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UR賃貸住宅の探し方や審査の特徴は?メリット・デメリットも解説
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2023/11/05 14:48

CMでおなじみの「UR賃貸住宅」。民間との違いや、物件の探し方を解説します。

(この記事は、約4分で読めます)

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目次

1. UR(都市再生機構)とは

2. UR物件のメリット
    2.1 初期費用がお得
    2.2 保証人が不要
    2.3 家賃の割引プランも充実
    2.4 更新料不要
    2.5 子育て世代向き物件が多い
    2.6 年齢制限が緩い

3.  UR物件のデメリット
    3.1 収入審査が厳しめ
    3.2 駅から遠いことも
    3.3 築古で設備が故障しやすい
    3.4 人気物件では競争率が高い

4. UR賃貸の入居条件・審査内容

5. UR賃貸はどうやって探せばいいのか?

6. まとめ








1. UR(都市再生機構)とは



URは正式名称では独立行政法人 都市再生機構といい、国土交通省管轄の機関です。

URは昭和30年に設立され、高度成長期における都市部の人口増加に対応するためUR主導で団地が次々と建設されました。

しかし、年数と共に建物は老朽化し、少子高齢化や人口減少・人々の生活スタイルの変化もあって
団地の需要も低下し、既存の団地をリノベーションや再生事業を通して活用する方向へシフトしました。

以降、地方公共団体との連携により、団地の建替え・リノベーションにより団地を賃貸住宅として管理しています。



2. UR物件のメリット


✓初期費用がお得
一般的な賃貸契約にかかる初期費用は家賃の4.5~5カ月分ですが、UR賃貸物件の場合は家賃の3カ月分程度です。
礼金が不要なことが多く、その分の費用を抑えることができます。


✓保証人が不要
UR物件は保証人不要のため、自分で保証人を探す必要がなく多くの人にとって賃貸物件が借りやすくなるというメリットもあります。

保証人を依頼したときに、「受ける・受けない」をめぐってトラブルになったり、人間関係が崩れるといった心配がないのも安心です。

保証人の審査に必要とされる、収入証明などの書類をそろえる手間や時間が省けるため、手続きがスピーディーに進めることができます。

ただ、保証会社を使う場合はその分の費用もかかることには注意しましょう。


✓更新料不要
民間の一般的な賃貸契約では2年更新で更新料が家賃1カ月分(+手数料)がかかりますが、
UR賃貸物件は更新料がかかりません

つまり、長く住めば住むほどお得というわけです。


✓家賃の割引プランも充実
入居者には嬉しい家賃の割引制度が充実しています。
特に子供を持つ家庭には、かなりの優遇制度が豊富にあります。

利用できる割引プランの一例です。
「近居割」:二世帯が半径2km以内にUR団地に住んでいる場合に適用
「U35割」:契約者の年齢が35歳以下の場合に適用(同居は配偶者もしくは35歳以下の親族)
「そのママ割」:満18歳未満の子を扶養している世帯(妊娠中も適用対象)


✓子育て世代向き物件が多い
団地物件ということもあり、立地的にすぐ近くに広場や公園があることが多いです。
また、同じ子育て世代が集まっていることもありコミュニティが形成されていることもあります。
これが子育て世代にうれしい割引プランが充実している理由でもあります。


✓年齢制限が緩い
結論、UR賃貸は高齢者の申込み資格の条件はゆるく、高齢者でも住むことができます。
民間の賃貸物件だと、年齢制限が厳しく(一般的に55歳以上は厳しい)、
年齢を理由に断られてしまうことがありますが、UR賃貸の場合は、お申込み資格が高齢者でもあります。

また、保証人も不要となっておりますので、ご高齢で身寄りの無い方でも、契約できることは大きなメリットです。

例えば、URの高齢者向け物件の中に「高齢者向け優良賃貸住宅」というものがあります。
以下の条件に該当する方は申し込みが可能です。
・申込本人が満60歳以上の単身者
・申込本人が満60歳以上で同居者が配偶者(年齢に関係なし)
・申込本人が満60歳以上で、同居者が満60歳以上の親族または特別な事情により申込本人との同居が必要であるとURが認める親族

 


3. UR物件のデメリット




✓収入審査が厳しめ

通常の賃貸であれば、月収が月額家賃の3倍程度あれば収入面の審査はOKです。
一方URの場合は月収は月額家賃の「4倍」以上あることを求められます。

もしそれに満たない場合、預貯金は家賃の100倍以上あるか?という預貯金審査を
かけることも可能です。

それも無理な場合は、家賃1年分を前払いできるか?が審査基準となります。

いずれも一般的な賃貸よりは少し厳しめの審査になります。


✓駅から遠いことも

団地物件であるため、もともとまとまった土地に建てられていることがほとんどです。
そのような大規模な物件は、特に都内では駅から離れています。

家賃のコストパフォーマンスと引き換えに通勤の利便性は少し我慢しないといけないかも知れません。


✓築古で設備が故障しやすい

そもそもURは既存の団地を賃貸住宅として利活用することを目的としています。

リニューアルされて一見綺麗に見えますが、実際には築40年を超える物件が多いです。
こまめに修繕・工事が行われていても、築古物件ということに変わりはありません。

ある程度のリフォームされていることは前提ですが、そのグレードについてはケースバイケースで差が大きいのも現状です。

内覧の際には、エントランスやベランダなどの共用部分に問題がないか、
設備は整っているかなど、注意深くチェックする必要があります。


また外見ではぱっと見で判断できないですが、漏水の可能性も考慮しないといけません。



✓人気物件では競争率が高い

UR賃貸住宅は、民間の賃貸住宅に比べてそもそも戸数が少ないです。

選択肢が少ないため、立地のこだわりが強い場合は満足いく物件に出会えない可能性が高いです。

いい物件が出てきたときは取り合いになるので、競争率が高まる可能性が高いです。

 


4. UR賃貸の入居条件・審査内容




上記のメリット・デメリットに記載した内容と重複する点もありますが、

UR賃貸物件に入居するための審査条件をまとめました。
(細かい条件などは省略しています)

・申込者本人または入居世帯の平均月収が基準額以上であること
・日本籍もしくは永住権を持つ外国人で、自ら居住する人
・単身者や同居している親族や同居予定の親族がいる人
・入居予定日から1ヶ月以内に入居でき、円滑な共同生活を営める人



5. UR賃貸の入居条件・審査内容


不動産屋でもUR賃貸の紹介が可能ですが、URの加盟店でないとUR物件は紹介してもらえません
(加盟店以外は紹介できないので注意しましょう。)

上記のロゴが掲載されている不動産屋が加盟店であることを示す目印です。

UR直営の営業センターはUR賃貸の紹介のみですが、加盟店であれば一般的な賃貸も一緒に紹介してくれます。

URだけでなくいろいろな物件を比較しながらお部屋を選びたい方は、このマークがついている不動産屋に相談するのがよいでしょう。

また、エース不動産もURの加盟店なので、もちろんURの賃貸物件をご紹介することも可能です。



6. まとめ


UR賃貸物件を借りるにはメリットやデメリットや条件面も普通の賃貸と少し違うところもありますが、
うまく探せばコスパのよい物件を見つけることが可能です。

もしUR物件も検討されてい方はぜひ当店へお問い合わせください。

 

この記事を書いた人

後藤

業界歴 9年

不動産業界歴9年で保証会社での勤務経験もあるため、保証会社の特徴や特性は熟知しています。 また、ニュージーランドに4年住んでいたので英語での対応もお任せください。

 

 

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賃貸審査が不安な人が仲介手数料を値引く時に生じるリスクとは?
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2023/11/05 14:47

審査に通らない可能性や担当者も知識がない事が多い

(この記事は、約4分で読めます)

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目次

1. 審査に問題がある
   1.1 消費者金融やクレジットカードトラブル
   1.2 家賃滞納歴がある
   1.3 携帯電話の分割遅れやメルカリ後払いの遅れ
   1.4 犯罪歴がある
   1.5  仕事内容に問題がある

2. 仲介手数料を値引くリスクとは
    2.1 担当者がやる気にならない
    2.2 安価の仕事なので担当が新人
    2.3 大手管理物件など審査や契約に時間がかかる物件は紹介されない
    2.4 長期的に部屋探しを手伝ってくれない
    2.5 おとり広告で客寄せしている業者が多い
    2.6 入居後や申込後のアフターフォローも適当

3.  まとめ








1. 審査に問題がある


 

 審査に困っている方のお部屋探しは大変です。

色々なトラブルを抱えている方がいると思いますので、
例をあげていきます。


✓消費者金融やクレジットカードトラブル

今までの接客で一番多いのが、この問題です。

物件を探す際に利用する保証会社も信販系保証会社の
物件が全体の7割と言ってもよいくらい多いです。

そうなると、過去に消費者金融の借入滞納やクレジット
カードブラック、他にも奨学金や車のローンなどの滞納
があると審査に引っかかってしまいます。


✓家賃滞納歴がある

次に多いのがこの問題です。

家賃を滞納してしまうと、次に物件を探すときに審査
に影響を及ぼします。

特に3ヶ月間滞納して強制解約となってしまう方も多い
です。

どこの保証会社で過去に滞納しているのかをしっかり
把握しておきましょう。

その保証会社はもちろん、同じ保証協会に属している
保証会社の審査はかなり通りづらくなります。


✓携帯電話の分割遅れやメルカリ後払いの遅れ

以前はあまり重要視されておりませんでしたが、最近は携帯電話の分割金の支払いが遅れてしまう方やメルカリの普及により、メルカリの後払いシステムの滞納をしてしまう方も多いです。

この分割金や後払いに遅れがある事により、審査に影響が出てしまいます。


✓犯罪歴がある

犯罪歴がある方は、一番審査に厳しいです。

特にインターネットで名前の検索をした際に、顔が出てしまう事や犯罪内容によっては、ほぼ物件が
借りられない状況になってしまいます。

ただし可能性はゼロではありません。


家賃や場所によりますが、審査が承認される物件もあり
ます。

弊社でも複数の契約を交わしてきました。


ただし、相場よりも安い物件や初期費用が安い物件は
出ないので、賃料や初期費用は相場にあった探し方が良いです。


✓仕事内容に問題がある

審査において仕事内容は重要です。

一番厳しいのは、ウーバーイーツで生計をたてている方です。

会社登記している訳でもなく、会社の謄本を出せない事や確定申告をしていないとなると非常に厳しいです。

理由としては、毎月の収入証明書は出せるが、金額のばらつきや、個人の体が資本となるため、体を壊してしまうと仕事が出来ず収入が得られなくなってしまう事が原因です。


これはウーバーイーツの方に関わらず、水商売や風俗業の方
同じです。

特に男性の水商売は受け入れてもらえる物件が非常に少ないです。
全体の1割も物件がないイメージです。


女性の風俗業やキャバクラで働いている方は、まだ可能性があり、
物件は全体の2割くらいは出てきます。

ただし、エリアや価格帯により物件が出てこない場合もあります。

家賃設定や初期費用が重要と言えます。

総合的に自営業の方で確定申告ナシの場合は審査が厳しいという結果になります。

確定申告をしていたとしても、いくらで申告しているのかという問題も関係してきます。



2. 仲介手数料を値引くリスクとは


仲介手数料は原則、賃料+税金がかかります。

この仕事に対する報酬を割引したいという交渉はどのような影響を及ぼすのかを公開していきます。

いくつか例で挙げるならば、ご自身が働いている会社から今月は給与半分で、もしくは給与なしでと言われたらどうでしょうか。


答えは簡単でやる気も出なければ、働く意味も感じられなく
なるでしょう。

もちろんそれなりの理由が明確になっていれば、理解できるかもしれません。


他にも、コンビニやスーパーで買い物をする、どこかで
外食をしに行ったときに、半額にしてください。
支払いなしにしてください。と言ったらどうでしょう。


何を言っているのとなります。

以上が答えにはなってしまいますが、具体的な過去の例で話していきます。


✓担当者がやる気にならない

不動産業者は、仲介手数料で成果をあげています。

契約金でかかる、敷金や礼金、保険、保証会社等はそれぞれの会社へ振込するので、手元に残るお金ではありません。

仲介手数料がもらえない、半分にするという事は、売り上げになりません。

結果、上記で話したように、ご自身が給与半分やなしで働いてと言われても仕事をする意味はないと思うと一緒です。


売上にならなければ、やる気が出ないのは当たり前の話という

事になります。



✓安価の仕事なので担当が新人

上記の話と似ておりますが、担当者がやる気にならない、また売り上げにならない仕事となるので、経験豊富な社員ではなく、新人のスタッフに対応させる事がほとんどです。

理由としては、経験豊富なスタッフは抱えているお客様の数も多いです。

仕事が忙しい中、接客しています。

逆に新人の研修には丁度良いためです。

言い方は悪いですが、実戦で良い練習台になるからです。

安価で売上にならない仕事は、新人が対応します。


もちろん知識もあまりない、経験もないので、審査に不安を
抱えている方には向いておりません。

不動産業界の中でも、審査に不安を抱えている方の部屋探しというのは難易度が非常に高い仕事だからです。


私自身も、不動産業界に17年いますが、審査に不安を抱えていない
方しか対応したことがなかったです。

審査に不安がある方を対応するのは非常に難しい仕事です。


これは管理会社や家主、保証会社の審査をどうしたら通るかという
問題です。

一般的な不動産屋にいれば、そんなことは気にしたことがなかったので、審査に不安を抱えている方を対応して初めて知りました。


かなりの難易度の仕事となるので、経験豊富なスタッフが対応しな
ければ、審査に落ちてしまう可能性が非常に高くなります。


また、新人に関わらず、多くの不動産屋はこの審査を通す作業を
知りません。

審査に不安がある方は、必ず審査に特化した不動産屋へ足を運ぶ、または問い合わせをすることが必要となります。

インターネットで調べて、気にいったからと言って安易に申込するのは審査に落ちる可能性が非常に高いので、やめましょう。

まずは気に入った物件を見繕って、審査に特化した不動産屋へ話を聞く事が近道となります。



✓大手管理物件など審査や契約に時間がかかる物件は紹介されない

審査に不安がある方でも、内容によっては大手管理会社の物件でも審査が通ります。


しかし、審査は通常の物件よりも厳しく、更に審査期間も長いです。

そうなると、お部屋を紹介しても契約に至るまで時間がかかります。


時間がかかる=手間がかかるので紹介してもらえない可能性が
高いです。

手間がかかる物件を紹介しても面倒な作業が増えるだけなので、安価な仕事で手間を増やしたくないのが本音です。


そのため、せっかく良い物件があるのに紹介してもらえないのは
非常にもったいないです。


✓長期的に部屋探しを手伝ってくれない

上記と同じく、お部屋探しに時間をかける方もいます。


しかし、都内や都内近郊の物件は常に動いております。

長期的に探すにしても、常に最新の物件確認を取る必要があり、手間がかかります。

そういった手間(時間)をかけるのは大変な仕事です。

それであれば通常通り、正規の仲介手数料をしっかり支払ってくれる方を優先したほうが、売り上げにもなり仕事になります。

もちろん割引を希望する方は後回しにもされるし、優先度は非常に下がります。

忙しい中、対応するかどうかは担当者の時間が空くかどうかです。


常に来客があり、お問い合わせも多い中、対応してもらえるか
どうかが問題となりますので、ほぼ相手にしてもらえないケースがほとんどといえます。


✓おとり広告で客寄せしている業者が多い

実際に募集があり、広告掲載していた物件でも1週間に1回しか更新していません。

広告の流れとしては、まず不動産業者に公開されます。


公開された物件を広告としてあげるために、物件情報を
入力します。

一般的には翌日にアップされる事が多いです。


そのため、店頭に来ている方に紹介されてしまう事が多い
ので、一般の方が広告で目にしたときには既に申込みが入ってしまっている事も多いです。


次に、申込みが入っている物件、既に契約予定の物件、
過去に終わっている物件でも、あえておとり広告で掲載している業者もいます。


理由は、不動産業者が複数ある中で、他との差別化でない物件を
公開すると反響が取れるからです。

そうすると反響から来店につながるからです。

特に土日は一般公開しているサイトのチェック部門も止まっておりますので、土日にない物件を公開する業者が多いです。


ない物件をあえて仲介手数料ゼロや割引している公開で客寄せに
だまされないようにしましょう。

ない物件をないと回答する業者はあまりいないからです。


✓入居後や申込後のアフターフォローも適当

仲介手数料の割引をすると、申込や入居後のフォローも基本ないです。

忙しい中 時間をかけたくない事や割引していない方と比べると安価な仕事となるので、放置されてしまう事が多い現状です。

仲介会社は申込後も入金や契約の段取りとやる作業が非常に多いです。

そのため、安価な仕事は後回しにする担当が多いです。

また入居後に関しては、管理会社とやり取りになるので、一切かかわらない事がほとんどです。

困った事があっても、管理会社へ丸投げし対応してもらえない。という事も多いです。

 

3. まとめ


結果、審査に不安がある方は、審査に特化した不動産屋に足を運ぶ必要があります。

ただし、審査に特化した不動産屋は非常に少ないです。


また、審査に不安な方が審査に通る物件は非常に少ない
です。

そんな中、仲介手数料を割引したりする交渉はしない方が良いです。

満額支払う方がほとんどで、一般の不動産屋と比べても来客数は非常に多いです。


そんな中 割引する方を相手にするかどうかでいうと、
相手にしなくても良い状態です。

わざわざ売り上げにならない仕事に時間をかける事はしたくないという事です。

同じ時間を使うのであれば、お金になる仕事をする。
これが商売です。


審査に不安で、審査に落ちてしまった方、審査に通らない
方は物件を選ぶことが難しいです。

そんな中で交渉するのは得策とは言えません。

しっかり支払い、良い物件を紹介してもらいましょう。

 

この記事を書いた人

後藤

業界歴 9年

不動産業界歴9年で保証会社での勤務経験もあるため、保証会社の特徴や特性は熟知しています。 また、ニュージーランドに4年住んでいたので英語での対応もお任せください。

 

 

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