。なんていうパターンもありえます。保証会社から不動産屋には連絡が入ってますが、自分にはまだ連絡がない、という状態です。

⑤保証会社は承認出て、大家の許可もでている。

保証会社は承認が出ていても最終承認者の大家のGOサインが出ないと入居審査としては完了にならない訳です（一部では保証会社通れば審査完了という場合もあり）。

貸主が法人の為、土日休みなど、連絡がすぐにつかない場合は余分に日数がかかります。

ちなみに、仮に明らかに審査が通らない内容の方や、過去ジェイリースで事故歴がある方は、15分後に審査NG情報が保証会社から管理会社に届きます。

９.審査に落ちてしまったときの対処法

ジェイリースで審査落ちした対処法は2つしかありません。

①その物件は諦める
②他の「信用系保証会社」か「独立系保証会社」で再審査をしてもらう。その際に前述の“審査を通すコツ”を不動産仲介会社の人に念押しをする。

一般的に、一度審査落ちした保証会社は、3年は審査が通らないと思っていてください。そのため、よほどのことがない限り再審査は受け付けてくれません。
（落ちる前にエース不動産へご相談いただけるのがベストです）

１０.まとめ

保証会社でトラブルがあった方の多くが、審査について不安を感じるケースが多いと思います。

審査が落ちそうな要因がご自身で心当たりがある場合は申込前に弊社や最寄りの専門会社へ連絡いただくことがベストです。

もし最寄りに専門会社がない場合や、1都3県の審査に困った方は、専門会社のエース不動産へお問合せください。

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この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。

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第二章では、一人暮らしを安心に過ごす具体的な方法です。
(この記事は約4分で読めます)

目次
1　駅近と圏内と繁華街は避けたほうがベター
2　オーナー自主管理物件は事前確認をする
3　隙を見せない！これが重要

駅近と圏内と繁華街は避けたほうがベター

俯瞰的な位置関係はわかりましたね。それでは、もう少し細かい視点で考えていきましょう。
ですが、個別に考えるとキリがないため、以下を押さえておけば大丈夫です。

駅徒歩2分圏内は避けたほうがいい
これは盲点かもしれませんが、具体的にはストーカー被害への予防策です。実際、ストーカーの初めは偶発的に起こるものです。あなたが、駅から歩いて近くの自宅に帰るときに何人の人がその光景を見るかを想像してください。

駅徒歩2分というのは駅から直径160m範囲内を指します。視力1.0程度の方であれば、顔などの認識は難しいですが、～160m圏内であれば、あなたがどの建物に入ったかは見えます。

駅から出て→コンビニに寄り→近くの自宅に帰る
という姿を毎日数十人が目撃すれば、確率論で考えても想像しやすいかと思います。

物件の建っている場所は繁華街ではないほうがいい
上述の通りです。人目に触れる場所どの立地は避けたほうがいいです。また、繁華街は、飲食店も多く、泥酔者が多数いるエリアでもあります。

普通の人でも酒に飲まれて自我が出て突発的に犯罪を犯してしまう人はいるため、予防策として考慮してください。

オーナー自主管理物件は事前確認をする

自主管理とは、建物管理会社がおらず、オーナーが自分で管理をしている物件を指します。そのため、入居審査や入居者間トラブルは、個人のオーナーが独自で行っています。

しかし、オーナーも人間です。夜間のトラブルや、隣人トラブルには対応ができない場合があります。

全て自己責任で問題解決をする必要があるため、トラブルが起きたときの対処などの準備をしておきましょう。とはいえ、不動産会社が介入しないことで、初期費用は格段に安くなるのも事実です。

具体的には、礼金(家賃1ヵ月相当)、仲介手数料(家賃1ヵ月相当)、鍵交換費用(約1.5万円)、火災保険(約1.5万円自選のを加入)、保証会社利用料(家賃0.5ヵ月相当)が浮きます。

そのため初期費用が10-20万円安くなることもあります。

隙を見せない！これが重要

本章を書いているときに当社の女性スタッフからもらったアドバイスです。男性側としても「なるほど」と思えるようなことだったので共有します。以下の行為は、周囲に“隙”を見せることなので、気を付けたほうがいいとのことです。

●帰宅時に、コンビニで1人分の弁当等を買って手に持って帰る。
　→1人暮らしをアピールしているようなもの。

●イヤホンをしながら携帯電話をいじりながら帰る。
　→耳栓をしながら目を閉じて歩くようなもの。周囲への注意力が散漫します。

●オートロックで誰かと遭遇したら、先に入ってもらうようにする。
　→エントランスで別部屋の誰かと、バッタリ会ったら、先に“解除キー”を使ってオートロックドアを入って持ったほうがいいです。逆のパターンですと、もし、バッタリ会った人が、そのマンションに住んでいない誰かだとしたら一緒に入られてしまいます。

●駅から遠ければ、自転車かタクシーを
　→女性の夜道の一人歩きは、歩き＞自転車＞タクシーとリスクが変動します。「自転車に乗らない主義」「節約のためタクシーは使わない」などはせず、保険代として割り切りましょう。

●洗濯物の中に男性ものの下着や靴下を干す
　→昔からあるベタな方法ですが、男性から見ても効果はあると思います。

【2024年版】東京の女性が一人暮らしで知っていたほうがいい3つのこと 治安編

猛威を振るう新型コロナウイルス。日本の各産業が甚大な被害が出る中で、不動産業界全体にも影響を及ぼしている。毎週不動産業界の情報を共有する回で今回は第３弾。

(この記事は約3分で読めます)

目次
1 概要
2 建築資材の納品遅れや欠品
3 飲食店、サービス業の販売不振による、テナント解約
4 テナント解約が増えると、どうなるのか
5 不動産業界は解雇、雇い止めがすぐに起きる業界
6 今後、さらにどうなる？

概要

問題となっているのは、建設業及び不動産売買市場において、建築材料の未入荷が目立ちます。また、外出自粛要請により、飲食店やサービス業の売上不振も大きくなってきています。

併せて、不動産業界内での雇用問題が明白化しており、非正規雇用の解雇や雇い止めについても併記します。

建築資材の納品遅れや欠品

土地を買い、建物を建てる。そして、住む。

しかし、その建物を作る建築材料が、外国製品(中国やフィリピン、ベトナムなど)であることが多いため、水回りを中心に納品がされず、建物が完成しない問題が起きています。

トイレや、洗面台などは中国製が多い中、現地中国では現在も生産ストップがかかっています。そのため、

・新築物件、リフォーム物件の着工(施工)完了が遅れて、申込がキャンセル

・リフォームが間に合わず、契約キャンセル

という事態が起きています。

また、今住んでいる住居の水回りに問題が起きて(水漏れ等)、リフォームをしたいが、部品がない。そのため、強制退去を余儀なくされる。

ということも起きています。

飲食店、サービス業販売不振による、テナント解約

外出自粛要請により、家でご飯を食べる機会が増えました。逆にいうと外食が減りました。つまり、飲食店は売り上げが下がります。そして、資金繰り悪化で、お店を閉める店舗が徐々に目立つようになりました。

私の肌感覚では90%以上の飲食店の店主が40%以上は売上がダウンしていると言っています。今回の例は、手元資金に猶予がない状態で突発的に起きたことであるため、今月の材料が買えない、給与が払えない。という声が上がっています。

同様に、サービス業も余暇を満喫するための業種であるにもかかわらず、来店客の激減により売上が減少している模様です。

一次的なものであれば、そこまで耐え凌ごうという判断をオーナーがして、つなぎ融資などをします。しかし、先行き不透明なうえ、現況不満が肥大すれば、撤退戦略に切り替えます。

撤退戦略の基本は、ハイスピードなテナント解約というわけです。

テナント解約が増えると、どうなるのか

外的要因(震災や薬害)のテナント解約が多発すると、新規契約もされない店舗や事務所が増え、空室が多くなります。そして空室期間が長くなります。

当然オーナーは、家賃減額交渉に応じたり、初期費用を減額をします。つまり、東京のテナントの坪単価がみるみる下がっていく現象が波紋のように広がります。家賃が下がると、資産価値が下がり、それを懸念するオーナーは資産価値が下がる前に売りに出します。

そうなると、バブルがはじけるように、物件価格とJ-REIT(不動産投資信託※)はどんどん下がっていきます。

※投資者から集めた資金で不動産投資をし、賃料収入や売買益を配当する金融商品

ひいては、首都圏の不動産価値は下がる一方ということです。
2020年3月30日現在では、まだバブルははじけていません。

不動産業界は解雇、雇い止めがすぐに起きる業界

不動産業界は基本的には、売上項目が以下のものしかありません。

①仲介手数料：不動産賃貸、売買

②転売益　　：不動産売買

③管理手数料：不動産管理

この中で、新型コロナの影響を受けやすい売上項目は、「①&②」です。

つまり、不動産市場が停滞すると、購買意欲がなくなるため、流通がとまります。そして、手数料収入が大半である不動産業は、人員が費用の大半です。その費用(原価)が、売上を生まないため、費用削減(リストラ等)をします。

実際にリストラとなると、労使間でのトラブルがありますが、雇用契約書には、雇用契約解除の要件としてほぼ下記のような文言がデフォルトで記載されています。

(1) 事業の縮小、事業所等の閉鎖、その他やむを得ない経営上の必要が生じたとき。

(2) 天災事変その他やむを得ない事由により、

事業の継続が不可能となり雇用を維持することができなくなったとき。

シンプルにいうと、雇えなくなった理由が世の中的にどうしようもない時は雇用契約解除はできる。ということです。

とはいえ、これは雇われる側からすると、「俺たちの生活はどうなるの！？」という不安感があります。

そうならないように、政府は、個人でも生活費を目的として「無利子・無担保融資」の融資制度を始めました。本内容は別記したブログを後日アップします。

今後、さらにどうなる？

今後数カ月の間に不動産業界で下記のことが起きることが予想されます。

・物件価格及びJ-REITの下落

・家賃滞納者の増加により、保証会社の審査がさらに厳しくなる

・賃貸住宅のリフォーム代金の上昇により、家賃相場が高くなる

・金融機関の貸し渋りにより、分譲投資市場が冷え込む

・不動産営業担当のノルマが厳しくなり、高圧的な営業マンが増え、借りる側が消極的になる

・ロックダウン(都市封鎖)になり、店舗運営ができなくなる。ITリテラシーが低い店舗型不動産会社は売上が激減する

・対面式の重要事項説明ができないため、根本的に市場が崩壊する(IT重説等の実務上の緩和施策がない限り)。

などです。上げたらキリがありません。逆に考えると、ネガティブな事を社内全員でブレストして、早期に対策を立てれば乗り越えられる範囲です。

今こそ、ワンチームが試されるときです。

エース不動産もチーム一丸となって、この危機を乗り切る所存です。

新型コロナウイルス感染症による、不動産市場への影響や情報を公開！
東京では、大学入学の延期、内定取り消しによる入居予定物件のキャンセルや、共同住宅(シェアハウスなど)の解約が目立ってきています。

(この記事は約4分で読めます)

事例1：地方からの上京予定を延長or中止

春は新生活の始まりと同時に移動の季節。

各地方から東京へ上京するのが3月。そこに向けてお部屋探しに来るのが、不動産賃貸市場の繁忙期(1-3月)。前章の通り、3月に入った途端に内見予約が減りました。

事情を聴くと下記の意見ありました。

・新型コロナウイルスの影響で、東京の大学ではなく、地元の大学へ行くことにした。

➡さらに詳しい事情を聴くと、東京は人が集まる=感染リスクが高い。という意見が散見されました。

・本命が通らず、滑り止めの東京の大学へ進学予定だったが、これを辞退。浪人して本命を目指すことにした。結論としては、上京の延長をすることにした。

➡夢と感染リスクを天秤にかけた判断だそうです。

・会社の収益圧迫のため、今春の内定取り消し

➡東京への上京が決まっていた方が、勤務予定先の会社から人件費削減のため、内定取り消しを言い渡されたとのことです。

事例2：雇用調整や雇い止めで、賃料減額目的の引っ越し

有期雇用(契約社員、派遣社員、アルバイト、業務委託、BPO)の方々で、会社から、契約解除を申し受けた方からの依頼が多くなりました。

・派遣先から契約延長が白紙に。

➡4月で現職場の契約を3カ月契約延長の予定だったが、直前でそれが白紙になったとのことです。そのあとも、次の派遣先を探すにも引受先がなく、現家賃が払えなくなりました。

・業務委託料の報酬減額

➡4月より、月額報酬の減額がありました。元々、保証のある業務委託契約ではなかったため、事実上の年収ダウンで家賃が支払えなくなるとのことです。

事例3：共同住宅(シェアハウス)やルームシェアの退去が増えた

シェアハウス等の共同住宅は、単純接触が多く、不要不急の外出自粛をしたとしてもリスクが高い場所です。たとえ、個室タイプがあったとしても水回り接触は不可避です。

・外国人専用のシェアハウス

➡他のシェアハウスに比べて空室率が目立っています。自国への入国規制もかかり、帰国ができないリスクが高まっています。語学学校も休校届けをして、コロナショックが落ちつくまで実家で過ごすという方が増えています。

・通常のドミトリーハウスやシェアハウス

➡次に、多いのが、個室に2人以上で住むドミトリー型のシェアハウスなどの退去が増えています。やはり共同生活自体がリスクなのです。

・友人とのルームシェア

➡友人や親族とのシェアハウスは共同住居として、リスクがあります。また、問題となるのは、この契約形態は2LDKの部屋を2人で借りる例などが多く、どちらかが退去をしたいという希望が出ると家賃負担が片方に寄ります。そのため、家賃負担増により結局部屋自体の契約を解除することになります。

まとめ

これまでの新型コロナウイルスの状況を鑑みると、健康と住まいは綿密に関係しています。そのことから、私たち不動産会社はお客様の生活寄り添っていく仕事なのだと再認識しました。
私たちエース不動産は、

ロックダウンが起きても、
交通網が衰えても、
入居が急ぎでも、

会社として運営が可能な限り、お客様のパートナーでいることを心がけます。

【現況編】本BLOGは同業者様宛ての特別BLOGです。
新型コロナウイルス感染症による、不動産賃貸市場への影響を当社が保有する情報を公開、共有します。
(この記事は約4分で読めます)

目次
1　新型コロナウイルスとは
2　繁忙期が2月末日で終了
3　移動時間短縮目的の特需が増えた
4　公共交通機関を利用しない条件付き
5　担当者からアドバイス

新型コロナウイルスとは

正式名称：COVID-19

症状　　：呼吸器系の病気で、発症するとまず発熱から始まり、乾いた空ぜきが続く。1週間もすると、息切れをするようになり、入院が必要にケースもある
（発熱や咳（せき）などの症状があるからといって、それがCOVID-19だとは限らない。風邪やインフルエンザでも同じような症状が出るため）

さらに重症になると、新型コロナウイルスは肺炎や重症急性呼吸器症候群、多臓器不全などにつながり、場合によっては死に至ることもある。

致死率：約2-7%(年齢や国、医療環境により変動)

繁忙期が2月末日で終了

例年、不動産賃貸市場では1月-3月中旬ごろが集客が多く見込める時期かと思います。どの不動産会社様でも1年間の集客数の30-40%を目標にするのではないでしょうか。

2020年はコロナの影響で大打撃です。

仲のいい業者さんへ近況を伺うと、

「3月に入った途端、電話が鳴らなくなった」
「3月になったら内見がなくなった」
「来店キャンセルが増えた」

といった意見が多くありました。当社も同様で、肌間では、想定していた売上の30-40%がダウンしたと思います。(2020.3.16現在)

移動時間短縮目的の特需が増えた

3月に入り、通勤時間を短くしたい(=通勤時の感染リスクを減らしたい)のような需要が増えました。

・もともと通勤時間短縮をする引越しを考えていたけど、これを機会に･･･。

・西武池袋線やJR中央線利用者の感染者が出たので、別沿線物件に引っ越したい

といった内容です。実際に、問い合わせが数件あり、来店したお客様は女性の学生様です。遠方に住んでいる両親から心配の連絡があり止む無く都心よりに住むことになったとのことでした。

参考までに抑えておいていただけますと幸いです。

公共交通機関を利用しない条件付き

上記とは別に、電車やバスを利用しないで勤務先や通学先に行きたいという意見も多くなっています。実際には、

・職場へ自転車で行きたい。30分なら自転車こげます！

・部屋は狭くてもいい。初期安めで歩いて行けるところがベスト。

・リモートワークでも緊急対応で会社に行く必要がある。会社の近くがいい
 
などです。極力感染リスクを最小にするための工夫です。

担当者からアドバイス

この2020年1月より端を発してから早2カ月。賃貸仲介の営業をやっていると、最終消費者とお会いすることが多いと思います。
新型コロナウイルスの影響がニュースに上がらない水面下で広がっています。街中でもマスクをしない人でも、リスクヘッジをするライフスタイルを取りたいと考えている方が多いです。

最初のヒアリングの時にも新型コロナの不安をほとんど言わない方もいます。そういった方は羞恥心もあるようですので、質問への配慮を心がけて、聞かずともわかってあげる姿勢をすると心を開いてくれます。

というわけで、今や世界的な全業種で経済情勢が悪化しています。当社としましては、知りえる限りの情報と、状況を都度アップしていく所存です。

同じ戦場で戦う皆さまにおきましても差し支えない範囲で情報共有をいただけますと幸いです。(少しでも営業ストレスを軽減できれば･･･)