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「2021年01月」の記事一覧(6件)

人気の賃貸 タワマン「ラトゥール」の入居審査はどれくらい厳しい?
カテゴリ:タワマン審査一覧  / 投稿日付:2021/01/31 18:15

審査難易度最高峰のタワーマンション「ラ・トゥール」。属性ごとの審査通過率と審査突破方法をご紹介!
(この記事は約5分で読めます)



目次

1 ラ・トゥールの概要
2 ラ・トゥールの審査難易度
3 ラ・トゥールの審査を通過するための具体的な方法
   3.1 資産(株式や不動産など)をアピール
   3.2 代理人または代理法人が契約
   3.3 在籍会社(アリバイ会社)を利用する
審査に落ちてしまった場合、再審査は可能?
5 まとめ












ラ・トゥールの概要


「ラ・トゥール」は、住友不動産が供給するハイグレード賃貸タワーマンションです。立地は新宿区・渋谷区・港区・ベイエリアと都内でも一等地を中心に展開されており、人気No.1のシリーズとなっています。

 

居住用だけではなく、SOHO(事務所)利用できる物件もあります。

家賃はタワーマンションの中でも最高峰で、最低でも20万~となっています。

 

住友不動産グループの管理会社がマンション1棟まるごと管理しているため、入居審査をかける際は必ず住友不動産の審査関門を通過しなければいけないという特徴があります。




ラ・トゥールの審査難易度


ラ・トゥールの入居審査の難易度はどれほどのものなのでしょうか?

弊社実績をベースに、属性ごとに平均審査通過率を一覧にまとめました。

(ただし、この通過率は「前提条件」をクリアしていることを前提とします)

 

属性会社経営者・役員会社員自営業水商売
審査通過率60%-70%80%50%40%
審査に必要なもの
・納税証明書 または 確定申告書
・個人の現預金残高(家賃の最低24ヶ月以上)
・収入証明書(給与明細・源泉徴収票・内定通知書等)
・納税証明書 または 確定申告書
・個人の現預金残高(家賃の最低24ヶ月以上)
・在籍会社が発行した収入証明書(給与明細・源泉徴収票・内定通知書等)
前提条件・勤務先法人が実態(更新頻度の高いHP、実店舗等)がある
・資本金1000万以上
・3期以上経営している
・決算書が出せる
・債務超過していない
・純利益が3期連続プラスかつ、家賃の24ヶ月以上
・現預金が家賃の72ヶ月以上あれば望ましい
年収700万~
(ただし、家賃補助が出るなら年収600万~)
・実態(更新頻度の高いHP、実店舗等)がある
・個人の現預金残高が家賃の24ヶ月以上
・在籍会社を利用
・個人の現預金残高が家賃の24ヶ月以上




ラ・トゥールの審査を通過するための具体的な方法


資産(株式や不動産など)をアピール

収入だけで足りないかもという場合、不労所得資産(=不労所得を生み出すストック資産)を示すことで審査を有利に進めることができます。

具体的には、株式・債券・外貨為替・不動産の権利書などです。

 

家賃の支払いがきつくなっても、最悪そういった資産を売却して現金を作ることができますよ、という証明になります。



代理人または代理法人が契約

収入があったとしても、本人の職業的にタワマン審査が厳しい、または現在職業にすら就いていない場合によく使われる手法です。

(水商売などナイトワーカーや、投資家でお金はあるけど社会的なステータスがないというケースですね)

 

ただし、いずれにせよ法人で契約する場合は以下の条件がそろっていないと通過率は安全圏に達しません。

実態(更新頻度の高いHP、実店舗等)がある

・資本金1000万以上、

・3期以上経営している

・決算書が出せる

・債務超過していない、純利益が3期連続プラスかつ家賃の24ヶ月分以上

・現預金が家賃の72ヶ月分以上


在籍会社(アリバイ会社を利用する)

水商売のような職業の場合、本人が契約者として審査をかければまず審査に通ることはありません。

 

そこで「在籍会社(アリバイ会社)」の登場です。

 

在籍会社とは、まるでそこに勤務しているかのように在職証明書や収入証明書の発行サービスを行っている会社です。

 

ただし、在籍会社を利用するのは虚偽の報告をして審査をかけるということなので、当然リスクが伴います。

 

管理会社にバレてしまった場合、強制退去はもちろん、生涯その管理会社が管理する物件には住めなくなってしまいます。




審査に落ちてしまった場合、再審査は可能?


 初回の審査に落ちてしまった場合、再審査は受け付けてもらえるのでしょうか?

 

答えは、明確にNOです。

 

ラ・トゥールなどの大手管理会社の物件では、1度目に審査をかけた際のデータが保管されているため、2度目の審査をかけたところで結局は落とされることになります。

 

それどころか、1度審査に落ちてしまうと、他の「ラ・トゥール」シリーズすべてのタワーマンションの審査にも通過しないことが確定します。

 

つまり、ラ・トゥールの入居審査をかけるときは初回の審査内容が肝心なのです。



まとめ


ラ・トゥールをはじめとする大手管理系タワーマンションの入居審査は並大抵の難易度ではありません。しかも審査をかけられるチャンスは1度だけ、という厳しさです。

ただ、対策を練って審査に挑めば決して不可能ではありません。

 

弊社には以前保証会社に勤務経験があり、審査の内情を熟知したスタッフも在籍しており

ます。

 

実際、審査が厳しい夜職の方でもタワーマンションの審査に見事通過した事例もございます。

 

タワーマンションに住みたいけど物件探し困っている、どんな準備をすればよいか分からないという方は、ぜひ弊社へ一度ご相談ください。



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誰でも借りれる賃貸 物件があるって知ってた?保証会社も即日通過!
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2021/01/30 15:37

審査がなくて誰でも入れるなんて嘘みたい。
でも、結局クレカがないと入れないんでしょ・・・?
  ↳そんなことはありません!
そんなときは、今すぐチェック!

(この記事は、約3分で読めます)





社長!!誰でも借りれる物件があるって巷で噂です!鍵がずっと開けっ放しの建物とかってことですか!?

ははっそれはないですね(笑)でも、実際ありますよ。ただ、そこには大家さんの取り組みや、不動産会社さんならではの仕組みがあるんです。

このブログを読んだ方がいい方は、
●審査が通りにくい人や不安な人
●即日入りたい人
●どんな物件でもいいからとりあえず入居したい人

におススメです。

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目次

1. 誰でも借りれられる物件はある。どんな物件?
  1.1 大家さんが入居者探しで困っている物件
  1.2 管理会社審査がない、保証会社審査が緩い

2. どうやったら借りられる?
     
2.1 審査が緩い物件のみを扱う不動産会社へいく
     
2.2 「ジモティ」の不動産ページを調べてみる
   
 2.3 宿泊サイトで民泊物件を探す

3. どれぐらいお金がかかるの?すぐ入居できる?
     
3.1 相場は家賃の2-8カ月分(物件次第!)
     
3.2 最短当日入居可能


4. 誰でも借りれる物件を借りるリスク

5. まとめ






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1. 誰でも借りられる物件はある。どんな物件?


誰でも借りれる物件はあります。ただし、重要なポイントとして、法律上貸してはいけない方には貸せません。

・反社会的勢力である方
・用途を居住以外で使おうとする人

・人間以外の動物

です。その点は注意しましょう。


✓大家さんが入居者探しで困っている物件

お部屋を借りるということは、お部屋を貸す人がいます。その人が困っていて、「誰でもいいよ」といえば借りれます。難しく考えなければシンプルです。そのため、そういう困っている大家さんを探せばいいのです。

具体的な探し方は下記「2」に記載します。



✓管理会社審査がない、保証会社審査が緩い

次にあげる条件としては、管理会社審査がない物件です。
大家さんが「入居してくれれば審査は任せる。建物管理や入居者トラブルは自分で対応するから」という場合、管理会社としては、『誰でもいいのか』というふうに判断します。

そのため、保証会社が通れば、細かいチェックはしないで、入居審査の最終承認を出そうと結論付けるわけです。

たいていそういう管理会社は、緩い保証会社(独立系保証会社)を何社か契約しているため、そういったところで審査をしてくれるため、たいていの方は審査が通ります。

とはいえ、一般の方がそれを物件サイトで探すのは不可能に近いです。


2. どうやったら借りられる?





✓審査が緩い物件のみを扱う不動産会社へいく

まずは、専門でやっている不動産会社を探して足を運びましょう。家の近くの不動産会社やネットで探し他物件を掲載している不動産会社は絶対行かないようにしましょう。


理由は、審査に弱い不動産会社の営業担当は、あなたが審査に通ろうが落ちようが業務の一環のため、重要視しません。

信用情報に傷がつけば当然ブラックリストに載るため、無理のないお部屋探しをするのがベターです。賃貸は一生ものではありません。
ストレスがかからない範囲で、信用情報が回復するまで1-2年住めるだけのお部屋探しをすればいいのです。

だから、最初にすることは審査が緩い物件のみを扱う不動産会社へ行きましょう。


「ジモティ」の不動産ページを調べてみる


「地元の掲示板~♪ジモティ♪」というCMをみなさんご存知でしょうか?
ジモティは、地域の情報掲示板という名目のサイトです。そこには、大家さんが直接掲載している物件情報が掲載されています。

物件情報は東京だけでも約10万部屋(2021年1月現在)掲載されています。ただし、重複もあれば、直接大家さんと契約できる物件ではないものも含まれているため、だいたい1万部屋ぐらいはあると思います。

ただし、管理がされていない物件がほとんどなため、入居者が不明な部屋があったり、共用部分がゴミだらけで汚れているなどの物件が多数あります。
誰でも借りれる物件であり、管理がされていないということは、大変住みにくい部屋というのは覚悟しましょう。

また、賃貸借契約をしない場合は、借主保護はされないため、強制退去もされるし、不当ないいがかりをつけられることもあります(弊社お客様体験談)。



✔宿泊サイトで民泊物件を探す

みなさん、「Airbnb」や「Booking.com」というサイトはご存知ですか?これは、民泊物件が載っている宿泊サイトです。
ここにはもともとマンションとして賃貸で使われている物件を、民泊用に改装して掲載している物件が豊富にあります。
(一時期、新宿区だけでも5,000部屋以上ありました。が、今では数百部屋になっています)

元々、管理が緩く、大家さんが厳格でないため、このような利用方法がされている物件です。

そのため、宿泊施設ではなく、通常賃貸で貸してほしいと交渉すれば、そのままOKをもらえる可能性も高いです。ホテルを連泊で借りるイメージと近いですね。
※ただし、宿泊利用契約ではなく、ちゃんと賃貸借契約を結ばないと前述したように強制退去もされるリスクがあるので、ご注意ください。

また、民泊物件を賃貸で借りる場合は、家具家電はセットで付いてきて利用しなければならないため、手持ちの家具家電は預けるなど工夫をしないとダメです。
 


3. どれぐらいお金がかかるの?すぐ入居できる?



✓相場は家賃の2-8カ月分(物件次第!)

相場にだいぶ幅があるのは物件次第だからです。
例えば、どんな人かもわからないで入居させる訳ですから、貸す側はリスクを考えます。もし、夜逃げされたりして、荷物そのまま放置したら、使えない期間の分と、家具家電の処理費用などが大家さんの持出になります。

そうなってもいいよに保険で初期費用をガッツリとる。という大家さんもいます。

逆にそういうことをしないで、その初期費用分を家賃に上乗せしたりする大家さんもいます。家賃上乗せ型の場合は、初期費用は家賃+入館料的な費用だけ払えば審査もなくそのまま入居できたりします。


それも大家さんや物件次第というところがあるため、相場もあってないようなものです。

✓最短当日入居可能

誰でも入れる物件は、その入居スピードが何より魅力です。
なんたって、審査がないのですから。


弊社でも何部屋か取扱いはありますが、当日お昼過ぎに来て、2時間後に鍵を渡したこともあります

他の賃貸物件であれば、鍵をもらうのに2週間程度かかるところが、即日2時間です。賃貸以上、ホテル未満という位置づけです。


 

4. 誰でも借りれる物件を借りるリスク




審査が不安な人には、誰でも借りれる物件は魅力的だと思います。
ですが、世の中そんなに甘くないというのが現状です。メリット豊富なものには必ずそれ相応のデメリットがあることを知っておきましょう。

誰でも借りれる物件のデメリット
(エース不動産で来店したお客様の引越理由実例です)

・物件設備に悪い部分がある
(例)水回りが古い、建物全体が古いなど
・物件周囲に悪い部分がある
(例)入居者が粗悪、立地が悪い、
・管理が行き届いておらず、困ったことは自分で解決する
・初期費用が高いor家賃が相場よりも高い
・退去時費用が相場より高いことがある(必ずというわけでない)
・家賃滞納時、強制的にドアロックをして締め出される(〃)
・約束にない、強制退去リスク(〃)

客観的に見ても、結構なリスクを伴うようです。それでも、マンガ喫茶やレンタルルームで暮らすよりはマシと考える方も多いようです。

ただし、上記の実例は実際に割合で表すと、1割にも満たないため、実際はリスクが発生する確率は低いようです。



 
5. まとめ
誰でも借りれる物件を探す方は、「審査が不安」「すでに審査に落ちた」「周りに知られず入居したい」という方が多い傾向があります。

とはいえ、問題がわかっていれば解決方法も明確です。

・審査に通る
・すでに落ちた方でも通る
・周りに知られず、緊急連絡先なども不要でも審査が通る
・無職でも審査が通る

そういった物件を探せれば問題がないというわけです。
あえて、誰でも借りれる物件ではなく、ある程度審査はあるが、審査が緩い物件などを提供している不動産会社に相談をすればいいのです。

お困りの方は、ご相談だけでもかまいません。
ぜひ、エース不動産 本店へご連絡ください。


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入居審査に 落ちた場合の 再審査はちょっと待って!理由も徹底解明
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2021/01/26 12:35

入居審査に落ちたら、別の保証会社で再審査!?
ちょっと待ってください!
そのままだとブラックリストに名前が載っちゃいます。。
(この記事は、約3分で読めます)



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目次

1. 再審査ってなに?なんでするの?
 
1.1 入居審査は複数の保証会社でする場合がある
  1.2 保証会社毎に審査基準が違う

2. 再審査に落ちるとどうなる?
     
2.1 ブラックリストに登録される
     
2.2 その物件には入居できなくなる
   
 2.3 審査落ちの管理会社物件を借りれなくなる(場合がある)

3. 再審査に落ちないための準備と方法
     
3.1 【準備】審査に落ちた要因を特定する
     
3.2 【方法】審査に強い不動産会社で再申し込みをする

4. ブラックリストになる前に申込みをキャンセル、別物件を探す

5. まとめ






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1. 再審査ってなに?なんでするの?


 

再審査とは、1回目(正確には1社目の保証会社)の審査に落ちた場合、次に別の保証会社で審査をやり直すことを言います。

再審査をする理由は、時期や、理由不明により、家賃支払い能力はあるのになぜか1回目で審査に落ちた方への救済措置をするためです。

そのため、全ての物件や管理会社において、再審査がある訳ではありません。あくまで、再審査をする必要がある場合のみ行われるものです。
なお、絶対に再審査されない方の例を書きますと…

①反社会的勢力の方
②特定の管理会社で問題(滞納や入居時トラブル)を起こした方
③本人確認連絡の時に横柄な態度をとった人

です。つまり、入居したら高確率でトラブルになることが想定される方です


✓入居審査は複数の保証会社でする場合がある

まず、管理会社はたいてい、複数の保証会社と提携しています。良くある例が、一番審査が厳しいところ(A)・中ぐらいの難しさ(B)・審査が緩いところ(C)というイメージです。具体的には、

A:エポスやオリコの信販系(カード情報トラブルを見る)
B:エルズサポートや日本セーフティーの信用系(家賃滞納トラブルを見る)
C:その他の独立系(自社内のトラブルだけ見る)

これらをA→B→Cという順で審査(再審査)をします

ただ、このルールは管理会社によります。なぜかというと、管理会社が提携している保証会社が何社あるかや、オーナーが「ここの保証会社だけ使ってくれ」と指定する場合は上記ルールが異なります。


✓保証会社毎に審査基準が違う

前述の通り、保証会社はその系列ごとに審査基準が異なり、
かつ、同系列の保証会社でもその法人ごとに審査基準が異なります

例えば、同系列の信用系保証会社のエルズサポートと日本セーフティーとでは、審査の難易度が異なります。

管理会社の意図としては、過去クレジットカードでトラブルがあった人だと、信販系は通らないが、仕事もしているし、安定して家賃も払っていけるだろうから信用系保証会社を使ってもらおう。

という意図です。さらに信用系が通らなかった場合、独立系保証会社を利用する意図は、オーナー(大家さん)から「保証会社には入ってくれ」と言われただけだから、審査の緩い保証会社を利用して入居しもらうことを目的とし、入居率を上げることが目的となります。

平たくいうと、滞納しようがしまいが、管理会社は責任を取る必要がなく入居率があげられることから、独立系を利用することが多いです。関係性の浅い大家さんや保証会社の特性を知らない大家さんの場合はこのような状態になります。
(本件は、この読者の方にはあまり関係ないことです)




2. 再審査に落ちるとどうなる?



この章では再審査に落ちた時のリスクを記載します。リスクの形は人それぞれですが、東京近郊に住み続けたい方にとっては手痛いペナルティです。

そして、ネットの情報ではそのペナルティは様々な憶測がありますが、エース不動産では、常に「最悪」を想定して情報を公開していますので、ぜひ下記を流し読みいただけると幸いです。




ブラックリストに登録される

結論をいうと、保証会社間で共有する情報機関に登録されます。
つまり、ブラックリストに登録されます
情報機関は全部3(CIC,LICC,LGO)あります。

この3つの機関に約70社の保証会社がそれぞれ加盟していて、一都三県の管理会社の90%はこの70社のいずれか数社とそれぞれ提携しています。

つまり、ブラックリストに入ると、一都三県の90%以上の物件に入居ができなくなる。ということです。



✔その物件には入居できなくなる
当たり前のことですが、念のため書いておくと、その希望物件には申し込みができなくなる=入居ができなくなります。

都内には物件自体は数十万部屋ありますが、その物件には一生住めないということを覚悟ください。


✔審査落ちの管理会社物件を借りれなくなる(場合がある)

審査に落ちた場合、保証会社のブラックリストに載る以上に、管理会社のブラックリストに載るとより厄介です。

例えば、都内のタワマンはわずか数社しかない大手の管理会社が取り扱っています。その管理会社に「あなたには物件は物件を貸しません」と言われた場合、都内数百棟の物件が漏れなく住めなくなるということです。

憧れの高級マンションに住めなくなるというのは正直しんどいです、、、。
モチベーションを保つのが、住居である例が多いですが、それすら叶わないということです。

しかも、管理会社のブラックリストは今後一生その管理会社の物件には住めなくなるため、仲介会社が掲載している物件サイト(SUUMOやHOME'S)ではどれがどの管理会社かはわからないので、まず自分ひとりでは希望物件を探すことができません。

そうならないように再審査は絶対の注意を払って行うようにしましょう。



3. 再審査に落ちないための準備と方法




✓【準備】審査に落ちた要因を特定する
このブログで最も大事なことです。

審査に落ちた理由を明確にしないと、再審査をしても当然また落ちる可能性は高いです。そのため、必ず、「なぜ」審査が通らなかったのかを分析して明確にしましょう。

一般的な不動産仲介会社の担当者は、1社目の審査が通らなかったときに、「(1社目の保証会社)難しいところ落ちちゃったんですけど、次お願いしておきましたから。」といって、原因特定せずに次に走るケースがほとんどです。

案の定、2-3社保証会社の審査が落ちたところで、ようやく審査落ちした人もただ事ではないと思って色々調べて、事の重大さに気づく方が多いです。

弊社にもよくお問い合わせで、同業の不動産会社様が、審査に落ちる原因を教えてほしいという連絡がありますが、年間700件近く成約しているエース不動産のノウハウはお伝え出来ないため、同業者様は予めご了承ください。
(とは言いましても、弊社ブログにはそのノウハウの80%程度は無料で開示しておりますので、ぜひ閲覧ください。)


✓【方法】審査に強い不動産会社で再申し込みをする

審査に落ちた原因が特定できたら、次に同じ物件へ申込したい気持ちがあれば仲介会社を変えて再審査を申し込みましょう

「え、なんで?仲介会社なんて手数料だけ違うだけでどこも一緒じゃないの?」

と思われている方。

違いますよ!!!!

申込書類の書き方1つでも審査の合否は大きく変わることがあります。
その対応をしてくれるかどうかによっても状況は大きく変わるし、そもそも、1回目の審査が通らなかったところにまたお願いするのってそもそもどうなのでしょうか。という意見です。


あなた「せっかくお世話になった親切な不動産屋さんだから…。乗り換えるのは気が引ける。。」

と思われるのは自然ですが、親切丁寧な不動産屋さんが、再審査時に経験値が豊富で臨機応変に対応してくれるかどうかは別問題です。不動産営業スキルと、審査を通すスキルは別物です。

 

4. ブラックリストになる前に申込みをキャンセル、別物件を探す


ブラックリストになっては今後数年先、もしくは何十年もお部屋が借りにくくなってしまいます。

そうならないように、「3」で学んだ分析が思うように進まない場合、一旦申込をキャンセルしましょう。その物件に特段こだわりがなく、それと同等以上の物件であれば、信用情報に傷をつける前に別物件を探す方が無難です。

同等物件を探す場合でも、SUMOやHO●E'Sのような物件サイトへ掲載している仲介会社でやっても同じことになるため、審査に強い仲介会社へ依頼しましょう。また、弊社のように大家さんと直接繋がっている特殊な会社へ依頼するとベターです。

エース不動産では、
①エース不動産と親密な大家さんの物件
②エース不動産自体が大家さんの物件

を推奨しています。流れとしては、

まずは、希望の条件を聞く

希望エリアで予算・条件の合う物件を探す

物件を提案する

「簡単な」審査をする
(ここで行う審査は反社会的勢力であるかないかという点などです。99%審査は通ると思ってください)

契約金の支払いを(現金)分割か一括かで支払う

入居

です。最短3日で入居まで可能です(物件により来店日より即日鍵渡しも可能)。


 

5. まとめ


結論としては、保証会社の再審査は今後の将来を左右するため、慎重に行いましょう。流れは、

審査落ちの連絡をもらう

審査を一旦ストップする

審査が落ちた理由を解明(可能であれば審査に強い会社へ依頼)

申し込みを訂正して再審査
or
申し込みキャンセル

審査通過

という流れです。この内容で、あとは営業担当の方に尽力してもらい祈るのみです。

もし、お困りな事があれば一都三県の部屋探しでしたら、エース不動産へご相談ください。



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収入証明 がない場合 賃貸の審査はどうする?審査を通す方法あり
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2021/01/20 18:05

賃貸審査時に提出する収入証明。
ないと審査が通らない!?
「でも、ないんだよね・・・」
そんなときは、今すぐチェック!

(この記事は、約3分で読めます)


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目次

1. そもそもなんで収入証明書がいる?
 
1.1 収入証明書の種類
  1.2 保証会社は家賃支払い能力が知りたい

2. 収入証明書を取得する方法
     
2.1 勤務先に依頼する
     
2.2 自営業者は確定申告をする(裏技あり)
   
 2.3 自分で作る(注意)

3. 収入証明書が出せなくても審査を通す方法
     
3.1 収入証明書が不要な物件を選ぶ
     
3.2 フロー(収入)情報ではなく、ストック(貯蓄)をアピール
    
 3.3 納税証明書を提出する

4. それでも審査が通らなかったときには?

5. まとめ






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1. そもそもなんで収入証明書がいる?


 

収入証明書が必要な理由は、家賃支払い能力を確認するためです。もしそれを証明する必要がなければ、月給20万円の方が、家賃50万円の物件を借りることができてしまうためです。

とはいえ、必ず必要になるというわけではありません。大家さんや保証会社によっては不要だと言われることもあります。

(具体的に不要となるケースは「3」で記載します)



✓収入証明書の種類

収入証明書は何種類かありますが、必要になる場合の業種や用途がそれぞれ異なります。
以下どれか1つor複数を求められます。

【現在働いている人】
①給与明細(3カ月分)
②源泉徴収票(昨年度分)
③納税証明書(昨年度分)
④確定申告書(昨年度分)

【これから務める人】
⑤内定通知書
⑥前職の給与明細(3カ月分)
⑦前職の源泉徴収票(昨年度分)
⑧HP掲載の採用募集要項

【適用される雇用形態】
・正社員:②,,⑦,⑧のいずれか
・契約社員:①,②,,⑥のいずれか
・アルバイト:①,②,,⑥のいずれか
・自営業:④,⑦


✓保証会社は家賃支払い能力が知りたい

上記は、収入を証明するための書類です。収入が客観的に証明できれば、支払える可能性も客観的に理解できます。
保証会社が知りたいのは『家賃支払いができるか・できないか』だけです。
(細かく言えば、過去の滞納履歴や犯罪歴・反社チェックをもとに判断します)



2. 収入証明書を取得する方法




一般的に前述した収入証明書は、誰でも簡単に取得可能です。特殊な方法ではなく、ここではあくまで一般的な方法を記載します。



勤務先に依頼する

勤務先は、今働いているところや過去働いていたところです。その人事部や組織が小さければ代表者に直接依頼すれば発行をしてくれます。

時々、
「うちではそういうのは発行していない」
「1度発行した給与明細は発行できない」

ということで断られる方がいますが、会社として、交付拒否は法律的(所得税法第231条)にNGです。つまり交付義務があるため、拒否ができません。
(とはいえ、10年前に勤めていた勤務先へ交付依頼をするのは社会通念上非常識なので、こういう場合は拒否されます)


✔自営業者は確定申告をする(裏技あり)

自営業の人は、確定申告書を提出します。
が、多くの人が勘違いしているのは、『期限内に申告した、確定申告書』を提出しなければならない。と、思っているということです。

違います。

審査に必要なのは、確定申告書です。

つまり、確定申告書がない方は、すぐに確定申告をしましょう。確定申告はやろうと思えば1日で完了します
(レシートなどを持って行って税務署に行けば、毎年3月1~15日以外でしたら、職員の方が親切に申告方法を教えてもらえます)

また、申告する売上高(収入)は、最低家賃の60倍以上に設定しましょう。
例えば、家賃10万円の物件を希望の場合は、最低申告額は600万円です。
高いように思えるかもしれませんが、売上高600万円でもそこから諸経費を差し引くと手残り数百万になると思います。一般的な自営業者の方はこれが給与のようなイメージだと思います。

そして、裏技というのは、すでに一度申告した確定申告では金額が足りない時です。

方法は、修正申告です。

つまり収入を上方修正して、再提出することをいいます。
なお、その分費用は上がる(はず)なため、利益(所得)が大幅に増額するということはないと思います。


✔自分で作る(注意)


収入証明書を自分で作ることもできます。例えば、給与明細や源泉徴収票は特別会社の判子などはなくても作れるため、エクセルや、ネットの簡単作成アプリなどで誰でも作れます。

ですが、この行為自体は「私文書偽造」になるため、当然発覚したら、賃貸契約無効(契約がなかったことになる)となり、強制退去です。

そのリスクを負ってすることではないことです。

とはいうものの実態としては、簡単に個人で作れるほど上記書類は楽ではありません。標準報酬月額から所得税や保険料等の計算をしつつ、年末調整を行ったりもするため、一般的にはできません。

当然、素人が作った給与明細や源泉徴収票は審査時に、税理士などがチェックするため、偽物であるとわかります。

そのため、無理なことはせずに次章「4」をご確認の上、物件を探すようにしましょう。

 


3. 収入証明書が出せなくても審査を通す方法



✓収入証明書が不要な物件を選ぶ

そもそも、収入証明書が提出不要な場合があります。例えば、審査の緩い保証会社であるときや、体裁的な収入証明書(金額が少なくてもOK)を出すだけでいい、その他(ノウハウなので非公開)という場合です。

収入証明が出せないのであれば、最初から出さなければシンプルですよね。

ではどの物件がその物件に該当するかは、SUUMOやHOME'Sからはわかりません。一般的な不動産会社の営業マンでも経験を積んだ一部の人間にしかわからないでしょう。

その場合は、専門会社に依頼することがベターです。


✓フロー(収入)情報ではなく、ストック(貯蓄)をアピール

家賃支払い能力を客観的に証明する方法は、何も収入証明書だけではありません。会計的な考え方にはなりますが、

・フロー:毎月流れるお金→給料
・ストック:貯められたお金→預貯金


という考え方です。
家賃はお金です。つまり、家賃が支払えるフローかストックがあればいいのです。もし、無職の方でも、ストック(貯金)があれば、それで審査を通すことが可能です。

弊社にも何度かお越しになるお客様で、現在無職だが3,000万円の預貯金がある。それでも保証会社の審査が通らなかったという方です。

これは通らなかったのではなくアピールするポイントを誤っていて、通るはずの者が通らなかったというだけです。アピール方法を誤らなければ審査は通ります。というよりもシンプルに例えると、預貯金3,000万円あれば、年収500万の人と遜色ないぐらい審査を通すのは簡単です。


✓納税証明書を提出する

収入証明書を紛失して、勤務先がすぐに収入証明書を出してくれないパターンでも、安心してください。なぜなら収入があればその分税金(所得税)を払っています。

その納税証明は都税事務所で、簡単に取得できます。

納税証明書には収入が明記されているため、それを給与明細や源泉徴収票の替わりに提出すればいいのです。

むしろ、大手管理会社(三井、三菱系列)の賃貸物件の審査時には、複製可能な給与明細や源泉徴収票ではなく、納税証明書を提出するように指示されるケースがあります

もし、手元に収入証明書がない場合は、ぜひ管理会社や保証会社に交渉してみましょう。

【注意】
なお、納税証明書の改ざんは絶対にやめましょう
公文書偽造にあたります。これで審査を通ったとしても、発覚した場合、強制退去かつ永久ブラックリスト入りします。
夜職系専門の不動産仲介会社では、実態として、執り行われるケースがありますが、人生100年時代です。
リターンがリスクに見合ってないため、選択肢から除外しましょう。


 

4. それでも審査が通らなかったときには?





収入証明書を揃える。収入や売上なども問題ない。
それでも審査が通らなかった。というかたはいらっしゃいます。

シンプルに審査が「ほぼ」ない物件に住むしかありません。
「そんな物件あるの!?」→「あるんです」


エース不動産では、
①エース不動産と親密な大家さんの物件
②エース不動産自体が大家さんの物件

を推奨しています。流れとしては、

まずは、希望の条件を聞く

希望エリアで予算・条件の合う物件を探す

物件を提案する

「簡単な」審査をする
(ここで行う審査は反社会的勢力であるかないかという点などです。99%審査は通ると思ってください)

契約金の支払いを(現金)分割か一括かで支払う

入居

です。最短3日で入居まで可能です(物件により来店日より即日鍵渡しも可能)。



 
5. まとめ

結論としては、収入証明書自体は、最悪なくても審査は通ります
ただし、家賃を支払うリスクがないことを別の方法で証明する必要があります。それらは大家さんや保証会社を安心させるための材料です。

その視点で、営業担当の方に資料を提出しましょう。

もし、お困りな事があれば一都三県の部屋探しでしたら、エース不動産へご相談ください。



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家賃滞納 を保証会社にしたときは 分割返済できる?ブラックリストにならない交渉方法とは
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2021/01/10 19:03

家賃滞納をしたとき保証会社が代位弁済をしてくれた。でも一括で返済するのはしんどい。。分割返済の仕方や返済が滞った時でもブラックリストにならない方法を公開

(この記事は、約3分で読めます)


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目次

1. 家賃の分割返済を滞納するとどうなる
  1.1 ブラックリスト登録。転居しにくくなる


2. 分割をする方法
     2.1 家賃支払いを最重要支払いと認識する
     2.2 半年先までの月間収支を計算する
     2.3 管理会社と保証会社に連絡をする

3. 分割返済が払えなくてもブラックにならない方法
     3.1 真摯に対応する
     3.2 なぜ払えないのか、いつ払えるのかを伝える
     3.3 約束日を過ぎる場合は必ず事前連絡


4. 分割返済ができず、退去勧告が来たらどうする

5. まとめ






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1. 家賃の分割返済を滞納するとどうなる?


 

結論からいうと、ブラックリストに登録されます。

ブラックリストに登録されると、他数十社の保証会社にその情報が拡散され、次に賃貸物件を借りる際、90%以上の物件審査が通らなくなります。


そのブラックリストは無効3-5年は情報が残るといわれていますが、実態は不明です。ですが、それより短くなることはないと思われます。 


保証会社としては、下旬に一括で家賃が払えなくなったこと自体をマイナス評価にしますが、さらに分割交渉までしたのにそれすらも滞納するとは言語道断!と厳しく対処します。

 

2. 分割をする方法




一重に必ず分割返済に保証会社が応じてくれるわけではありません。
きちんとステップを踏んで理屈で説明をする必要があります。ただ、月末に手元にお金が無いから、

「すみませーん、分割にさせてくださーい」

という態度で連絡をすれば、交渉できるものもできなくなります。

これは絶対にやめたほうがいいです。


家賃支払いを最重要支払いと認識する

そもそも、家賃を滞納する人の多くが、以下のいずれかに大別できます。

A:収入と支出がアンバランスでそもそも払えない
B:毎月の支出で、家賃と同等以上に出費する項目がある
C:(失職や減給で)たまたま、収入がなくなった。
D:貯金がない
 

この中で、変えられないところと変えられるところがあります。
「C」や「D」は今すぐにどうこうできるものではありません。が、
「A」や特に「B」はすぐにでも調整ができます。

「A」については、固定費(携帯代、奨学金、Wifi代、レッスン代、月額会費)を大幅に減らすか、思い切って解約することべきです。
「B」は、家賃と同等の出費項目を今すぐやめて家賃支払いの優先順位を最優先にすることです。

意識(=こころ)が変われば、行動が変わり、結果が変わります。

まずは現状理解から始めましょう。



✔半年先までの月間収支を計算する

意識(こころ)を入れ替えたら、次に現状分析です。毎月、平均でいくら収入があって、何に何円使っているのかです。

ここで重要なのは、『生きるためのお金以外はすべて、無用』です。割り振りは簡単です。その名目が生きるために必要かどうかで判断します。
例えば、


食費:生きるために、必要 →食べなきゃ10日で死にます。
医療費:生きるために、必要 →無いと体が不調を起こし、働けなくなる。
Amazon ●rime:生きるために、不要→なくても死にません。
Wi-fi代:生きるために、不要→なくても死にません。
ジム代:生きるために、不要→なくても死にません。
友人との会食:生きるために、不要→疎遠になっても死にません。

という極端な考え方です。これら不要なものをすべて断捨離して、収支を計算します。そうすれば手残りが見えてくるため、無理なく支払える分割金額が自然と見えてきます。



✔管理会社と保証会社に連絡をする

準備が整ったので、いざ管理会社と保証会社に連絡をします。 
上記で計算したことや滞納分をどうやって分割して支払うのかを真摯に説明しましょう。

理屈が整っていれば、管理会社も保証会社も許可を出してくれるだけでなく、感情移入をし、「ちゃんと金銭管理ができる人」とプラスに判断してくれます。

 

3. 分割返済が払えなくてもブラックにならない方法




✓真摯に対応する

当たり前ですが横柄な態度をとる人は信用されないどころか、通れる道を自らふさいでしまうことがあります。 


分割支払いを連絡する際は、丁寧に尊敬語でゆっくり落ち着いて話すように心がけましょう。




✓なぜ払えないのか、いつ払えるのかを伝える

これは前述したことをさらに「明確」に「数字と日付で」で伝えます。

人は曖昧な生き物です。多くの人がアバウトに物事を発信する中で、真摯に明確に伝達することだけで、信頼度がグッと高くなります

管理会社は古くからあるところが多く、保証会社を利用しなかった歴史を知っていたりもします。その頃はすべてが信用取引でした。家賃の滞納があれば直接管理会社まで誤りに行って、信用をしてもらっていました。

エース不動産でも過去の数千というお客様をご案内した実績上、「なぜ払えないのか、いつ払えるのか」の説明が明確な方はきちんと払いきって生活を立て直し、住みたい物件に住み直せる傾向がありました。



✓約束日を過ぎる場合は必ず事前連絡

約束日(支払日)を過ぎる場合は、「必ず」「事前」に連絡をしましょう。
ポイントは1分、1時間、1日でも過ぎてはいけません。
たとえ1秒遅れても、約束日を過ぎるというのはそういうことです。

振込先会社の営業日や営業時間もキチンと把握しておき、遅くとも1週間前には連絡をするように心がけましょう。 
もし、管理会社の担当者から怒られても、滞納をしていることはあなたの責任であなたの問題です。

決して反抗的な態度は取らないようにしましょう。負の感情がこみ上げてストレスを感じるぐらいなら最初から上記の事前準備を怠らないようにしたほうがいいです。

 

 

 

4. 分割返済ができず、に退去勧告がきたらどうする




退去勧告がきた場合、即時次に入居するための部屋探しをするほうがいいです。長く居座ると、訴訟問題になったり警察を呼ばれたりすることもあります。
そうなれば、民事問題ではなく刑事罰問題にも発展しかねません。


なお、訴訟になれば、自分自身で弁護士に依頼をし、何十万円もかかる裁判費用を負担しなければなりません。弁護士費用を何十万も払い、かつ負ける可能性の高い裁判で神経をすりへらし、負けたあと損害賠償を払うのは3重苦です。

そのため、分割返済がNGであれば、すぐに転居手続きをしましょう。

ただし、未納完済をしないと物件はほぼ選べないと覚えておきましょう。通常不動産会社が大家さんから預かる物件の90%は審査が通りません。
入居ができるのは審査がそもそもない大家さんから直接借りる方法か、審査が緩い保証会社の物件のみです。

その物件提案ができるのは全国でも弊社(エース不動産)含めて3社のみです。


 

5. まとめ


分割返済を滞納することいけませんが、そこは交渉次第でなんとかなります。
できないこととできることを明確に区分して無理のない返済計画を立てましょう。


明けない夜はなく、止まない雨もありません。

返済継続期間は非常に苦しいと思いますが、それは過去のツケを支払っていて誰のせいでもありません。 




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新卒・新社会人で賃貸 の審査 に落ちてしまったらどうすればいい?考えられる理由と、審査を通す方法3選
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2021/01/09 16:47

就職直前に入居審査に落ちてしまった!そんな方に賃貸審査の通し方をお伝えします

(この記事は、約4分で読めます)


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目次

1. 新卒の賃貸審査は厳しいの?

2. 審査に落ちる理由とは
     2.1 家賃の滞納歴がある
     2.2 スマホの料金滞納歴がある
     2.3 勤続年数が必要な場合も
     2.4 勤務先NG
     2.5 見込み収入に対して家賃が高い

3. 審査を通す方法3選
     3.1 審査に強い不動産会社に相談する
     3.2 親に契約者になってもらう
     3.3 条件を落として家賃を下げる


4. 思い当たる理由がないのに落とされてしまったら

5. まとめ






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1. 新卒の賃貸審査は厳しいの?


 

実際のところ、内定通知書があれば新卒であろうと審査はそこまで厳しくありません。

就職することが決定しているので、安定した収入が入ってくることが見込まれるからです。

 

とはいえ、実際に働いている社会人と、まだ学生という身分である新卒生では差を付けられる場合があります。

 

また、「新卒であること」以外に原因がある可能性もあるので、以下に挙げている理由に当てはまったら要注意です。



2. 審査に落ちる理由とは





家賃の滞納歴がある

賃貸契約をするときには、家賃の保証会社(家賃が支払えなくなったときに家賃の肩代わりをする会社)に申し込みをして、審査を通す必要があります。

 

そして、保証会社というものは保証業界で協会に加盟していることがあり、そこに加盟している会社間では家賃の滞納歴等が共有され筒抜けになっています。

 

過去に家賃滞納歴があれば、たとえ別の保証会社で申し込んだとしても同じ協会に所属していれば審査落ちになる可能性が高いです。



✔スマホ料金の滞納歴がある

実は、スマホの料金延滞、滞納はありませんか?

特にスマホ本体を月額利用料と一緒に分割払いにしている方は要注意です。

 

もし延滞があった場合、ご自身の「信用情報」にキズが付いてしまいます。

信用情報についての詳しい説明は以下の記事を参考にしてください。

 

早い話が、クレジットカードやカードローンの返済が滞ったのと同じ扱いにされてしまいます。

さらに言うと、家賃保証会社が利用できなくなるだけでなく、以下のような審査に影響が出てきます。

 

・クレジットカードの審査に通らない

・キャッシングの審査に通らない

・住宅ローン審査に通らない

・スマホの分割払いができない

・各種分割払いができなくなる

 


✔勤続年数が必要な場合も

新卒の場合、もしかしたら短期で転職してしまう可能性もあります。

 

もし退職したら、次の職が見つかるまでは収入が入ってきません。

それが家賃滞納につながることを懸念している大家さんがいることも事実です。

 

私が知っている限りでは、「勤続年数が3年以下は入居不可」という条件を設定している大家さんもいらっしゃいました。





✔勤務先NG

就職予定の会社がなんとなく怪しい、情報があまり開示されていない等の理由で審査に落とされることもあります。

 

ペーパーカンパニーなど実体性のない会社と思われてもアウトなことがあります。


✔見込み収入に対して家賃が高い

あれこれ条件をつけてしまい、収入に見合わない家賃の物件で申し込んでしまったパターンです。

 

目安は手取り収入の3分の1に抑えることをおススメします。

もしそれ以上の物件に申し込んで審査に落ちてしまったら、十中八九家賃が高すぎて落とされたと予想できます。



 

3. 審査を通す方法3選




✓審査に強い不動産会社に相談する

一口に不動産屋といっても、得意な客層・得意な物件は様々です。

夜職の方専門の不動産屋もあれば、高級物件のみを扱っている不動産屋もあります。

 

ちなみに弊社エース不動産は、何かネックがあって審査が通りにくい方、また他社で審査に落ちてしまった方を対象にしています。




✓親に契約者になってもらう

もし親を頼れるなら、親に契約者になってもらって審査にかけるのも一つの手です。

但し、親の収入で家賃をきちんと支払っていけることが前提です。

親に契約者になってもらい、実際は本人が家賃を払っているというケースはめずらしくありません。

 

ただ、もしあなたが家賃を払えなくなってしまうと、代理契約してくれている人の信用まで失うリスクを伴います。

家賃の滞納や近所迷惑行為などがないよう、より注意して生活しましょう。



✓条件を落として家賃を下げる

あれこれ条件を付けて物件を探すのは控えることをオススメします。

(経験上、物件選びで失敗するパターンで一番多いのは、あれこれ条件を付けすぎる人です)

 

条件を付ければ付けるほど、当然ですが家賃は高くなってしまいます。

収入に見合わず審査に落ちてしまった方は、ある程度譲歩できる条件はあきらめて、家賃を下げましょう。

 

ただ、最低限ゆずれないものはあるかと思います。

最低限の条件は決めた上で、まずは住めるところを決めることを目標としましょう。

 

物件の幅を広げるために捨てたほうがいい条件としては、

日当たり・駅距離・間取り・階数・バストイレ別・バルコニーの向き、等

 

です。

 

条件のあまり良くない物件には、大家さんが空室対策として、敷金・礼金の無料キャンペーンなどをうたっているケースもあるので、不動産会社で聞いてみるのもよいでしょう。



 

4. 思い当たる理由がないのに落とされてしまったら




まれに、思い当たる理由もこれといってないのに審査に落ちてしまうことがあります。

 

業界の裏話になりますが、完全に不動産会社都合で審査に落とされるというパターンです。

 

具体的には以下のようなケースが考えられます。

 

・その物件自体がおとり物件だった

・自社の管理物件や報酬が多い物件に誘導するため、「落ちた」ということにした

 

「おとり物件」とは、実際には存在しないにも関わらずお客さんの目を引いて来店させるために“作られた”誰もが住みたくなるような条件がいい物件のことです。

 

また、自社の管理物件に誘導するためというのは、大家さんから直接管理を委託されている物件を紹介するという意味です。

 

直接管理を委託されている物件で成約すれば、不動産会社にとっては仲介手数料だけでなく継続して管理手数料を受け取ることができます。

 

つまり、儲けが大きい物件を紹介しようとして、(実際に審査にかけたかどうかにかかわらず)審査に「落ちた」ということにしているのです。

 

何か変だな?と思ったら、思い切って相談する不動産会社を変えてみるのも一つの手でしょう。



4. まとめ


新卒だからといって心配する必要はありません。

むしろ、社会人であっても個人事業主や経営者のほうが断然審査に落ちるケースは多かったりします。

 

弊社エース不動産は、すぐにでも引っ越したいのに審査に落ちてしまった!という方にとって、かけこみ寺のような存在です。

 

もし物件探しでお困りのことがあれば、何なりと弊社にご相談ください。



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