勤続年数が短い、転職を繰り返している…
入居審査が不安だけど大丈夫？そんな疑問にお答えします

(この記事は、約3分で読めます)


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目次

1.  原則、勤続年数は1年以上が望ましい

2. 転職回数はどこまで見られる？

3. 勤続年数が短くても審査に通過する方法
   3.1 審査がゆるい物件を選ぶ
   3.2 相談先の不動産会社の自社管理物件を契約する
   3.3 転職前に賃貸契約をしてしまう

4. まとめ

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1. 原則、勤続年数は1年以上が望ましい

管理会社の審査上、お勤めの会社の勤続年数は1年以上あるのが望ましいです。
なぜなら、1年以上勤務していないと「源泉徴収票」が出せないからです。
一般的に賃貸審査の過程では、『収入証明』をする必要があります。
収入証明が必要な場合というのは中小企業にお勤めの方でその会社の規模が大きくはなく、
いくら稼いでいるのかがブラックボックス状態の方や、派遣社員の方が提出ケースが多いです。
（逆に大手の方で、ググれば平均年収が出ている企業などは提出不要とされることが多いです）

なお、源泉徴収票が出せない場合、最低3か月分の収入証明書を求められることが多いです。

大手管理会社で審査の厳しい状況だと、勤続年数が足りない場合、
前職の源泉徴収票の提出を求められたり、最悪の場合審査に乗らないケースもあります。
（新卒の場合だと、内定通知書や予定収入を証明できる雇用契約書などで対応することになります。）

ある程度の勤続期間があることで、コロコロ仕事を変える人ではないという推定が働くので、
収入面でも安心材料の1つにはなります。

実際、入居審査の条件として「勤続年数○○年以上」にしている大家さんや保証会社も存在します。

2. 転職回数はどこまで見られる？

結論、転職回数が何回であっても賃貸審査には影響しません。

そもそも、入居申込書には転職回数や過去の転職経歴を書く欄がないため、
審査の考慮対象にはされていないのです。

過去にあったことよりも、現時点での収入や勤務先、勤務形態などを基準に審査が行われます。

3. 勤続年数が短くても審査に通過する方法

✓審査がゆるい物件を選ぶ

審査が厳しい都心のハイグレード物件などは大手の管理会社がバックにいることが多く、勤続年数もしっかり見られることが多いため、そういった物件を外したほうが物件の幅は広がります。

ただ、審査がゆるい→あまり人気のない物件→条件が良くない（築年数が古い、駅から遠い、都心から遠いなど）というケースが多いので、ある程度の妥協は必要かも知れません。


✓相談先の不動産会社の自社管理物件を契約する
相談先の不動産会社が直接管理している物件だと、通常の審査に比べてゆるい審査で（しかもスピーディーに）入居できることがあります。

ただし、ある程度の信頼関係が得られないと不動産会社も管理物件を貸そうとは思わないので、誠実に対応しましょう。（実は接客時の言動や服装なども細かくチェックされています。）


✓転職前に賃貸契約をしてしまう
近々転職しようかなと考えている場合、転職する前に引っ越してしまうほうが審査上は得策です。
（ただし、家を決めてから転職した場合、職場が思わぬ場所になってしまって通勤に不便が生じることもありますので注意が必要です）

4. まとめ

お部屋を借りるための最短ルートは、専門会社に相談することです。

私たちエース不動産は、審査が厳しい人でもお部屋が借りられるノウハウを蓄積してきました。
お部屋探しでお困りであれば、いつでもご相談ください。

この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。

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エース不動産ができること。

保証人なしでも契約でき、どのように審査突破するかを公開！答えは簡単、保証会社の利用でどうすり抜けるか
(この記事は、約3分で読めます)


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目次

1.  保証人は必要？
   1.1 原則保証人は不要です
   1.2 保証会社への加入が必須
   1.3 なぜ保証人を求められる？

2. 保証人をたてるとどうなるの？
    2.1 保証人のみの場合
    2.2 保証人+保証会社の場合

3. 保証人の役割とは何か？

4. まとめ

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1. 保証人は必要？

✓原則保証人は不要です

最近は、保証人の高齢化に伴い保証会社を通すケースが非常に高くなっております。

以前は保証人必須という物件がほとんどでしたが、今は高齢化社会という事もあり

仕事を引退しているため、保証能力がなくなってしまうケースが多いためです。

✓保証会社への加入が必須

保証人の高齢化により今は保証会社へ加入が必須となっている事がほとんどです。

その為、保証会社も何社もあり、物件や管理会社によりどこの保証会社を使うという事が決まっております。

審査で不安がある方は、ここが一番のポイントです！

弊社エース不動産の強みである、お客様の内容により、保証会社を見極める力が必要とされるためです。

✓なぜ保証人を求められる？

保証人を求められるケースは2つあります。

1つは申込人の仕事内容が、アルバイトやパートで年収が家賃に見合っていない場合は、

保証人をつけていただき審査となるケースがあります。

もう1つは法人申込みの場合です。

法人申込みの場合ですと、代表者が保証人になる場合、入居者の親御さんがなる場合、代表者の身内がなる場合とパターンがいくつかあります。

物件により審査基準が異なるので、注意しましょう。

2. 保証人をたてるとどうなるの？

✓保証人のみの場合

保証人をたててメリットになる点は、保証会社の利用をしなくて良いことです。

保証会社を利用する料金がかからないため、初期費用や毎月、毎年の保証料を抑える事が出来ます。

大手法人申込みであれば、保証会社の利用はなくなるのですが、敷金が1ケ月積み増しになる物件もごくまれにあるので、申込み前に内容確認は必須です。

保証人をたててデメリットになる点は、万が一入居中に家賃を滞納してしまうと、保証人に責任が問われます。

そのため、家賃の支払いが保証人に行くので、身内に迷惑がかかります。

✓保証人+保証会社の場合

たまにあるのですが、これは非常に意味がないと感じます。

保証会社が保証人の代わりになっているので、なぜ保証人もたてるの・・・

弊社が仲介する際に、管理会社さんへ何度も交渉しますが、変わりません。

オーナーさんが保証人必須で募集しており、そこに保証会社も必須にして募集を出している。

こんな無意味な事はないと感じます。多いのは地元の不動産屋でオーナーの言いなりになっている所で、現在の募集の仕方にあっていません。

そんな物件は選ぶ必要はないです。

保証会社を通して、保証会社の審査で保証人をつけてください。

これはたまにあることです。

そういったときは、しっかり対応しましょう。

3. 保証人の役割とは何か？

保証人とは、原則申込人からみて3親等以内で設定が必要です。

可能な限り、両親のどちらかにお願いしましょう。

両親が高齢であったり年金受給でもOKが取れる物件もあります。

高齢でダメと断られてしまうケースもありますが、お友達や職場の上司に依頼して

みるのもありな場合も御座います。

原則は身内ですが、その方の状況次第で変わります。

実際にご両親を亡くされている方、兄弟がいらっしゃらない方もいるので、

そういった場合は、お友達や会社の上司でOKが取れると思います。

4. まとめ

審査で不安な方も多いと思いますが、保証人は絶対につけないと契約できないわけでは

ありません。

その為、物件選びのポイントは保証会社の利用です。

その方により、どこの保証会社で審査が通るかを見極めることが最も重要な事です。

我々エース不動産は、そういった部分に強くお客様へ最適な物件のご提案が可能となっております。

審査に落ちたからといって、諦めないで下さい。

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エース不動産ができること。

団地、公営賃貸住宅で契約名義人が死亡した場合、家族がそのまま住み続けられないことがあります。退去が必要なケースと、新居探しの方法とは
(この記事は、約4分で読めます)


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この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。

目次

1.  団地の賃貸借に関わる「公営住宅法」とは

2. 契約者が死亡したらどうなる？
　2.1 団地の賃貸契約の権利は相続できない
　2.2 退去が必要になるケース

3. 退去になってしまった場合の賃貸住宅の審査通過法
　3.1 少なくとも定職に就く
　3.2 不動産会社の自社管理物件など、審査のゆるい物件を選ぶ
　3.3 初期費用の分割を相談してみる
　3.4 相談先の不動産会社から借入れができることも

4. まとめ

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1. 団地の賃貸借に関わる「公営住宅法」とは

団地や公営住宅にお住まいの方はご存知だと思いますが、国や自治体が運営する賃貸住宅には民間の賃貸住宅と違って特別なルールが存在します。

それが「公営住宅法」と呼ばれるものです。

公営住宅法では、公営住宅の定義を以下のように定めています：
地方公共団体が、建設、買取り又は借上げを行い、低額所得者に賃貸し、又は転貸するための住宅及びその附帯施設で、この法律の規定による国の補助に係るものをいう。

つまり、団地には誰でもかれでも入居できるわけではなく、一定の収入制限があり、基準となる収入の額を超えてしまうと入居資格がなくなってしまいます。

収入の基準額は自治体によってさまざまですが、基本的には収入が低く住宅確保が難しい人を保護するために国が作ったルールといえます。

2. 契約者が死亡したらどうなる？

✓団地の賃貸契約の権利は相続できない

通常、民間の賃貸物件の場合は、契約者が死亡した場合、本人の血縁者にその権利が相続されます。
つまり、契約者が死亡しても賃貸契約が解除されず、同居する家族はそこに住み続けることができます。

ところが公営住宅の場合は、賃貸借の権利の承継は配偶者には認められているのですが、親が契約者だった場合、親が死亡しても子に自動的に承継するというわけではありません。

公営住宅においては、長期入居者と新たに入居したい応募者との公平性が、損なわれないようにという考えから、賃借権が相続の対象にならないとされています。

最悪の場合、契約者の死亡が原因で退去しなければならないこともあります。

これまで住んでいたからと言って、当たり前のように住み続けることができないということが、民間の賃貸住宅とは違う所です。

もし契約者が死亡した場合は、同居人の誰かが契約者として引き続き入居する許可を自治体から得なければなりません。


✓退去が必要になるケース

 公営住宅の入居資格としては、原則以下の3つの条件に当てはまっていることが必要になります。

1. 1. 現に住宅に困窮していることが明らかであること。
2. 2. 現に同居し、または同居しようとする親族があること。
3. 3. 入居しようとする世帯の所得月額が法令で定める金額以下であること。

例えば、親1人子1人で団地に住んでいて親が死亡した場合、残された子は同居人がいないことになるので、上記2の条件を満たさず、入居資格を得られない可能性が出てきます。

3. 退去になってしまった場合の賃貸住宅の審査通過法

✓少なくとも定職に就く
民間の賃貸物件と公営住宅の審査条件は全くの真逆になります。

つまり、公営住宅では収入が一定金額以下でなければならないのに対し、民間の一般的な賃貸では
収入が一定以上ないと審査に通過することができません。

そこで「定職に就いているか？（＝安定した収入はあるか？」が最大のキーポイントになります。

正社員になることが難しい場合、アルバイトでも構いません。
何らかの定期的な収入があれば、審査に乗ることは可能です。


✓不動産会社の自社管理物件など、審査のゆるい物件を選ぶ
不動産会社によっては物件の仲介だけではなく、自社で管理・所有している物件を紹介してくれることがあります。

自社で管理している分、審査の裁量があるのでその不動産会社がOKを出せばすぐに入居できるというメリットがあります。

しかも審査のステップも少なくて済むので、スピーディに審査を終えることができます。
現住居の退去が決まっている方など、入居をお急ぎの方にはおススメの選択肢です。


✓初期費用の分割を相談してみる
相談先の不動産屋さんによっては、初期費用の分割払いが可能なことがあります。

ただ、一般的には初回に一括で払うのが原則なので、お客さんに致し方ない理由があり、かつそのお客さんが信用に値する場合だけの特別な対応となります。

なので分割払いを特別にOKにしてもらうためには不動産屋に信頼してもらわないといけません。
しかも分割払いの回数が多くなるほど、信用できる人でないとOKが出ません。

当然、信用できない人は分割払いはさせてもらえません。

例えば以下に当てはまるような人はNGです。

・過去に借金を踏み倒している等、お金遣いに問題がある

・態度が悪い、印象が悪い
・コミュニケーションに問題がある

✓相談先の不動産会社から借入れができることも
初期費用の、不動産会社から初期費用の借入れができることがあります。
こちらも上記の分割払いと同様、信用できる人でないとお金を貸してくれることはありません。

ただし、借入れをするからにはきっちりと返済計画を立て、期日までに返済できるよう金銭管理はきっちり行うようにすることが大事です。
（もし返済できない場合は訴訟問題に発展することもあります。）

4. まとめ

お部屋を借りるための最短ルートは、専門会社に相談することです。

私たちエース不動産は、審査が厳しい人でもお部屋が借りられるノウハウを蓄積してきました。

過去に保証会社に勤務していたスタッフも多数在籍しておりますので、お客様へ最適なご提案が可能となっています。

一度審査に落ちたからといって、諦めないでぜひご相談ください。

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エース不動産ができること。

それでも選ぶ？トラブル多数のシェアハウス

(この記事は、約3分で読めます)


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目次

1.  シェアハウスとは？
    1.1 どんな人が入居しているか
    1.2 年齢制限がある
    1.3 間取りは？
    1.4 賃料は安いの？
    1.5 審査は厳しいの？

2. どんなトラブルがあるの？

3. メリット・デメリット

4. まとめ

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1.  シェアハウスとは？

一般的なシェアハウスは、一つの建物に個室がいくつもあり共用部のキッチン・

トイレ・シャワールーム等は共同で使用します。

小さい規模で総戸数6戸から大きいところで29戸というイメージです。

要は6~29人の居住者がいる共同住宅となります。

それでは、注意すべき点を下記にてご紹介させて頂きます。

✓ どんな人が入居しているか

1番多いのは外国人留学生の入居です。

海外から留学してきたばかりで、日本語もあまり話せない方が多く集まります。

次に一般的な賃貸物件に審査が通らなかった方やアルバイトをしている方が多いイメージです。

✓年齢制限がある

まず大前提は、男女別の建物です。

ここの建物は男性限定

ここの建物は女性限定と決まっている事がほとんどです。

たまにリビングが広く、男女が混ざって住んでいるシェアハウスがありますが

ごくごく一部です。

テレビの中の話だろうと思うくらいにイメージして頂ければ良いです。

次に、年齢制限が設けられているケースが9割です。

建物にもよりますが、30歳までという条件付きが多く、緩いところでも35歳まで

という所が多いです。

入居後に30歳を過ぎてしまうと退去しなければいけないというルールをつけている建物も多いです。

✓ 間取りは？

総戸数により間取りや設備は大きく変わります。

総戸数が6~10戸くらいの建物であれば、

1階にトイレ、シャワールーム、キッチン、洗濯機が1個。

2階にトイレ、シャワールーム、キッチン、洗濯機が1個というつくりが多いです。

総戸数が12戸～29戸であれば、

上記のキッチン以外が2個ずつという建物が多いです。

では実際に生活する居室はどれくらいの広さがあるかというと、

約4帖にエアコン付きです。

収納は一切なく、ベッドとテレビでほぼ足の踏み場もなくなってしまうような作りです。

鍵がついているので、そこは安心です。

✓ 賃料は安いの？

✓ 審査は厳しいの？

シェアハウスだからといって審査が緩いわけではありません。

賃料が支払いできるのかどうかの保証会社の審査はしっかりあります。

その為、審査落ちも考えられます。

2. どんなトラブルがあるの？

外国人留学生も多く入居しており、それも色々な国の方が入居している物件も多数あります。

文化が違い、生活環境が違うので多くのトラブルが発生するでしょう。

過去の事例でお話しすると・・・

・靴がなくなる

・傘がなくなる

・冷蔵庫にしまっておいたものがなくなる

・作った料理が食べられてしまった

・キッチン周りやシンクに食べ終わった食器が置きっぱなし

・トイレで髪の毛を切っているのか、トイレに髪の毛が落ちている

・シャワールームの排水溝に髪の毛がたまって水が流れない

・共用廊下にゴミが散乱

・Wi-Fiがつながらないまま業者もこない

・共用部の定期清掃がこない

・ルールが決まっていないので、全体的に汚い

・禁煙なのに、タバコを室内で吸っている、また玄関外にタバコの吸い殻がたくさんある

・隣の部屋や近場の部屋の音(声、音楽、テレビ)がうるさい

・洗濯機の中に洗濯物が入ったまま

・洗濯機の中の洗ったものがなくなった

3. メリット・デメリット

メリットとしては、入居の時に初期費用が安いです。

また、電気・ガス・水道の光熱費が込みとなっているので安く感じるでしょう。

インターネットはWi-Fi環境が導入されており、無料で使える。

デメリットとしては、上記であげたように、上記2で上げたような事例が多い。

外国籍の方が多く話が通じない。

また、共用部が荒れ放題。

光熱費が無料となっているが、共益費で10.000円~15.000円かかる物件が多いです。

実際に一人入居した場合に光熱費で15.000円もかかるでしょうか？

トラブルだらけの状態です。

4. まとめ

シェアハウスでトラブルやルールのない空間でストレスをためながら住み続ける事は

どうでしょうか？

同じような家賃帯で一人暮らしを出来るお部屋を探してみてはいかがでしょうか？

築年数が浅めで、部屋はシェアハウスより広くなり、インターネット無料の物件も

探せば出てきます。

初期費用も敷金や礼金なしでお得な物件も出てきますので、あえてシェアハウスに住みたいという事がない限り、お勧めいたしません。

なぜなら、私自身がシェアハウスの管理をしている会社で働いており、40戸のシェアハウスを管理していたからです。

毎日、どこかしらの建物で入居者間のトラブルの電話を受けていたからです。

契約書にも入居者間のトラブル、共用部の事も入居者間で解決して下さいと記載はしてありますが、もちろんそんなことは関係なしで電話応対、メール応対に追われておりました。

そのような状況の建物にお勧めは致しません。

審査に関しても、通常の物件同様に保証会社の審査があり緩いわけではありません。

それであれば、ひとりで快適に過ごせる物件選びをされてはいかがでしょうか？

エース不動産の管理する物件であれば、他社さんよりも初期費用や家賃が安くなる可能性が非常に高いです。

以下は弊社で契約した際の料金プランのシミュレーション例です。

あとは、探されているエリアや賃料相場があっていればご提案できる物件が非常に増えます。

シェアハウスしか住めないんだと思い込んでいる方も多いかと思いますが、そうではありません。

弊社の強みを最大限に生かして、より良い物件選びをして頂きたいです。

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エース不動産ができること。

高いと思う不動産更新料。もし滞納すれば、保証会社のブラックリストに載り、物件探しが一気に難しくなります。

賃貸契約では慣習的になっている「更新料」。実はこの更新料、払わないと大変なことになります。

この記事の監修者 若井　直也 業界歴 10年

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◆保証会社の保証対象となるもの

 賃貸契約中に最もありがちな保証内容が、家賃滞納保証です。

入居者が家賃を滞納すれば保証会社が肩代わりして大家さんに家賃を支払い、その後に保証会社から入居者に支払を請求するというケースです。未払い家賃の督促まで保証会社の業務に含まれることが多いです。

「原状回復費用」とは、入居者が退去する際に、普段の生活によって生じた部屋の汚れとか損傷などを元に戻す費用のことです。

入居者が期日までに原状回復費用を支払わない場合、これも保証会社が肩代わりする対象になります。

家賃滞納などのトラブルがあり、それが当事者間だけでは解決できそうにない場合、最終手段として弁護士が入って法的措置が取られるケースがあります。

当然、滞納は入居者に落ち度があるので裁判をすれば物件オーナー側が勝つのが一般的なのですが、弁護士費用もかなりかかるのも事実です。

そういった訴訟にかかる費用も保証会社は保証するサービスがあります。

4. 事故補償
室内で死亡事故が起こった場合の清掃費用も保証会社がカバーします。
（当然、入居者本人が支払うことはできないため）

後日、親族など入居者に縁のある人に請求が行くことになります。

5. 更新料等
そして、更新料も保証対象になります。
つまり保証会社は、契約者から管理会社（または大家さん）に支払うべきもものほとんどをカバーしていることになります。

◆保証会社のブラックリストに載ったらどうなる？

保証会社のブラックリストに一度載ると、その後新たに賃貸契約をしたいと思ってもまず審査が通ることはありません。

また、信販系や信用系保証会社など、保証会社間で情報共有をしていることも多いです。

直接契約している保証会社はもちろんのこと、契約者の情報が共有されている他の保証会社も一斉にブラックリストに載ることになります。

つまり、家賃や更新料など支払うべきものを滞納することは、将来にわたって自分の首を絞めることに他なりません。


◆ブラックリスト入りを回避する方法とは
更新料を払うタイミングは、たいていの場合2年に1回の頻度です。
なので、支払いを忘れてしまうことも珍しくありません。
その場合は、保証会社から催促が来てすぐに支払えばブラックリストに載ることはありません。

問題は、更新料を払えない場合です。

更新のタイミングでは普段の家賃＋更新料（たいていは家賃1か月分）をまとめて支払うことが一般的です。

そのため、手元にまとまったお金がなくて払えない！、なんて事態になりかねません。
だからといってその状態を放置しておけばブラックリスト入り確定です。

そういうときは、事前に保証会社（と管理会社）に事情を説明して、分割払いにしてもらうなど対応をお願いしておきましょう。

保証会社も鬼ではないので、事前に事情を説明して相談しておけば、ある程度は考慮してくれます。
その代わり、いつまでにいくら払えるのか、きちんとした支払いスケジュールを伝え、その期日を守らなければいけません。

まとめ

お部屋を借りるための最短ルートは、専門会社に相談することです。

私たちエース不動産は、審査が厳しい人でもお部屋が借りられるノウハウを蓄積してきました。お部屋探しでお困りであれば、いつでもご相談ください。

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エース不動産ができること。

住宅ローン滞納で自宅の売却退去が決まった際にするべきこと、住み替え先の物件を探すためのポイントとは
(この記事は、約5分で読めます)


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目次

1.  住宅ローン滞納時の強制執行「競売」とは
   1.1 銀行が担保物件に設定する抵当権の仕組み
   1.2 競売の流れ
   1.3 いつまで自宅に住める？

2. 並行して任意売却を行うメリットと注意点
   2.1 任意売却の活動には銀行の同意が必要
   2.2 市場価格に近い価格で売却できる
   2.3 引き渡し時期が調整できる
   2.4 不動産会社が直接買い取ってくれるケースもある
   2.5 買い手が決まらない場合は他社に相談することも検討

3. 住み替え先の賃貸の審査通過法
   3.1 信用情報を参照しない保証会社を利用する
   3.2 不動産会社の自社管理物件など、審査のゆるい物件を選ぶ
   3.3 初期費用の分割を相談してみる
   3.4 相談先の不動産会社から借入れができることも

4. まとめ

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1. 住宅ローン滞納時の強制執行「競売」とは

✓銀行が担保物件に設定する抵当権の仕組み

住宅ローンを組んで物件を購入した場合、その物件には銀行の「抵当権」が設定されることになります。

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた人が返済できなくなったときに、担保にした物件を強制的に売却させることで得られる金銭で弁済を受けるための仕組みです。

つまり、銀行は貸したお金が返ってこないケースを想定して、物件を担保に回収手段を確保しているのです。

✓競売の流れ
住宅ローンの滞納が長期間にわたると、銀行は残債を回収するため抵当権を行使します。

銀行は裁判所に申し立てて担保となった物件を差し押さえ、強制的に物件をオークション形式で売却して現金化します。

これが「競売」と呼ばれる売却方式です。

銀行からの申し立てにより競売が開始すると、裁判所は期限を定めて購入希望者を公募します。
購入希望者が複数いれば、最も高い価格を提示した人が買受人になります。

また、競売では債務者の意思は一切考慮してもらえずに、物件の売却手続きが行われます。

そのため物件の引き渡し時期や条件など、もともとの所有者の都合で調整することができません。

この点が一般的な物件の売却活動とは大きく異なる点で、同じ「不動産の売却活動」でも宅地建物取引業法は適用されず、民事執行法にのっとった手続きになります。


✓いつまで住める？
住宅ローンの滞納があってから、競売開始までの期間はおよそ6か月程度です。

そして、競売がスタートして買受人が代金を納付してから、明渡しが行われるまで1カ月半～2カ月程度かかります。

そのため、債務者は買受人が競売物件を取得してから、長くても2カ月以内に立ち退かなければなりません。
裁判所内での手続きの進行状況によっては、1か月半程度がタイムリミットになることもあります。

この最長2か月という期間は、あくまで強制執行で退去させられるまでの期限なので、
基本的には、強制執行を受けるより前に自主的に退去するのが望ましいでしょう。

ちなみに、期限以降も債務者が家に住み続けると「不法占拠」（＝他人の家に勝手に住んでいること）に該当します。

不法占拠が長期化すると、最終的に裁判所の執行官によって強制的に退去させられます。

強制退去になると家財道具や荷物は全て運び出され、鍵も交換されます。
また強制退去にかかった費用も、全て債務者が負担することになります。

2. 並行して任意売却を行うメリットと注意点

✓任意売却の活動には銀行の同意が必要

任意売却とは、担保になっている物件を自ら売却することです。
競売とは異なり、通常の不動産売却と同じように仲介会社に依頼して売却活動を行います。

ただし、競売が決定している物件において任意売却も並行して行うには債権者である銀行の同意が必要になります。

✓市場価格に近い価格で売却できる
競売の場合、最終的な売却金額は一般的に取引されている市場価格の約7割程度に落ち着くことが多いです。

そのためできることなら競売の公募期限を迎えるまでに任意売却で売ってしまったほうが高値で決まる可能性が高いです。

ただ、あまり価格を高く設定するとスピード感を持って売却が進められないため、しっかり相談先の不動産会社と価格の調整を行うことが大切です。


✓引き渡し時期が調整できる
上でも触れたように、競売で決まってしまうと引き渡し時期が売主の都合で調整することができません。
任意売却だと売主、買主双方の都合を考慮した条件で取引が可能です。


✓不動産会社が直接買い取ってくれるケースもある
不動産会社によっては物件を直接買い取ってくれることもあります。

物件を保有して賃貸として貸し出す用途、内装をリノベーションして再販する用途など目的は様々ですが、ある程度キャッシュのある会社なら、現金一括払いで買取も検討してもらえることもあるので相談してみるとよいでしょう。

しかもこの場合は売主・買主の直接取引になるので、仲介手数料が一切かかりません。

✓買い手が決まらない場合は他社に相談することも検討

 専門の不動産会社に売却を依頼していても、なかなか話が進まないこともあります。
価格の見立てが悪い、集客力がない、顧客層と物件がマッチしていないなど原因は様々考えられます。

そういう場合は、他社の不動産会社に相談してみるのも一つの手です。
（ただし、媒介の取引様態によっては他社への売却依頼が制限されるケースもあるのでご注意ください。）

3. 住み替え先の賃貸の審査通過法

✓信用情報を参照しない保証会社を利用する
競売の強制執行にまで事態が発展するほど住宅ローン滞納があったということは、信用情報（CIC）は確実にブラックです。

つまり、信販系の保証会社は例外なく審査が通ることはありません。
代表的なところだと、エポスやオリコなどです。

狙い目は、信用情報を参照せず入居審査を行う独立系保証会社です。
ただし、どの保証会社を利用できるかは公開されていることは少ないので、不動産会社で見合った物件を紹介してもらうのが一番の近道です。


✓不動産会社の自社管理物件など、審査のゆるい物件を選ぶ
不動産会社によっては物件の仲介だけではなく、自社で管理・所有している物件を紹介してくれることがあります。

自社で管理している分、審査の裁量があるのでその不動産会社がOKを出せばすぐに入居できるというメリットがあります。

しかも審査のステップも少なくて済むので、スピーディに審査を終えることができます。
入居をお急ぎの方にはおススメの選択肢です。


✓初期費用の分割を相談してみる

物件の売却が決まるまでは、手元にまとまったお金がないと思います。
相談先の不動産屋さんによっては、初期費用の分割払いが可能なことがあります。

ただ、一般的には初回に一括で払うのが原則なので、お客さんに致し方ない理由があり、かつそのお客さんが信用に値する場合だけの特別な対応となります。

なので分割払いを特別にOKにしてもらうためには不動産屋に信頼してもらわないといけません。
しかも分割払いの回数が多くなるほど、信用できる人でないとOKが出ません。

当然、信用できない人は分割払いはさせてもらえません。

例えば以下に当てはまるような人はNGです。

・過去に借金を踏み倒している等、お金遣いに問題がある

・態度が悪い、印象が悪い
・コミュニケーションに問題がある

などは対象外です。

✓相談先の不動産会社から借入れができることも
不動産会社から初期費用の借入れができることがあります。
こちらも上記の分割払いと同様、信用できる人でないとお金を貸してくれることはありません。

ただし、借入れをするからにはきっちりと返済計画を立て、期日までに返済できるよう金銭管理はきっちり行うようにすることが大事です。
（もし返済できない場合は訴訟問題に発展することもあります。）

4. まとめ

お部屋を借りるための最短ルートは、専門会社に相談することです。

私たちエース不動産は、審査が厳しい人でもお部屋が借りられるノウハウを蓄積してきました。

過去に保証会社に勤務していたスタッフも多数在籍しておりますので、お客様へ最適なご提案が可能となっています。

一度審査に落ちたからといって、諦めないでぜひご相談ください。

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エース不動産ができること。

副業・ダブルワークの文化が浸透しつつありますが、賃貸の収入審査では年収に合算できるのでしょうか？
(この記事は、約３分で読めます)


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目次

1.  副業の収入が年収にプラスできる場合
   1.1 収入証明ができるか
   1.2 納税証明が提出できると確度が上がる

2. 副業の業種や業態にもよっては不利になることも…

3. 副業の継続性や将来性も加味して計画を

4. まとめ

050-7587-0297

1. 副業の収入が年収にプラスできる場合

✓ 収入証明ができるか

最近では副業OKな会社も増え、ダブルワークや副業を始める人が多くなってきました。

業種・業態もさまざまで、UberEatsなどのデリバリー関係から事務作業やライティング、動画編集などの業務委託、動画配信など個人でできるものまで広く認知されるようになってきています。

本業だけでは少し届かなさそうな家賃の物件も、副業の収入まで含めることができれば審査に通りそうな物件がある場合、副収入も年収に合算できますか？という質問をよく受けます。

これは本業の収入審査と全く同じ理屈ですが、副業に関しても収入を証明できるエビデンスがないと収入として加味してもらえません。

正式に支払証明書として書面でもらえているのがベストなのですが、もしない場合は収入が記載されている画面のコピーでも、最悪構いません。

管理会社や保証会社によっては正式な明細の提出を求められることがあるので、相談先の不動産会社の営業担当に確認してもらいましょう。


✓納税証明が提出できると確度が上がる

副業を1年以上続けていて、既に確定申告や納税をしている場合、役所で取得できる「納税証明書」があればより強力なエビデンスになります。

なぜなら、企業が発行する支払証明や給与明細は、偽造しようと思えばいくらでも偽造できてしまうからです。

 
もし取得可能な場合は「納税証明書」を提出すると、審査の確度がより上がります。

2. 副業の業種や業態にもよっては不利になることも…

副業の業種によっては、年収に加算してもらえないどころか審査上不利になることもあります。

例を挙げるなら、水商売や動画配信です。

そういった業種は、収入が不安定なうえに、将来的な継続性も怪しいからです。
動画配信など騒音トラブルや、アンチが嫌がらせで配信者の自宅までやって来るなどの事例が絶えません。

たとえ副収入があるからといっても、管理会社や保証会社は家賃滞納やトラブルの火種になるような入居者をかかえたいとは思いません。

副業をしていることは言わず、本業の収入のみで見合った物件に審査をかけたほうがよほど審査に通りやすいこともあるので、専門の不動産会社にきちんと説明して一緒に戦略を立てるのがよいでしょう。

3. 副業の継続性や将来性も加味して計画を

ただでさえ本業がある中で、副業を継続してこなすのは時間的にも体力的にもきつくなってくることもあります。

また、流行り廃りのあるものは、仮に今稼げていたとしても、今後人気がなくなったりライバルが増えたりして、継続して稼ぎ続けられる保証はありません。

たとえ副収入を合算して入居審査に通ってしまったとしても、後々収入が減ってきて家賃の支払が厳しくなってくると最悪の場合滞納退去の可能性も出てきます。

一度家賃の滞納があるとその履歴は残り続け、保証会社や管理会社で情報共有されるので、次の住まい探しは非常に厳しいものになります。

したがって、審査をかけるときに副収入をプラスするとしても、その継続性や将来性も加味して計画を立てたうえでの物件選びをしましょう。

むしろ副収入は補助的なものと考え、いつまでもその収入はあてにできないと思っておくぐらいがいいかも知れません。

4. まとめ

お部屋を借りるための最短ルートは、専門会社に相談することです。

私たちエース不動産は、審査が厳しい人でもお部屋が借りられるノウハウを蓄積してきました。

過去に保証会社に勤務していたスタッフも多数在籍しておりますので、お客様へ最適なご提案が可能となっています。

一度審査に落ちたからといって、諦めないでぜひご相談ください。

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ストーカー被害で引っ越しを考えている女性必見！管理会社に言ってはいけないNGワードとは

ストーカーに被害にあって、引っ越しを考えているお客様はたまにいらっしゃいます。ただ、そんなお客様には管理会社には言ってはいけないことがあるとお伝えしています。

◆管理会社には”本当の理由”を言ってはいけない

賃貸物件の入居審査をかけるとき、管理会社から本人確認の電話がかかってくることがあります。

本人確認とき、必ずではないのですが、まれに引っ越し理由を聞かれることがあります。

これは、管理会社にとってみたらたまったものではありません。

その人が引き連れてきたストーカーによって犯罪を起こされる可能性や、外から建物をずっと見ているようなことが起こった場合、他の入居者にまで被害が出てしまったり、気持ち悪がられて退去されたりする可能性があるからです。

管理会社の仕事は、大家さんに代わって物件の入居率を維持・向上させることです。
つまり、あえて入居率が下がるような要因のある入居者を入れるわけにはいかないのです。

◆一人暮らしの女性に気を付けてほしいこと

1. 建物のセキュリティを過信しすぎてはいけない

オートロック、モニターインターホンが設備としてそなわっている物件なら安心と思われていることが多いですが、実はそうではありません。

もちろんないよりもあったほうがセキュリティ性はありますが、それだけで全てが防げるわけではありません。

セキュリティ設備があるから安心するのではなく、自分自身でストーカー被害に遭わないように意識をして行動することが大事です。


2. 夜道を一人で歩かない

ストーカーは、一人でいる狙いやすい女性をターゲットにすることが多いです。
夜道はなるべく一人で歩かず、なるべく誰かと一緒に帰る、そうでなくとも電話をしながら帰るなどすると狙われる可能性は低くなります。

また、駅から距離のある場合はタクシーを使うのもありです。
タクシー代が気になるという方もいらっしゃいますが、ご自身の身を守るための投資と考えれば決して高いものではないと思います。

3. 同じ建物に大家さんが住んでいると安心

同じ建物の中に大家さんが住んでいると、なんか見張られている感じがするかも知れませんが、それは逆です。

大家さんというのは、入居者に長くそこに住んでもらうために、気持ちよく生活してもらう場を提供したいと思っているものです。

何かあったときに大家さんが近くにいる、というのは心強い環境だと言えます。
総戸数が10戸もない小ぶりの物件の場合に、大家さんが住んでいるというケースがけっこう多いです。

まとめ

お部屋を借りるための最短ルートは、専門会社に相談することです。

私たちエース不動産は、審査が厳しい人でもお部屋が借りられるノウハウを蓄積してきました。お部屋探しでお困りであれば、いつでもご相談ください。

050-7587-0297

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