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【2024年最新版】フォーシーズ4cs保証会社 厳しい賃貸審査突破のポイントを大公開
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2024/07/05 23:53

フォーシーズの審査について審査の期間や特徴など、審査落ちした時の対処法などを大公開!


(この記事は約3分で読めます)

 

目次
フォーシーズの概要
フォーシーズは信用系保証会社
3 審査基準や特徴
4 審査に必要な書類
属性ごとの審査基準

審査期間はどれぐらいか?
7 保証料
本人確認の電話はいつくる?

フォーシーズの審査に落ちたときの対処法
10 まとめ







1.フォーシーズの概要


会社名称:フォーシーズ株式会社

本社所在地 :
【東京本社】
〒105-0004
東京都港区新橋5丁目13-7 4c's新橋ビル
【大阪本社】
〒530-0001
大阪府大阪市北区梅田1丁目3-1 大阪駅前第1ビル5F

【営業時間】
10:00~17:00(土・日・祝休業)

資本金:3億3,200万円



2.フォーシーズは信用系保証会社


保証会社には3つのレベルがあります。


レベル【高】

↑ 信販系保証会社
↑ 信用系保証会社
↑ 独立系保証会社

レベル【低】

下から上に行くほど審査の難易度が上がります。
フォーシーズはこの「信用系保証会社」の中でも審査が緩めです。
なお信用系保証会社の中でもフォーシーズの審査難易度は以下の通りです。

審査の難易度【高】


↑ 全保連 株式会社
↑ 日本セーフティ 株式会社
↑ 日本賃貸保証 株式会社(JID)
↑ ジェイリース 株式会社
↑ 株式会社 Casa(カーサ)
↑ 
アーク賃貸保証
↑ エルズサポート 株式会社
↑ フォーシーズ 株式会社
↑ ニッポンインシュア 株式会社
↑ ナップ賃貸保証 株式会社


審査の難易度【低】

など他数十社



3.審査基準や特徴


審査ポイントは以下の通りです。

①LGO(一般社団法人 賃貸保証機構)で家賃滞納履歴が確認できるか
②審査要件(フォーシーズの審査部の最低基準)をクリアしているか
③反社会勢力に該当しないか

 
フォーシーズでは、「①」が該当していても、「②&③」がクリアしていれば
審査が通る可能性はあります
他社で滞納履歴があってもウチの基準満たしていれば審査通すよ。という意味合いです。

※「②」の審査要件について細かく書いたブログを参照する
【2024年最新版】貯金なし、フリーター、無職でも賃貸を借りたい!入居 審査を通りやすくする方法

賃貸保証会社 の審査が通らない方必見 カードローン や 借金 をしている人の 審査 を通す 方法






また、保証会社各社の直近5年間の審査通過率の遷移です。(弊社実績)

過去に家賃滞納歴やクレジットカードの滞納歴がある方が、
家賃8~10万(都内で標準的な一人暮らし用のワンルーム、1K)の物件で審査をかけた場合の通過率を表しています。



4.審査に必要な書類


 

- 基本的な必要書類の事例 -

・身分証明書(両面)
・健康保険証(両面)
・収入証明書(源泉徴収票or給与明細or確定申告書など)
・在籍証明書(必須ではありません)
・内定通知書(採用証明書)




- (審査状況によって)追加必要書類の事例 -

・学生:学生証または合格証
・新社会人、転職者:内定通知書・採用通知書のコピー
・外国人:パスポートまたは在留カード、日本語検定終了証
・自営業、フリーランス:確定申告書のコピー、納税証明書
・預貯金審査をする人(無職・一定の収入がない):通帳のコピー
・駐車場を借りる人:車検証
・未成年:親権者同意書




なお、上記のような追加書類を求められた場合、審査が通る見込みは一気に高くなります。
理由はフォーシーズの社内審査で否決する場合は、上記必要書類を求められる前に審査落ちの連絡がくるためです。


私たちの業界ではこれを『審査に乗った』という風にも言います。
無職・夜職・アルバイトの場合、仕事をしているしていないに問わず審査が非常に通りずらいです。そのため、一般的な不動産会社の営業担当からは「在籍会社を利用する手法」を提案されます。
当社としては、在籍会社はリスクと費用がかかるため推奨しません

ですが、在籍会社を利用する場合も一定の技術や経験が必要です。
1つ例をあげるとすると、
現職と前職の在籍会社に業種や職種で関連性が全くないと審査が通らない可能性が高くなります

理由や改善方法は、別コラム(コチラ)にて掲載します。


5.属性ごとの審査基準



属性別審査通過傾向:高 ◎ > 〇 > △ > × 低

連帯保証人がいなくとも比較的審査通過率が高いという部分が大きなポイントです。

また、

連帯保証人がいるが、支払い能力が低い方や要配慮者
という方はとても頼りになる保証会社であると位置づけてください。


家賃の目安としては「収入の3分の1」までにおさまるようにすると審査通過の可能性が高まります。
以下ご参考ください。

年収目安月収目安
家賃5.0万円
180万円以上
15万円以上
家賃5.5万円192万円以上16万円以上
家賃6.0万円216万円以上18万円以上
家賃6.5万円228万円以上19万円以上
家賃7.0万円252万円以上21万円以上
家賃7.5万円
264万円以上22万円以上
家賃8.0万円288万円以上24万円以上
家賃8.5万円300万円以上25万円以上
家賃9.0万円
 324万円以上 27万円以上
家賃9.5万円336万円以上28万円以上
家賃10.0万円 360万円以上 30万円以上
家賃10.5万円 372万円以上 31万円以上
家賃11.0万円396万円以上33万円以上
家賃11.5万円420万円以上35万円以上
家賃12.0万円432万円以上36万円以上
家賃12.5万円456万円以上38万円以上

※上記はあくまで一般的な審査基準です。保証会社各社でさらに属性毎のルールが異なる場合があります。

そして、上記は社会保険料、雇用保険、所得税、住民税、が控除される前の総収入です。

手取り額は上記表内の収入だと通常総収入の70-75%程度であることから、固定費比率(総収入に占める固定費の割合)を少なくしたい方は、家賃予算を1-2段階ほど下げることをオススメします。

理由は、固定費は精神衛生上日々の生活にマイナスに働くことが多いからです。
(一部の方は、気を引き締めて仕事に転換し結果へ繋げてさらに向上しようという方がいますが、少数派意見は度外視します)

家賃予算を下げることで、審査基準も下がりより入居審査が通りやすくなることもあります。

是非参考にしてみてください。




6.審査期間はどれぐらいか?


審査通過時:2-3日

審査否決時:1-2日
申込者、緊急連絡人に本人確認の電話がつながらない場合は、1週間かかる場合があります。
なお、本人確認が1週間以上取れない場合は、
管理会社から申し込み自体を一旦棄却される可能性があります。





7.保証料


基本は下記2パターンです。

連帯保証人あり
初回総賃料の30%~ / 年間更新料 1万円


連帯保証人なし

初回総賃料の50%~ / 年間更新料 1万円





8.本人確認の電話はいつくる?


本人確認電話は、“必要書類が全て揃った後”です。

そのため、必要書類が揃わない段階だと電話はいつまでもきません。

-必要書類の例-
・身分証明書(両面)
・健康保険証(両面)
・収入証明書(源泉徴収票or給与明細or確定申告書など)
・在籍証明書
※他にも必要となるものは追加で不動産会社経由で連絡がきます。

なお、上記のような追加書類を求められた場合、審査が通る見込みは一気に高くなります。
理由は、LGO情報やフォーシーズ規程で審査落ちする場合は、
上記必要書類を求められる前に審査否決の連絡がくるためです。


私たちの業界ではこれを『審査に乗った』という風にも言います。




9.フォーシーズの審査に落ちたときの対処法


審査に落ちた時は、基本的に再審査は受け付けてもらえません

そのため、審査に落ちないような事前準備が必要です。
まずは、審査に落ちるパターンを理解しましょう。


審査に落ちる方は、5パターンあります。

(1)過去にフォーシーズで滞納履歴がある。
(2)申込書に虚偽記載がある。
(3)申込書の内容が不十分(収入証明が出せない、自営業開始時点で実績がない等)である。
(4)日本国内に住んでいない
(5)収入の3~4分の1に家賃が収まっていない(高額家賃物件除く)。


言わずもがな、(1)と(2)は何をしても通りません。
(4)があることで、海外居住者(非居住者)は審査が通りません。
本人確認ができないことと、固定住所がないためです。


(1)~(4)のいずれかに該当した場合は、一旦、フォーシーズの審査は諦めましょう
多くの管理会社が、フォーシーズに保証会社を設定している場合は、他の信用系保証会社(LGOやLICC)、独立系保証会社をもっている場合があるためです。同じ信用系保証会社(LGO)の保証会社でも、情報共有をせず自社審査のみで審査をしてくれる保証会社も多いです。

そのため、なるべく自分の希望の部屋に住める想いを諦めず、保証会社の仕組みに詳しい不動産会社へ足を運んでください。



10.まとめ




最後に、裏技をご説明します。
フォーシーズは公式HPで、提携している不動産管理会社が一覧で確認できます。
サイト中央やや下に「お部屋探し」と書いてるボタンです。

この記事を見て、まだフォーシーズの審査にトライしたことがない方は不動産会社から物件を探してみることをオススメします。

※ただし、不動産会社から物件を探すことは一般の方には非常に困難です。
その理由は、どの管理会社がどのエリアに物件を多く持っているか。
また、どの管理会社が審査が緩いかなどが読み解けないためです。

わからない場合は、自ら動く前に弊社エース不動産までお問合せください。

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この記事の監修者

若井 直也

業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000~4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。



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【2024年最新版】宅建ブレインズ(ハトさん保証) 賃貸審査通過のポイントを大公開
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2024/07/05 23:49

宅建ブレインズ(ハトさん保証)の審査について、審査期間や特徴など、審査落ちした時の対処法などを大公開!

(この記事は約3分で読めます)






1.宅建ブレインズ(ハトさん保証)の概要
宅建ブレインズは、大元である(公社)東京都宅地建物取引業協会(加盟組合員、約13,000組)が保険業務を行うために100%出資で設立した法人です。

会社名称:株式会社宅建ブレインズ
サービス名称:ハトさん保証

本社所在地 :
〒102-0072
東京都千代田区飯田橋3-7-12 K・Pビル4-5F
営業時間:9:00~18:00(土・日・祝休業)
資本金:1億円
設立:1985年(家賃債務保証事業開始:2013年)



2.宅建ブレインズ(ハトさん保証)は独立系保証会社
保証会社には3つのレベルがあります。
レベル【高】

↑ 信販系保証会社
↑ 信用系保証会社
↑ 独立系保証会社

レベル【低】

下から上に行くほど審査の難易度が上がります。
「独立系保証会社」は、保証会社レベルでは最も審査難易度が低いと言えます。ただし、独立系保証会社の中でも宅建ブレインズの審査難易度は高めです。

なお、独立系保証会社の中でも高めである理由は、“組織(法人)として実態があり、しっかり運営しているため”です。



3.審査基準や特徴
審査ポイントは以下の通りです。

①審査要件(宅建ブレインズの審査部の最低基準)をクリアしているか
②反社会勢力に該当しないか
③エゴサーチで名前が表示されないか。
※犯罪歴がある方でネットの名前の掲載があると、審査が通りません。

上記の通り、ほぼ審査は通ります
しかし、「①」はどのような要件があるかについては、以下を参照ください。

・仕事をしていて一定の収入(家賃×3倍程度)がある
・仕事がアルバイトであれば連帯保証人をつける
・外国人ではない




また、保証会社各社の直近5年間の審査通過率の遷移です。(弊社実績)

過去に家賃滞納歴やクレジットカードの滞納歴がある方が、家賃8~10万(都内で標準的な一人暮らし用のワンルーム、1K)の物件で審査をかけた場合の通過率を表しています。



4.審査に必要な書類

 

- 基本的な必要書類の事例 -

・身分証明書(両面)
・健康保険証(両面)
・収入証明書(源泉徴収票or給与明細or確定申告書など)
・在籍証明書(必須ではありません)
・内定通知書(採用証明書)


 

- (審査状況によって)追加必要書類の事例 -

・学生:学生証または合格証
・新社会人、転職者:内定通知書・採用通知書のコピー
・外国人:パスポートまたは在留カード、日本語検定終了証
・自営業、フリーランス:確定申告書のコピー、納税証明書
・預貯金審査をする人(無職・一定の収入がない):通帳のコピー
・駐車場を借りる人:車検証
・未成年:親権者同意書



なお、上記のような追加書類を求められた場合、審査が通る見込みは一気に高くなります。

理由は宅建ブレインズの社内審査で否決する場合は、上記必要書類を求められる前に審査落ちの連絡がくるためです。


私たちの業界ではこれを『審査に乗った』という風にも言います。
無職・夜職・アルバイトの場合、仕事をしているしていないに問わず審査が非常に通りずらいです。そのため、一般的な不動産会社の営業担当からは「在籍会社を利用する手法」を提案されます。
当社としては、在籍会社はリスクと費用がかかるため推奨しません

ですが、在籍会社を利用する場合も一定の技術や経験が必要です。
1つ例をあげるとすると、
現職と前職の在籍会社に業種や職種で関連性が全くないと審査が通らない可能性が高くなります

理由や改善方法は、別コラム(コチラ)にて掲載します。



5.属性ごとの審査基準


属性別審査通過傾向:高 ◎ > 〇 > △ > × 低

連帯保証人がいなくとも比較的審査通過率が高いという部分が大きなポイントです。

ひとことで言うと、
宅建ブレインズが通らないと、信用系保証会社は通らないと認識してください。


また収入に対して家賃が高ければ高いほど審査通過の可能性は下がります。
目安としては『収入の3分の1』までに家賃がおさまるようにすると審査通過の可能性が高まるイメージです

【家賃の対する収入の目安一覧】

年収目安月収目安
家賃5.0万円
180万円以上
15万円以上
家賃5.5万円192万円以上16万円以上
家賃6.0万円216万円以上18万円以上
家賃6.5万円228万円以上19万円以上
家賃7.0万円252万円以上21万円以上
家賃7.5万円
264万円以上22万円以上
家賃8.0万円288万円以上24万円以上
家賃8.5万円300万円以上25万円以上
家賃9.0万円
 324万円以上 27万円以上
家賃9.5万円336万円以上28万円以上
家賃10.0万円 360万円以上 30万円以上
家賃10.5万円 372万円以上 31万円以上
家賃11.0万円396万円以上33万円以上
家賃11.5万円420万円以上35万円以上
家賃12.0万円432万円以上36万円以上
家賃12.5万円456万円以上38万円以上




6.審査期間はどれくらいか?


審査通過時:2-3日

審査否決時:1-2日
申込者、緊急連絡人に本人確認の電話がつながらない場合は、1週間かかる場合があります。
なお、本人確認が1週間以上取れない場合は、管理会社から申し込み自体を一旦棄却される可能性があります。




7.保証料


基本は下記2パターンです。

連帯保証人なし

初回総賃料の50%~ / 年間更新料 1万円


連帯保証人あり(審査通過率が+40%です)

初回総賃料の50%~ / 年間更新料 1万円




8.本人確認の電話はいつくる?


本人確認電話は、“身分証明書が全て揃った後”です。

そのため、必要書類が揃わない段階だと電話はいつまでもきません。

-必要書類の例-
・身分証明書(両面)
・健康保険証(両面)
・収入証明書(源泉徴収票or給与明細or確定申告書など)
・在籍証明書
※他にも必要となるものは追加で不動産会社経由で連絡がきます。



9.宅建ブレインズの審査に落ちたときの対処法


審査に落ちた時は、基本的に再審査は受け付けてもらえません

また、前提として審査の緩い保証会社であるため、事前準備をいくらしても落ちるときは落ちます。
(落ちる可能性が低いため、対処法自体がありません)

宅建ブレインズを落ちた場合は、以下の選択肢が残ります。

(1)大家さん直接契約ができる物件を探す。
※弊社では東京23区に約80部屋を随時用意しています。
(2)他の独立系保証会社で審査してくれる大家さんの物件を探す。

(3)ハウスメーカー(建物を作る会社)が直接募集している物件を探す。
※直接申込をせず、代理店から紹介状付きにすると審査通過率は上がります。


10.まとめ


独立系保証会社は審査自体が簡潔です。ただし、審査自体がないわけではありません。
過去の事例の肌間では、約80%程度の方が審査は通ります。
(弊社では95%以上の方が審査は通ります)


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この記事の監修者

若井 直也

業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000~4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。




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【2024年版】未成年が一人暮らし用部屋探しをするために、不動産を契約する方法とは?
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2024/07/05 23:36

未成年が部屋を借りる方法を大公開!親に知られない方法は?
収入とかなくてもいいの?

気になる方はすぐに↓チェック!



目次

未成年とは
どうして未成年は制限が多いの?
お部屋を借りることはできる?
親が協力しないとできない?親には知られたくない。
仕事や収入がなくても入居はできますか?
まとめ










未成年とは



19歳以下(19歳含む)を指します。なお、成年(成人)は、20歳以上(20歳含む)を指します。

これは、民法で140年前から決まっているルールです。

【超重要】
2022年(令和4年)4月1日から、改正民法により、成年年齢が引き下げられます

20歳 → 18歳

140年ぶりの大改正です。覚えておきましょう!



どうして未成年は制限が多いの?




民法の第四条と第五条で以下のルールがあるからです


第四条 年齢二十歳をもって、成年とする。
第五条 未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。
2 前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。

3 第一項の規定にかかわらず、法定代理人が目的を定めて処分を許した財産は、その目的の範囲内において、未成年者が自由に処分することができる。目的を定めないで処分を許した財産を処分するときも、同様とする。

要約すると、
第四条:成年=20歳以上
第五条
(1)19歳以下が法律行為(契約とか)する場合には、法定代理人(以下、親)の同意をもらわないとダメだよー。
ただし、義務を免れる法律行為(つまり一方的に未成年者が得する行為)については、親の同意を得ることなく、未成年者が一人でもできますよ。

例を挙げると、デメリットのない、金銭の贈与を受ける(お小遣いやお年玉)ことや、デメリットのある、金銭の贈与を受けたこと(借金)を帳消しにすることです。

(2)「(1)」のルールを破った契約は、なかったことにできるよ。

(3)未成年でも、自分のもの(お小遣いなど)であれば自由に使えるよ。

この理由から、未成年者は自己判断能力が欠けているというのが140年前の人達の判断なのでしょう。現代の未成年者は、ネット普及により、物事の価値判断が幅広く備わっているように思います。

今回の改正民法は法律と実態の乖離を正す意味があるということです。



お部屋を借りることはできる?




できます。


ただし、上記の通り、親の承認が必要になります。
具体的な契約イメージとしては、

①“融通がきく”不動産会社に行く。
②未成年契約可能な物件だけを探してもらう※
※一般の方がSUUMOやHOME'Sで探すのは不可能に近いです。
③内見をする。
④気に入った物件を、親へ確認と許可を取る。
⑤申込をする(以下、申込み時の状況)。
✔契約者:本人(未成年)
✔連帯保証人:親
✔必要書類:身分証明書(免許証や学生証等)、親権者同意書※
※不動産会社が親宛てに送付する書面
⑥契約をする。
⑦鍵をもらって入居する。

という方法です。



親が協力しないとできない?親には知られたくない。




基本的にはできません。

しかし、審査が通りづらい方を専門としている不動産会社であれば可能です。
具体的な方法論としては、審査が緩い大家さんの物件や、未成年でも審査を通してくれる保証会社を使えば可能です。
ですが、通常の不動産会社ですと、年に1-2組ぐらいしか対応することがないため、この点の知識や経験値が乏しいのです。

そのため、問い合わせ時や来店時に「未成年はダメです」と言われるケースが多いようです。
※弊社エース不動産は毎月4-5組ご成約しております。



仕事や収入がなくても入居はできますか?




基本的にはできません。


ですが、こちらも上記のように面倒見のよい大家さんにもよります。そして、弊社エース不動産の物件であれば入居は可能です。

とはいえ、選択肢は2000件ある中で1部屋あるかないかです。そのため、通常の物件サイト(S●●MOやHO●E'S)などでは探し出せませんし、探し出せても審査は通りません。



まとめ


親に秘密で引っ越しを希望する若者が大変増えています。ただし、当然そこには法律とお金の壁があります。
1つ1つクリアするのも大事ですが、エース不動産にお越しいただければ、1から丁寧に教えます。
もちろん、その日に物件をお探しして、物件を決めることも可能です。

不安でもまずは勇気を出して、お電話ください。


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保証人や保証会社でお困りの方はエース不動産まで!

保証会社の 更新料を払わない で滞納退去した場合はどうなる?その後起きるの全容公開
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2024/07/05 23:36

保証会社を利用した場合、年に1回、保証会社へ更新料を払います。1万円でも払いたくない方、必見!

(この記事は約3分で読めます)







1.保証会社の更新料とは


保証会社の更新料は、その保証会社に(翌年以降も)継続して自身を保証してもらうための依頼料です。
関係者のメリットやデメリットをまとめました。


借主
メリット:住み続けられる。
デメリット:費用が掛かる。

✔貸主
メリット:家賃滞納による無収入リスクが軽減。
デメリット:更新料支払いを敬遠し、退去されるリスク。

✔保証会社
メリット:売上が得られる。
デメリット:なし。


2.保証会社の更新料の相場と支払いターム


保証会社などにより、料金や支払い期間が異なりますが、スタンダードなものは以下の通りです。

1万円/毎年
~3%(総賃料に対して)/毎月

「②」はクレジットカード会社系保証会社に多いです。
毎月のクレカ経由で引き落としにすることで、預金残高状況を引き落とせたかどうかで判断できるためです。



3.保証会社の更新料を滞納したらどうなる?


強制退去の対象となります。


ですが、すぐに退去になるということはありません。
具体的には、2ヶ月以上の場合、ブラックリストに載ります。信販系保証会社の場合は、クレジットカード利用に制限がかかることはありませんが、次回引越しの契約時に保証会社の審査が通りづらくなります。


3ヶ月以上の場合は、より厳しい督促がきます。
日中仕事中の職場や、緊急連絡先への電話、弁護士からの内容証明が書面で自宅宛てに届きます。内容証明が届きそれ自体を無視(気付かない含む)すると、最悪裁判に発展することもあります。


私個人の意見としては、滞納をし続けるストレスより、1万円を支払うほうが精神衛生上良いと思います。




4.更新料を滞納して退去したらどうなる?



信販系保証会社(クレジットカード系)の場合は、CIC(個人情報取扱機関)に情報登録され、ブラック扱いになります。クレジットカードが契約できない、各種ローンが組めないということに発展します。


信用系保証会社(JICC/LGO)の場合は、(仮に)JICCという協会に加盟している保証会社(全国数十社)の保証会社に名前が知られ、そこに加盟している保証会社一帯にはブラック扱いになります。
将来、引っ越しをしようとしたとき、都心部の物件が70%以上借りることができなくなります。


滞納をしても無視せず、どうしても払えない場合は、保証会社の相談窓口に電話をして事情を説明して支払い期限の延長や、分割返済をする依頼をしましょう。私の知る限り、ほぼすべての保証会社は丁寧に対応してくれます。あくまで、横柄な態度ではなく、友人に物を借りるときのお願いの仕方のような振る舞いをするのが大事です。


5.保証会社への更新料を支払いたくない方へ



更新料を支払いたくない方は、以下の方法がその手段です。


1.そもそも保証会社を使わず、連帯保証人で契約をする
2.更新の前に引っ越す
3.賃貸ではなく物件自体を購入する
4.更新時期が来る前に、大家さんと管理会社へ連帯保証人付きで再契約できるか交渉する。

ポイントを解説します。
「1」は、物件の選択肢に制限ができてしまいます。が、不動産業者的には最も賢い判断と思います。
「2」は、お金にやや余裕がある方です。また、住環境にストレスを感じるなら、すぐに行動すべきです。
「3」は、極論です。お金にとても余裕がある方です。頭金を数百万入れてローンを組んで購入し、あなたが大家さんになりましょう。
「4」は、過去の支払い歴や生活態度などをアピールして、契約事項を変更or再契約をしてもらう方法です。ですが、成功率は10%以下でしょう。理由は、借主以外にメリットがないためです。



6.更新料を滞納、やるべきこと


やるべきことの結論、更新料を分割して返済する交渉を、“支払い期日までにすることです。

更新料の名目は、保証会社の売上に充当されるため、保証会社自体の取り分です。
とはいえ、この1万円も家賃の代位弁済と同等の性質を持ています。
つまり、この更新料を払わないと、有無を言わさず当該保証会社のブラックリストに登録されます。

ここで重要なことは、
信販系保証会社の場合:異動(=滞納)扱いとなり、ブラックリストに登録
信用系保証会社の場合:滞納扱いとなり、LICC、CGO※のブラックリストに登録
※家賃債務保証協会で、大半の保証会社が加盟しています。

つまり、いずれの場合でも、個人信用情報に傷がつきたった1万円のために将来数年にわたり入居審査に通りづらくなります。つまり一都三県の賃貸物件の多くが、借りにくくなるということです。
※信販系保証会社の場合、一都三県の賃貸物件が借りれなくなることになります。

1万円だけのために人生を数年無駄にすることのないように参考になれば幸いです。



7.まとめ


保証会社へ対する費用は、あくまで大家さんに対して払うリスクヘッジをするための費用であることが大きいです。

とはいえ、逆の目線に立つと、多くの大家さんは銀行に多額の借金をして返済リスクを背負って物件を購入しています。都内の物件購入価格は毎年5~8%上昇し、簡単に手が出せるものではなくなっています。購入額も多額で、返済額も大きくなる傾向にあります。

物件の借主からの家賃をその返済額に充てているため、何としてでも支払いが滞る訳にはいかないのです。銀行への返済が滞納すると大家さんは社会的に抹殺されてしまいます。

“だから”保証会社へ加入できる人じゃないと入居をさせないわけです。
“だから”保証会社が会社運用をするために運転資金として保証料を払わなければいけないのです。
東京に住みたいという方は、そのルールと仕組みを理解し、そのルールを守ればいいという簡単な話です。



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この記事の監修者

若井 直也

業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000~4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。


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【緊急事態宣言】ネットカフェ や ネットルーム 休業で、住む場所に 困った人はどうする?
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2023/06/01 00:00

新型コロナウイルスによる、史上初の【非常事態宣言】がだされた7都道府県。

休業要請対象となるネットカフェを一時的な住居として利用する人たちが難民化!?

ネットカフェ難民の人々がとるべき行動と、住所がなくても部屋を借りれる方法を大公開!




目次
緊急事態宣言で対象となる施設
どうしてネットカフェやネットルームを利用するのか
ネットカフェ(ルーム)を追放された方が準備する具体的行動
ネットカフェ(ルーム)と同じぐらい安くて、すぐに入居できる部屋はあるか?
まとめ







緊急事態宣言で対象となる施設


政府が公開した、緊急事態宣言でだされた、休館・休業を要請される施設一覧です。

大学/専修学校/自動車教習所/学習塾/体育館/水泳場/ボリング場/スケート場/ゴルフ練習場/バッティング練習場/スポーツクラブ劇場/映画館/ライブハウス/演芸場/集会場/展示場/博物館/美術館/図書館/百貨店/ショッピングモール/ホームセンター/理髪店/質屋/貸衣装屋/キャバレー/ナイトクラブ/ダンスホール/バー/ネットカフェ/カラオケボックス/マージャン店/パチンコ店/ゲームセンター/飲食店(居酒屋)

ネットカフェ難民は都心部では1日当たり4,000人が利用しているといわれています。

そのうちの30%(1200人)以上が住所を持ち合わせない、ハードユーザーのため、水面下で起きている社会問題となりえることでしょう。




どうしてネットカフェやネットルームを利用するのか


ネットカフェやネットルームは、“一時しのぎ”にはうってつけの場所です。当社エース不動産でも、高田馬場という立地柄、近くの新宿や大久保のネットルームを利用している方で、一般住居に住み替えたいという要望を多くいただきます。

お客様からネットカフェ(ルーム)を利用する理由をランキングにします。


1位 値段が安いから

2位 審査がないから

3位 即日入居ができるから

1位の理由は、料金です。

通常賃貸物件だと、新宿や大久保近辺では、家賃の平均相場が月額8万円ほどです。そして、初期費用は、敷金、礼金、仲介手数料、保証会社加入料、鍵交換代、火災保険代などを含めて約40万ほどします。

ネットカフェ(ルーム)は初期費用がほぼ0円です。


 ネットカフェ(ルーム)

 月額:54,000円(1日1,800円×30日)

 水光熱費:0円

 初期:0円

 その他:家具家電などは不要


賃貸

 月額:80,000円

 水光熱費:12,000円

 初期:400,000円

 その他:家具家電などが必要


これだけでも、極力費用を押さえたい方には魅力がありますね。

2位の理由は、審査がない。

ネットカフェ(ルーム)は基本的には、身分証明書(免許証やパスポート、在留カード)があればだれでも会員カードを作れます。そのため、入会には審査という概念がありません。無職でも、外国人でも利用が可能です。一方で賃貸は審査があります。

賃貸の審査通過率は、一般的に無職だと10%、外国人の方ですとそもそも物件の母数が少なく、対象物件を見つけても通過率は50%程度です。

面倒な審査などがない分、手軽に利用はできるのが魅力の1つです。

3位の理由は、即日入居ができる。

2位と同意ですが、審査がなく、保険手続きや契約手続きがないため、その日に利用が可能です。海外から戻ってきたり、地方からお仕事探しで利用する場合はベターですね。




ネットカフェ(ルーム)を追放された方が準備する具体的行動



退去を余技なくされた方の影響は徐々に広がりを見せていきます。実質お部屋が借りられないと、シェアハウスなどの手軽な共同住宅を探す方も多いです。しかし、シェアハウスなどは感染リスクが最も高い住居です。

その理由は、

新型コロナウイルス感染症 が 不動産賃貸 市場に与える 影響は?現場担当者から生レポート


を参照ください。

そのため、まずは以下の準備をして、通常の賃貸物件を借りるようにしましょう。

①仮住所を用意

ネットカフェ(ルーム)では住所登録ができません。当社でご用意する住所地で住所を仮登録していただきます。


②身分証明書or健康保険証を用意

すぐに用意できるのが健康保険証です。取得には1-2週間程度かかります(新宿区は1週間です)。保険料の滞納がある場合でも、迷わず、区役所に申請をしてください。分割返済で月2000円でも受付てくれます。


③「①」の後住民票を1部取得

契約時に必要となる書類です。


④緊急連絡先を1名立てる。(親類がベターですが、最悪友人か知人でも可能)

申し込み時に必要となります。


⑤初期費用を10万円準備する。

エリアをこだわらない方でしたら5万円でも可能です。




ネットカフェ(ルーム)と同じぐらい安くて、すぐに入居できる部屋はあるか?



あります。


ですが、場所は都心部から電車で2-30分離れた場所です。即日、初期安、審査もすぐに降りる物件です。

最安では初期費用が3万円のものや、家賃が4万円のものもあります。

※インターネットには非公開としているため、お求めの場合は一度当社エース不動産へお問合せいただく必要があります。

都心エリアの物件でも無職の方でも、初期費用がない方でも分割支払いが可能な物件なども幅広く取り扱っています。




まとめ


ネットカフェ(ルーム)を利用している方は、1日4000人以上です。

緊急事態宣言後に、家賃滞納者が増え、今後、保証会社の審査はより厳しいものになることが予想されます。

一度審査落ちをして、各保証会社にその履歴を残す(=傷を作る)と、回復まで3年以上かかります。スピードを要するお部屋探しであれば、可能な限り、他の不動産会社へ行く前にエース不動産までお越しくださいませ。

まずはお電話で簡単なヒアリングをもとに審査をさせていただくことも可能です。




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【コロナ二次災害】海外渡航者等の入国時 賃貸契約ができない問題 新型コロナウイルス感染症の新たな問題 現場担当者から生レポート
カテゴリ:防災情報  / 投稿日付:2020/04/14 17:13

海外渡航者等が日本国内に帰国した際に、2週間隔離されます。
その際に「部屋が借りられない」という問題が発生しています。不動産の商慣習上の不具合といえる内容。

弊社であった具体例を元にその内容を公開します。
(この記事は約3分で読めます)


目次
問題の背景
本問題対象者となる条件:住所がない
本問題対象者となる条: 本問題対象者となる条件:不動産会社と大家から敬遠される
本問題対象者となる条件:賃貸契約をするときに支払う初期費用が足りない
解決方法
まとめ





お問合せフォーム

問題の背景


海外渡航者等全ての入国者はを対象に、日本国内に戻ってきた際に、14日間隔離されることになっています。

水際対策の抜本的強化のため、検疫法により、検疫所長が指定する場所(自宅等)に14日間隔離されることで、新型コロナウイルスの拡散を防止する措置です。

参典:厚生労働省HP

水際対策の抜本的強化について(新型コロナウイルス感染症)(別ページが開きます)

この状況で、日本に住所を持たない(非居住者)入国者の方が、新型コロナウイルスの諸問題で、日本へ戻ってきた際に一定の条件化で部屋を借りることができない状態にあります。理由は3つあります。

①住所がない

②不動産会社と大家から敬遠される

③賃貸契約をするときに支払う初期費用が足りない

では、それぞれ順を追って説明します。




住所がない




賃貸借契約をする際に、住所と名前を署名欄に書きます。そして、99%の賃貸借契約には「住民票」を提出する場合が多いです。非居住者の入国者はその際に記載するべき住所がなくかつ住民票がありません。

ただし、この問題は、住所併記を不要とし、住民票の提出も不要とするオーナーの物件であれば解決できます。とはいえ、その母数は圧倒的に少なく、都内賃貸物件市場の1%未満であると言われます。

今回弊社でご案内したお客様は、その1%未満の物件を弊社から紹介し、無事ご契約いただけました。



不動産会社と大家から敬遠される




海外からの入国者のため、たとえ日本人だろうと、毛嫌いされる傾向があります。これは理屈ではなく感情論のようです。

人は目に見えないものや未経験のものに恐怖を感じます。大家さんは、大金をはたいて買った大切な資産を人に貸すわけですから、センシティブになります。その慎重さは、管理を任される管理会社(不動産会社)も同じよう感じるようです。

状況を説明しても、聞き入れてもらえないところが多く、なかなか紹介すらさせてもらえる物件が見つかりませんでした。

対岸の火事ではないという意識が徐々に不動産の賃貸市場全体へ浸透しています。



賃貸契約をするときに支払う初期費用が足りない




14日間の隔離をされる際の、滞在費用は、“陰性の場合”すべて実費です。“陽性の場合”は国からお金が出ます。加えて、隔離先は指定ホテルや旅館、病院のためある程度の設備が伴っている場所のため、1日当たりの宿泊料は8,000~13,000円とのこと。

14日間の食費などを合わせると、14~20万はかかるそうです。そのため、元々引越しの初期費用に充てることを想定していた場合、その分がなくなるため引っ越し費用や契約金が手元にない状態になります。

弊社では、初期費用の分割を、「クレジットカード」もしくは、「現金」で対応をしております。そのため、急な引っ越しにも対応できるため、今回のお客様を救うことができました。



解決方法



本問題を解決するには、以下の要件が必要です。

(1)大前提として、審査が緩いこと
(2)隔離解消後、即日入居できる部屋であること
※退去予定の場合、さらに追加で滞在費用がかかります。
(3)帰国後の現住所がない、もしくは住所登録が入居後でも可能な物件
(4)初期費用が最少か、分割ができる物件

実際に弊社でご案内をした際は、通常の倍以上の審査時間と物件探しの調査時間が必要でした。この条件がすべて網羅できる物件を探すことは困難を極めます個人の方が、隔離元や、海外から通常の不動産会社へ物件サイトから問い合わせをしてもまず相手にされないことでしょう。



まとめ


おそらく、この問題で悩みを抱えて帰国したくてもできない方、つまり潜在顧客も考えると相当数いるかと思います。

さらに、課題としては、本問題が解決されない状態でやむを得えず帰国した方の多くが、一度友人宅や実家に帰省した際の拡散効果は計り知れません。

弊社では本問題は深く受け止め、上記の(1)~(4)を準備しておくことにしました。問い合わせをいただいた時点ですぐにご提案できる場合もありますが、エリアや予算は十人十色です。

本記事をお読みになられた方はまずはお問合せください。ある程度の制約はありますが、条件になるべく近い物件をご用意します。

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【2020年4月7日滑落】不動産市場。緊急事態宣言で影響はどうなる? 現場より生のレポート!
カテゴリ:防災情報  / 投稿日付:2020/04/07 11:39

2020年4月7日夕方の本日。
特措法の「緊急事態宣言」が発令されます。

不動産業界は“すぐに”影響を受けることはありません。ただし、“必ず”影響を受ける業種です。初期段階で起こる様々な事象を現場担当者全員で予測しました。





目次
緊急事態宣言とは
緊急事態宣言の各業界への影響
緊急事態宣言の不動産業界への影響
不動産業界の私たちが生き残るためには?
まとめ

 



お問合せフォーム

緊急事態宣言とは


ウィキペディアを参照します。

非常事態宣言とは、災害などによる国家などの運営の危機に対して、緊急事態のために政府が特別法を発動することである。 国によっては「緊急事態宣言」の呼称を用いる場合もあるが、発布される内容は概ね同じである。 戒厳と似ているが、戒厳では国の立法、司法、行政という統治権の一部または全部を軍に移管する。

簡単に言うと、期間を5月6日までの1カ月間とし、7都道府県を対象に、最高レベルの自粛要請をするための指示が出せる状態にする。こと。この状態になると、各都道府県知事に自粛要請の指示が権限移譲され、より強制力の強い権限行使が可能となる。




緊急事態宣言の各業界への影響



新型コロナウイルス特別措置法(特措法)の「緊急事態宣言」では、以下の範囲内の措置がされます。

休館・休業を要請-

大学/専修学校/自動車教習所/学習塾/体育館/水泳場/ボリング場/スケート場/ゴルフ練習場/バッティング練習場/スポーツクラブ劇場/映画館/ライブハウス/演芸場/集会場/展示場/博物館/美術館/図書館/百貨店/ショッピングモール/ホームセンター/理髪店/質屋/貸衣装屋/キャバレー/ナイトクラブ/ダンスホール/バー/ネットカフェ/カラオケボックス/マージャン店/パチンコ店/ゲームセンター/飲食店(居酒屋)

-社会を維持する上で必要な「生活インフラ」として営業-

医療機関/卸売市場/食料品売り場/スーパーマーケット/コンビニエンスストア/ホテル/旅館/飲食店(営業時間の短縮を要請)/工場/宅配サービス/金融機関/公共交通機関/公衆浴場


-その他

公共交通機関:バス、タクシー、レンタカー、電車、船舶、航空機




緊急事態宣言の不動産業界への影響


不動産の最前線にいるスタッフ&連携企業及び、同業他社様からの口頭確認事項を下記に列挙します。

※数的根拠や、引用などはありません

-賃貸市場-

・全体的な売上高の減少:20-30%減少が多い印象。

・フルコミッションの外交員が大幅に収入減となる。

・各テナントの賃料未払いや、減額。

・定期賃料収入が見込めないオーナーの銀行返済遅延、各種税金関係の不納付

・ネットカフェ難民の閉めだしにより、実質的ホームレスが増加し、浮き彫りになる。

・自宅待機を懸念する、未成年者の家出予備軍が、一時避難場所(ネットカフェ、カラオケ)に入れず、親不承認の賃貸契約希望者が増加する。

・ホームセンター休業のため、DIY用品が買えない。梅雨前の屋根や屋上等の修復工事ができない。

-売買市場-

・全体的な売上高の減少:30-50%減少が多い印象。酷いところだと、3月の成約案件0という企業もありました。

・フルコミッションの外交員が大幅に収入減となる。

・1000m2を超える住宅等展示場の休止要請

※1000m2を超えない住宅展示場においても厚生労働大臣が定めて公示するものは対象となる。

-管理市場-

・全体的な売上高の減少:10-30%減少が多い印象。

・海外製のリフォーム用建材料が納品せず、空室物件の維持と入居者募集が困難になる。

・外出自粛により、自宅待機時間が長くなりかつ建物内の人口密度が高くなり、隣人トラブル発生率増。その臨時対応が増加する。

不動産業は、他の産業に比べて、ネガティブな影響がゆっくり波状型に進行します。過去の、リーマンショックや、東北地震の際にも3-6カ月遅れにその影響が表れています。

理由としては、関係者が、個人と法人と所有者(オーナー)と金融機関が密接に関わっているからです。国の方針、経済影響、金融機関の貸し渋り等が各所で同時多発的にかつ小規模で起きているため、その問題点が顕在化するためです。




不動産業界の私たちが生き残るためには?



今からできることは、アップルの創業者が行った、スティーブジョブズ並みの短期的かつ強力的なコストカットです。当社でも執り行っている具体的措置を明記します。効果が表れる順に記載します。


-変動費-

広告宣伝費:インターネット広告、街角広告、SNS広告、DMなどの停止

販売促進費:会社のロゴ入りグッズ制作、プレゼント用グッズの制作や購入を止める、外交員担当者ボーナス減額

消耗品費:無駄備蓄品の精査

接待交際費:緊急性や重要性を伴なわない会食、

旅費交通費:出張の自粛、在宅勤務による交通費削減


-固定費-

地代家賃:現在のテナント貸主or管理会社へ3カ月程度の減額交渉

人件費:非生産性部門の労働調整、非正規社員の雇用調整、人員削減、レイオフ(一時解雇)

通信費:携帯電話やインターネット代の契約内容を見直す。


-間接費-

経営方針の伝達:経営者の不安は従業員に伝達します。自分の精神衛生を整えつつ、スタッフの不安を取り除き、高生産性を維持しましょう。

探し時間なくす:5S(整理、整頓、清潔、清掃、躾)を徹底して、無駄な時間の排除

ミーティングルールの明文化:ミーティングは会社運営において最も生産性の低い活動のため、短時間(基本5分)で終わるようなルールを作り、内部に徹底する。

弊社では、総コストの60%以上を削減することによって、利益率を一定に保ち、会社存続を最優先しています。そうすることで、一時的に雇用調整やレイオフをした人員もコロナ収束後に戻ってくれることでしょう。





まとめ


コロナショックは全ての業種にネガティブインパクトを与えます。

ですが、「ちゃんとした」会社経営をしていれば乗り越えれるレベルです。個人でも会社でも、「ちゃんとした」申告、納税、雇用をしている組織を国は見捨てません。その経済政策も打ち出してくれています。

全ての情報にアンテナを張り、1つずつめんどくさがらずに着実に申請して実行していくと、赤字幅も大きくならずにいつか来る夜明けまで耐え忍ぶことができるはずです。

この夜明け後の朝日はきっと美しいものでしょう。


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