カテゴリ：保証人、保証会社でお困りの方必読情報 / 投稿日付：2024/03/08 15:14
家賃を滞納中でも引越しは可能。
でも、なんで審査は通らない？衝撃の事実と仕組みを理解すれば誰でも審査が通る理由を公開！
(この記事は、約5分で読めます)
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目次
1. 家賃滞納中はどれぐらい審査が通りにくい？
1.1 信販系保証会社は家賃滞納情報がCIC、JICCに残る
1.2 信用系保証会社は家賃滞納情報がLICC、CGOに残る
2. 家賃滞納中に賃貸審査をするとどうなる？
3. 家賃滞納中でも借りれる物件を探す方法
3.1 同一物件に対して複数の管理会社がいる
3.2 デメリットは初期費用が高い
3.3 エース不動産が直接大家と繋がっている物件は安価
4. 目指すは審査通過率70%以上
5. まとめ
社長、家賃を滞納していると引越しができないって本当ですか？
私のお客様で、ちょうどその状況の人がいるんです。。
結論はできますよ。
引越しができないというよりは、審査が通るか不安だと思います。ただし、何のリスクもなくというのは難しいですね。詳しく説明していきます。
1. 家賃滞納中はどれぐらい審査が通りにくい？
家賃滞納中というのは、どういう状態かというと、
①家賃を大家さんに払えていない状態が、数カ月続いている状態。
②家賃を保証会社に払えていなく状態が、数カ月続いていて、
かつ保証会社が大家さんに代位弁済をしている状態。
のことを指します。
①の場合は、審査通過率の影響は軽微です。
なぜなら、特定の大家さんと管理会社そして、連帯保証人が迷惑を受けている状態なだけだからです。
（迷惑をかける行為自体は問題ですが、
今回の引越し(賃貸審査突破)ができるかどうかという論点とは関係ないため置いておきます）
②の場合は、審査通過率に多大な影響を及ぼします。
なぜなら、賃貸審査を行うのが、保証会社である昨今は家賃滞納の履歴が、
信販系保証会社と信用系保証会社においては、滞納履歴が共有される仕組みとなっているからです。
つまり、家賃滞納をしている状態では"家賃保証会社を利用しているかどうかにより審査の通りにくさは変わってくる"ということです。
なお、シンプルに審査通過率だけでいうと、
信販系保証会社で家賃滞納中の場合は、95%は賃貸審査が通らないと考えられます。
信用系保証会社で家賃滞納中の場合は、30-80%で賃貸審査が通らないと考えられます。
(確率に幅があるのは、信用系保証会社のレベルが複数に分かれているからです)
さらに、細かく審査がどれぐらい通るかどうか知りたい方は、個人の属性（職業や、年齢など）も重要になってきます。審査通過率を一覧にまとめた表をつくった動画をアップしています。
こちらも合わせてご参考ください。
✔信販系保証会社は家賃滞納情報がCIC、JICCに残る
まず、信販系保証会社というのは、信販情報を照会して審査をする保証会社です。
次に、CICやJICCとは、金融情報の個人情報保管機関のことをいいます。
家賃滞納履歴はこの保管機関に情報として残るため、審査(保証)会社は保管機関のデータを参照して審査をします。
そうなると例外なく、この履歴を確認されるため、審査が通らなくなるという仕組みです。
一般的な信販系保証会社を会社名を下記に列挙します。
アプラス
エポスカード(ROOM iD)
ジャックス
オリエントコーポレーション
オリコフォレントインシュア
セゾン
セディナ
ライフ
SBIギャランティ
レジデンシャルパートナーズ(東急住宅系)
旭化成サポート(旭化成系)
ダイワハウスD-Room(大和ハウス系)
上記記載は全て、信販系保証会社です。
ここの保証会社で家賃滞納中の方は、同類の信販系保証会社の賃貸審査が通らないと理解してください。
✔信用系保証会社は家賃滞納情報がLICC、CGOに残る
まず、信用系保証会社というのは、家賃滞納情報を照会して審査をする保証会社です。
次に、LICCやCGOとは、家賃滞納情報の個人情報保管機関です。
前述の信販系と同様に信用系保証会社は家賃滞納履歴が情報として残るため、
信用系保証会社で家賃滞納をしていると、該当の保証会社では審査が通らなくなります。
なお、一般的な信用系保証会社を会社名を下記に列挙します。
アーク株式会社
株式会社アルファー
エルズサポート株式会社
株式会社近畿保証サービス
興和アシスト株式会社
ジェイリース株式会社
賃住保証サービス株式会社
ニッポンインシュア株式会社
ホームネット株式会社
株式会社ランドインシュア
株式会社ルームバンクインシュア
上記記載は全て、信用系保証会社です。
ここの保証会社で家賃滞納中の方は、同類の信用系保証会社の賃貸審査が通らないと理解してください。
2. 家賃滞納中に賃貸審査をするとどうなる？
家賃滞納中に、次の住まいを住むためにやることを一般的な方法で説明します。
通常は、ネットの物件情報を見ても自分自身がどの物件が審査が通るかがわからない人がほとんどです。
理由は、物件サイトの情報欄からは審査の最大ハードルとなる保証会社が読み解けないからです。
（正確には、全体のうちの1割程度の物件には、対象の保証会社の記入がありますが、
残りの9割近くは具体的な保証会社名は省略されているケースがほとんどです。）
つまり、ネットの物件情報からは審査が通るかどうかが客観的にわかりません。
そのため、本来は自分で探した物件を試しに審査してみようというのは無意味な行為に等しいので
やめましょう。
それではその無意味な行為をするとどうなるのか。
結論は、
保証会社が、信販系保証会社であれば、
CICやJICCに情報が残り都内近郊の40%近くの物件の審査が通らなくなります。
つまり、都内近郊の70%の物件が選択の余地なく借りれなくなるということです。
そして、保証会社が、信用系保証会社であれば、
上記とは別に、LICCとCGOに滞納歴が残り、都内近郊の70%近くの入居審査が通らなくなる。
つまり、借りられなくなるということが起きます。
物件への憧れや興味で行ったことは、後にとても苦しい状況を生みます。
もちろん家賃滞納中であれば、漏れなくこの上記には該当するため、物件が借りにくい状況であるの想像に容易いかと思います。
つまり、家賃滞納中に物件を借りるための審査をしたところで、借りれる物件の幅がドンドン狭くなるという事が起きます。
3. 家賃滞納中でも借りれる物件を探す方法
家賃滞納中で借りる具体的な方法は、「あります」。
まずは、ポイントとして、保証会社でも信販系保証会社や独立系保証会社の審査を通さないようにする必要があります。
具体的な手法としては、「独立系保証会社」と呼ばれる保証会社で審査をするようにしましょう。
独立系保証会社とは、都内にも数十社あるもので、“その保証会社で過去滞納したことがなければほぼ審査が通る”ような保証会社です。
独立系保証会社を多用して審査をしてくれる管理会社には特徴があります。
次の章ではその説明をします。
✔同一物件に対して複数の管理会社がいる
物件の管理をしている管理会社は1人のオーナーに対して、1社と決まっているわけではありません。
（厳密には、1社しか決まっていないような物件やオーナーもいます）
そのため、複数管理会社がある場合は、とある事情で、独立系保証会社を多用する傾向があります。
（詳細は本ブログの趣旨とは関係がないため割愛します）
ピンポイントでこの手の物件を探すか、不動産会社に紹介してもらえば審査通過率が高い状態で審査に臨むことができます。
✓デメリットは初期費用が高い
最大のデメリットは、初期費用が高いという点があげられます。
理由は、不動産会社とオーナーが綿密な関係ではないため、オーナーから手数料がもらえないことが多いです。そのため仲介手数料は借主へ満額報酬依頼があることが多いです。
加えて、その他の鍵交換費用や火災保険料が他の物件よりも高くなっているものがほとんどです。
それは前述の通り、オーナーから報酬をもらいにくい関係性のため、
借主が払う付帯費用に不動産会社の利益を上乗せしているためです。
借りる側からするとたまったものではないのですが、その分審査履歴に傷をつけずに入居審査をクリアすることができるメリットを考えると、お金で解決できるデメリットも必ずしも無用な産物ではないということです。
（とはいえ、それだけの初期費用が払えるのであれば滞納中の家賃を支払うという選択肢もとれる場合もあります）
では、審査が緩い独立系保証会社を使った審査をしてくれる管理会社で、かつ初期費用を安く設定できる物件はないのか？
結論、あります。
✔エース不動産が直接大家と繋がっている物件は安価
セールストークのような内容になってしまいますが、
弊社取扱いの物件であれば、同類の管理会社よりも安く物件を借りることが可能です。
当然審査は落ちにくいです。理由は、独自の交渉手段を行い、オーナーに初期費用の一部を負担してもらったり、そもそもその手の交渉をしているオーナーばかりと取引をしているためです。
かつ、一般的な管理会社とは異なり、自社で保証会社を保有しているためあらゆる費用面を減額することが可能です。
例えるなら、コンビニで例えると、プライベートブランドのようなイメージです。
そのイメージを表にまとめました。
①管理会社(エース不動産)＝保証会社(エース不動産)
②管理会社(エース不動産)＝保証会社(エース不動産)＝大家さん(エース不動産)
という方程式の成り立つ物件が豊富にあります。興味のある方は会員限定ページへご登録ください。
◆エース不動産の管理物件一覧(公開物件はほんの一部、会員登録は無料です)
4. 目指すは審査通過率70%以上
家賃滞納中の場合、負い目を感じ、物事を悪い方向にばかり考えが働いてしまいます。
とはいえ、現状でできることというのは1つ1つ課題を解決していき、
審査通過率を1%ずつ上げていく行動が重要です。
本来、審査が落ちる確率が70%のところを、審査が通る確率を70%以上とすることは簡単なことではありません。
本章ではあくまで、「家賃滞納中の方の物件探し術」を説明していますが、他のBLOGでは、具体的に審査通過率を70%以上にする方法があります。気になる方は別記事も合わせて見ていただくことをお勧めします。
文章が苦手という方は、YouTube動画も合わせて参考にしてください。
5. まとめ
〇 家賃滞納中でも、完済しなくても物件を借りることはできる。
〇 家賃滞納中の保証会社のカテゴリー(信販系か信用系)を知る。
〇 自分で物件を探そうとしないで審査に強い不動産仲介会社に依頼する。
〇 独立系保証会社のみを使う管理会社に的を絞る
〇 その中で予算内で収まる物件を借りるようにする
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この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年 | 株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。 |
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