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「2020年03月」の記事一覧(4件)

新型コロナウイルスが 不動産業界の各所に及ぼす 影響は?現場担当者から生レポート
カテゴリ:防災情報  / 投稿日付:2020/03/30 15:58

猛威を振るう新型コロナウイルス。日本の各産業が甚大な被害が出る中で、不動産業界全体にも影響を及ぼしている。毎週不動産業界の情報を共有する回で今回は第3弾。

(この記事は約3分で読めます)

目次
概要
建築資材の納品遅れや欠品
飲食店、サービス業の販売不振による、テナント解約
テナント解約が増えると、どうなるのか
不動産業界は解雇、雇い止めがすぐに起きる業界

今後、さらにどうなる?




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概要


問題となっているのは、建設業及び不動産売買市場において、建築材料の未入荷が目立ちます。また、外出自粛要請により、飲食店やサービス業の売上不振も大きくなってきています。

併せて、不動産業界内での雇用問題が明白化しており、非正規雇用の解雇や雇い止めについても併記します。



建築資材の納品遅れや欠品



土地を買い、建物を建てる。そして、住む。

しかし、その建物を作る建築材料が、外国製品(中国やフィリピン、ベトナムなど)であることが多いため、水回りを中心に納品がされず建物が完成しない問題が起きています。

トイレや、洗面台などは中国製が多い中、現地中国では現在も生産ストップがかかっています。そのため、

・新築物件、リフォーム物件の着工(施工)完了が遅れて、申込がキャンセル

・リフォームが間に合わず、契約キャンセル


という事態が起きています。

また、今住んでいる住居の水回りに問題が起きて(水漏れ等)、リフォームをしたいが、部品がない。そのため、強制退去を余儀なくされる。

ということも起きています。



飲食店、サービス業販売不振による、テナント解約



外出自粛要請により、家でご飯を食べる機会が増えました。逆にいうと外食が減りました。つまり、飲食店は売り上げが下がります。そして、資金繰り悪化で、お店を閉める店舗が徐々に目立つようになりました。

私の肌感覚では90%以上の飲食店の店主が40%以上は売上がダウンしていると言っています。今回の例は、手元資金に猶予がない状態で突発的に起きたことであるため、今月の材料が買えない、給与が払えない。という声が上がっています。

同様に、サービス業も余暇を満喫するための業種であるにもかかわらず、来店客の激減により売上が減少している模様です。

一次的なものであれば、そこまで耐え凌ごうという判断をオーナーがして、つなぎ融資などをします。しかし、先行き不透明なうえ、現況不満が肥大すれば、撤退戦略に切り替えます。

撤退戦略の基本は、ハイスピードなテナント解約というわけです。



テナント解約が増えると、どうなるのか



外的要因(震災や薬害)のテナント解約が多発すると、新規契約もされない店舗や事務所が増え、空室が多くなります。そして空室期間が長くなります。

当然オーナーは、家賃減額交渉に応じたり、初期費用を減額をします。つまり、東京のテナントの坪単価がみるみる下がっていく現象が波紋のように広がります。家賃が下がると、資産価値が下がり、それを懸念するオーナーは資産価値が下がる前に売りに出します

そうなると、バブルがはじけるように、物件価格とJ-REIT(不動産投資信託※)はどんどん下がっていきます。

※投資者から集めた資金で不動産投資をし、賃料収入や売買益を配当する金融商品

ひいては、首都圏の不動産価値は下がる一方ということです。
2020年3月30日現在では、まだバブルははじけていません


不動産業界は解雇、雇い止めがすぐに起きる業界


不動産業界は基本的には、売上項目が以下のものしかありません。


①仲介手数料:不動産賃貸、売買

②転売益  :不動産売買

③管理手数料:不動産管理


この中で、新型コロナの影響を受けやすい売上項目は、「①&②」です。

つまり、不動産市場が停滞すると、購買意欲がなくなるため、流通がとまります。そして、手数料収入が大半である不動産業は、人員が費用の大半です。その費用(原価)が、売上を生まないため、費用削減(リストラ等)をします。

実際にリストラとなると、労使間でのトラブルがありますが、雇用契約書には、雇用契約解除の要件としてほぼ下記のような文言がデフォルトで記載されています。

(1) 事業の縮小、事業所等の閉鎖、その他やむを得ない経営上の必要が生じたとき。

(2) 天災事変その他やむを得ない事由により、

事業の継続が不可能となり雇用を維持することができなくなったとき。

シンプルにいうと、雇えなくなった理由が世の中的にどうしようもない時は雇用契約解除はできる。ということです。

とはいえ、これは雇われる側からすると、「俺たちの生活はどうなるの!?」という不安感があります。

そうならないように、政府は、個人でも生活費を目的として「無利子・無担保融資」の融資制度を始めました。本内容は別記したブログを後日アップします。



今後、さらにどうなる?


今後数カ月の間に不動産業界で下記のことが起きることが予想されます。

・物件価格及びJ-REITの下落

・家賃滞納者の増加により、保証会社の審査がさらに厳しくなる

・賃貸住宅のリフォーム代金の上昇により、家賃相場が高くなる

・金融機関の貸し渋りにより、分譲投資市場が冷え込む


・不動産営業担当のノルマが厳しくなり、高圧的な営業マンが増え、借りる側が消極的になる


・ロックダウン(都市封鎖)になり、店舗運営ができなくなる。ITリテラシーが低い店舗型不動産会社は売上が激減する


・対面式の重要事項説明ができない
ため、根本的に市場が崩壊する(IT重説等の実務上の緩和施策がない限り)。


などです。上げたらキリがありません。逆に考えると、ネガティブな事を社内全員でブレストして、早期に対策を立てれば乗り越えられる範囲です。

今こそ、ワンチームが試されるときです。


エース不動産もチーム一丸となって、この危機を乗り切る所存です。

新型コロナウイルス感染症 が 不動産賃貸 市場に与える 影響は?現場担当者から生レポート
カテゴリ:防災情報  / 投稿日付:2020/03/23 16:08

新型コロナウイルス感染症による、不動産市場への影響や情報を公開!
東京では、大学入学の延期、内定取り消しによる入居予定物件のキャンセルや、共同住宅(シェアハウスなど)の解約が目立ってきています。

(この記事は約4分で読めます)











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事例1:地方からの上京予定を延長or中止



春は新生活の始まりと同時に移動の季節。

各地方から東京へ上京するのが3月。そこに向けてお部屋探しに来るのが、不動産賃貸市場の繁忙期(1-3月)。前章の通り、3月に入った途端に内見予約が減りました。

事情を聴くと下記の意見ありました。

・新型コロナウイルスの影響で、東京の大学ではなく、地元の大学へ行くことにした。

➡さらに詳しい事情を聴くと、東京は人が集まる=感染リスクが高い。という意見が散見されました。

・本命が通らず、滑り止めの東京の大学へ進学予定だったが、これを辞退。浪人して本命を目指すことにした。結論としては、上京の延長をすることにした。

➡夢と感染リスクを天秤にかけた判断だそうです。

・会社の収益圧迫のため、今春の内定取り消し

➡東京への上京が決まっていた方が、勤務予定先の会社から人件費削減のため、内定取り消しを言い渡されたとのことです。



事例2:雇用調整や雇い止めで、賃料減額目的の引っ越し



有期雇用(契約社員、派遣社員、アルバイト、業務委託、BPO)の方々で、会社から、契約解除を申し受けた方からの依頼が多くなりました。

・派遣先から契約延長が白紙に。

➡4月で現職場の契約を3カ月契約延長の予定だったが、直前でそれが白紙になったとのことです。そのあとも、次の派遣先を探すにも引受先がなく、現家賃が払えなくなりました。

・業務委託料の報酬減額

➡4月より、月額報酬の減額がありました。元々、保証のある業務委託契約ではなかったため、事実上の年収ダウンで家賃が支払えなくなるとのことです。



事例3:共同住宅(シェアハウス)やルームシェアの退去が増えた



シェアハウス等の共同住宅は、単純接触が多く、不要不急の外出自粛をしたとしてもリスクが高い場所です。たとえ、個室タイプがあったとしても水回り接触は不可避です。

・外国人専用のシェアハウス

➡他のシェアハウスに比べて空室率が目立っています。自国への入国規制もかかり、帰国ができないリスクが高まっています。語学学校も休校届けをして、コロナショックが落ちつくまで実家で過ごすという方が増えています。

・通常のドミトリーハウスやシェアハウス

➡次に、多いのが、個室に2人以上で住むドミトリー型のシェアハウスなどの退去が増えています。やはり共同生活自体がリスクなのです。

・友人とのルームシェア

➡友人や親族とのシェアハウスは共同住居として、リスクがあります。また、問題となるのは、この契約形態は2LDKの部屋を2人で借りる例などが多く、どちらかが退去をしたいという希望が出ると家賃負担が片方に寄ります。そのため、家賃負担増により結局部屋自体の契約を解除することになります。




まとめ


これまでの新型コロナウイルスの状況を鑑みると、健康と住まいは綿密に関係しています。そのことから、私たち不動産会社はお客様の生活寄り添っていく仕事なのだと再認識しました。
私たちエース不動産は、

ロックダウンが起きても、
交通網が衰えても、
入居が急ぎでも、

会社として運営が可能な限り、お客様のパートナーでいることを心がけます。

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【同業者宛】新型コロナウイルス感染症が不動産賃貸 市場に与える 影響は?今後どうなる?現場担当者から生レポート 現況編
カテゴリ:防災情報  / 投稿日付:2020/03/16 15:34

【現況編】本BLOGは同業者様宛ての特別BLOGです。
新型コロナウイルス感染症による、不動産賃貸市場への影響を当社が保有する情報を公開、共有します。
(この記事は約4分で読めます)




目次

1 新型コロナウイルスとは
2 繁忙期が2月末日で終了
3 移動時間短縮目的の特需が増えた
4 公共交通機関を利用しない条件付き
5 担当者からアドバイス



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新型コロナウイルスとは




正式名称:COVID-19

症状  :呼吸器系の病気で、発症するとまず発熱から始まり、乾いた空ぜきが続く。1週間もすると、息切れをするようになり、入院が必要にケースもある
(発熱や咳(せき)などの症状があるからといって、それがCOVID-19だとは限らない。風邪やインフルエンザでも同じような症状が出るため)

さらに重症になると、新型コロナウイルスは肺炎や重症急性呼吸器症候群、多臓器不全などにつながり、場合によっては死に至ることもある。

致死率:約2-7%(年齢や国、医療環境により変動)





繁忙期が2月末日で終了


例年、不動産賃貸市場では1月-3月中旬ごろが集客が多く見込める時期かと思います。どの不動産会社様でも1年間の集客数の30-40%を目標にするのではないでしょうか。

2020年はコロナの影響で大打撃です。

仲のいい業者さんへ近況を伺うと、

「3月に入った途端、電話が鳴らなくなった」
「3月になったら内見がなくなった」
「来店キャンセルが増えた」

といった意見が多くありました。当社も同様で、肌間では、想定していた売上の30-40%がダウンしたと思います。(2020.3.16現在)




移動時間短縮目的の特需が増えた




3月に入り、通勤時間を短くしたい(=通勤時の感染リスクを減らしたい)のような需要が増えました。

・もともと通勤時間短縮をする引越しを考えていたけど、これを機会に・・・。

・西武池袋線やJR中央線利用者の感染者が出たので、別沿線物件に引っ越したい


といった内容です。実際に、問い合わせが数件あり、来店したお客様は女性の学生様です。遠方に住んでいる両親から心配の連絡があり止む無く都心よりに住むことになったとのことでした。

参考までに抑えておいていただけますと幸いです。




公共交通機関を利用しない条件付き



上記とは別に、電車やバスを利用しないで勤務先や通学先に行きたいという意見も多くなっています。実際には、

・職場へ自転車で行きたい。30分なら自転車こげます!

・部屋は狭くてもいい。初期安めで歩いて行けるところがベスト。


・リモートワークでも緊急対応で会社に行く必要がある。会社の近くがいい

 
などです。極力感染リスクを最小にするための工夫です。




担当者からアドバイス


この2020年1月より端を発してから早2カ月。賃貸仲介の営業をやっていると、最終消費者とお会いすることが多いと思います。
新型コロナウイルスの影響がニュースに上がらない水面下で広がっています。街中でもマスクをしない人でも、リスクヘッジをするライフスタイルを取りたいと考えている方が多いです。

最初のヒアリングの時にも新型コロナの不安をほとんど言わない方もいます。そういった方は羞恥心もあるようですので、質問への配慮を心がけて、聞かずともわかってあげる姿勢をすると心を開いてくれます

というわけで、今や世界的な全業種で経済情勢が悪化しています。当社としましては、知りえる限りの情報と、状況を都度アップしていく所存です。

同じ戦場で戦う皆さまにおきましても差し支えない範囲で情報共有をいただけますと幸いです。(少しでも営業ストレスを軽減できれば・・・)

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【2022年版】東京の女性が一人暮らしで知っていたほうがいい3つのこと 豆知識編
カテゴリ:便利情報  / 投稿日付:2020/03/05 19:28

第二章では、一人暮らしを安心に過ごす具体的な方法です。
(この記事は約4分で読めます)



目次

1 駅近と圏内と繁華街は避けたほうがベター
2 オーナー自主管理物件は事前確認をする
3 隙を見せない!これが重要

 



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駅近と圏内と繁華街は避けたほうがベター




俯瞰的な位置関係はわかりましたね。それでは、もう少し細かい視点で考えていきましょう。
ですが、個別に考えるとキリがないため、以下を押さえておけば大丈夫です。

駅徒歩2分圏内は避けたほうがいい
これは盲点かもしれませんが、具体的にはストーカー被害への予防策です。実際、ストーカーの初めは偶発的に起こるものです。あなたが、駅から歩いて近くの自宅に帰るときに何人の人がその光景を見るかを想像してください。

駅徒歩2分というのは駅から直径160m範囲内を指します。視力1.0程度の方であれば、顔などの認識は難しいですが、~160m圏内であれば、あなたがどの建物に入ったかは見えます

駅から出て→コンビニに寄り→近くの自宅に帰る
という姿を毎日数十人が目撃すれば、確率論で考えても想像しやすいかと思います。

物件の建っている場所は繁華街ではないほうがいい
上述の通りです。人目に触れる場所どの立地は避けたほうがいいです。また、繁華街は、飲食店も多く、泥酔者が多数いるエリアでもあります。

普通の人でも酒に飲まれて自我が出て突発的に犯罪を犯してしまう人はいるため、予防策として考慮してください。





オーナー自主管理物件は事前確認をする


自主管理とは、建物管理会社がおらず、オーナーが自分で管理をしている物件を指します。そのため、入居審査や入居者間トラブルは、個人のオーナーが独自で行っています。

しかし、オーナーも人間です。夜間のトラブルや、隣人トラブルには対応ができない場合があります。

全て自己責任で問題解決をする必要があるため、トラブルが起きたときの対処などの準備をしておきましょう。
とはいえ、不動産会社が介入しないことで、初期費用は格段に安くなるのも事実です。

具体的には、礼金(家賃1ヵ月相当)、仲介手数料(家賃1ヵ月相当)、鍵交換費用(約1.5万円)、火災保険(約1.5万円自選のを加入)、保証会社利用料(家賃0.5ヵ月相当)が浮きます。

そのため初期費用が10-20万円安くなることもあります。





隙を見せない!これが重要


本章を書いているときに当社の女性スタッフからもらったアドバイスです。男性側としても「なるほど」と思えるようなことだったので共有します。以下の行為は、周囲に“隙”を見せることなので、気を付けたほうがいいとのことです。

●帰宅時に、コンビニで1人分の弁当等を買って手に持って帰る。
 →1人暮らしをアピールしているようなもの。

イヤホンをしながら携帯電話をいじりながら帰る。
 →耳栓をしながら目を閉じて歩くようなもの。周囲への注意力が散漫します。

オートロックで誰かと遭遇したら、先に入ってもらうようにする。
 →エントランスで別部屋の誰かと、バッタリ会ったら、先に“解除キー”を使ってオートロックドアを入って持ったほうがいいです。逆のパターンですと、もし、バッタリ会った人が、そのマンションに住んでいない誰かだとしたら一緒に入られてしまいます。

駅から遠ければ、自転車かタクシーを
 →女性の夜道の一人歩きは、歩き>自転車>タクシーとリスクが変動します。「自転車に乗らない主義」「節約のためタクシーは使わない」などはせず、保険代として割り切りましょう。

●洗濯物の中に男性ものの下着や靴下を干す
 →昔からあるベタな方法ですが、男性から見ても効果はあると思います。

【2020年版】東京の女性が一人暮らしで知っていたほうがいい3つのこと 治安編

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