カテゴリ：保証人、保証会社でお困りの方必読情報 / 投稿日付：2024/04/07 13:50
入居審査は家主や管理会社、保証会社により異なります。審査が通過しやすい選び方とは
(この記事は、約5分で読めます)
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目次
1. 分譲賃貸と一般賃貸住宅の違いとは
1.1 分譲賃貸は部屋ごとに家主が違う
1.2 分譲だと同じ建物でも部屋ごとに募集条件が違う
1.3 賃貸マンションは家主が一緒
1.4 分譲賃貸の方が建物も共用部も設備が整っている
2. 分譲賃貸の審査基準とは
2.1 管理会社により審査基準が違う
2.2 大手管理会社
2.3 審査が緩い管理会社もある
3. 審査が通りやすい物件の選び方
3.1 海外オーナーの物件
3.2 海外家主の物件の注意事項
3.3 分譲よりも一棟家主の物件
4. まとめ
1. 分譲賃貸と一般賃貸住宅の違いとは
分譲賃貸とは、そもそも一般の賃貸住宅と何が違うのか。
よく聞く分譲という言葉ですが、知らない方も多いと思いますので説明させて頂きます。
分譲とは分割譲渡を略しており、土地や建物を区分けして販売する事です。
賃貸マンションで分譲というと、部屋ごとに購入者が違う。
結果、部屋ごとに家主が違うという事になります。
1Rや1Kの間取りであれば投資目的で建てられている物件。
2LDKや3LDKであれば、購入してそのまま住んでいる方が多いです。
2LDK以上の間取りでも賃貸貸ししているお部屋もありますが、何らかの事情で賃貸に回ってくる場合が多いです。
例えば、家主が海外出張中の期間だけ貸したい。
新しく購入したので、今まで住んでいた物件を貸したい等他にも理由はいくつもあります。
では、具体的に一般住宅との違いについてお話し致します。
✓分譲賃貸は部屋ごとに家主が違う
分譲マンション=1部屋ごとに家主が違います。
部屋ごとに販売されているので、購入した方がその部屋の家主となります。
部屋ごとに家主が違うと説明はしましたが、2部屋購入している家主がいれば、同じ家主という事もありえます。
１Rや1Kであれば、投資目的で購入される方が多く、買った家主は収益目的で賃貸募集に出します。
✓分譲だと同じ建物でも部屋ごとに募集条件が違う
同じマンション内でも部屋ごとに家賃設定や初期費用が異なります。
上記で説明したように、部屋ごとに家主が異なるため、それぞれ購入した金額も違いますし、いくらで賃貸募集に出すかも家主の賃料設定次第となります。
例としては、同じ建物で同じ間取り、同じ階数の号室違いがあったとします。
202号室 賃料65.000円 管理費13.000円
203号室 賃料75.000円 管理費 5.000円
このように賃料や管理費が違うケースがあります。
極端に家賃設定が違う場合も多いです。
中には相場よりも安く募集を出しているお部屋もあるので、そういった物件に巡り合えると良いですね。
ただし、相場よりも安すぎる物件は何かしら問題がある可能性が高いので注意しましょう。
過去の経験上の話ですが、極端に安い部屋で多かった例
・下階もしくは横の部屋の方が、音に神経質でちょっとした音にもクレームを入れてくる。
・前入居者が室内で亡くなっている。
・室内の設備トラブルがある。
・差し押さえされている。
このような近隣トラブルに注意も必要となります。
✓賃貸マンションは家主が一緒
分譲と違い、一般の賃貸住宅は一棟まるまる家主が一緒です。
分譲マンションと違い家主が一緒なので、メリットとしては、どこの部屋にどのような方が入居しているか明確です。
分譲の場合は、部屋ごとに家主が違うので、家主が違うという事は、管理している不動産屋も違うという事になります。そうなると、誰でも良いから入居してくれれば良いという管理会社であれば、審査も緩いです。
水商売、風俗業の方が入居している場合や、1Rで外国籍が4人で住んでいるなんてこともありました。
生活リズムや生活習慣が違う方が入っていると近隣トラブルも多くなります。
結果、一棟マンションは家主が一緒なので、近隣トラブルは少ないと言えます。
最近では個人情報の関係であまり詳しくは開示されませんが、なにかしらトラブルがある場合も借りる前に情報共有されるので安心できます。
✓分譲賃貸の方が建物も共用部も設備が整っている
分譲の場合大きな違いで言えば、購入目的で造られているので、構造がしっかりしています。
RC(鉄筋コンクリート造)やSRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)で防音や耐震に優れている。
フローリングや扉、水廻りの材料も良いものを使っております。
他にも敷地内ゴミ置場や防犯カメラ、オートロックがある物件が多く、全体的に設備が優れていると言えるでしょう。
結果、一般住宅よりも優れているという事になります。
築年数がある程度経つとわかりやすいのですが、分譲マンションの場合、良い材料を使っているので、一般住宅と比べると傷み具合が少なく、同じ築年数の物件と見比べるときれいに見える傾向があります。
次に実際に借りるときに関わってくる、賃料はどうなのかという問題です。
分譲マンションの方が、造りが良いので建築コストも高いです。
その結果、借りるときの賃料も一般住宅と比べると高い事が多いです。
2. 分譲賃貸の審査基準とは
✓管理会社により審査基準が違う
分譲賃貸の審査基準は、厳しい事が多いです。
理由としては、家主がどこの不動産会社に物件を預けているかによります。
保証会社の審査が通れば良いという管理会社であれば良いですが、管理会社の審査もある場合は、少し厄介です。
✓大手管理会社
家主が預けている業者が大手管理会社の場合ですと、保証会社だけではなく、管理会社の審査基準も関係してきます。その為、若干審査がうるさい可能性が高いです。
保証会社の審査が承認されても大手管理会社ですと、管理会社の審査基準を設けており、その承認も得られなければなりません。
大手になればなるほど、審査で複数人の承認を得なければならない可能性が高まります。
イメージで言うと、平社員の審査→課長の審査→部長の審査→専務の審査→最終的に社長が承認するかどうか。このような流れで複数人の審査が行われる場合もあります。
保証会社の審査に関しては通常通りの審査です。
物件により、利用する保証会社が異なります。
万が一、審査に不安がある方は、事前に審査や保証会社に詳しい不動産会社へ問い合わせをしましょう。
一般サイトで物件を探し、気になった物件があっても審査に通過しなければ住む事は出来ません。
審査に1度でも落ちてしまうと、その物件は借りられなくなってしまう可能性も高まります。
その為、審査に不安がある方は、まずは審査や保証会社に特化した不動産業者へ問い合わせをしましょう。
一般公開されている物件でも、広告掲載していない業者でも原則取り扱い出来るはずです。
✓審査が緩い管理会社もある
分譲賃貸でも審査が緩い管理会社があります。
大手管理会社出ない場合は、保証会社の審査さえ通れば承認という事が多いです。
あとは審査に問題があるかどうかなので、そのお部屋がどこの保証会社を使うのかという見分けさえ出来れば、審査は柔軟です。
3. 審査が通りやすい物件の選び方
分譲賃貸マンションで審査が通りやすい物件の選び方があります。
✓海外オーナーの物件
外国籍の方が投資目的で購入して、販売した業者がそのまま賃貸管理もしている場合は、審査が非常に緩い可能性が高いです。
誰でも良いから入居してくれれば良い、家賃さえ回収できれば良いという考え方が多いためです。
他にも、大手管理会社が管理していない場合は、管理会社の審査が緩い場合もあります。
扱う保証会社の差もありますのでご注意下さいませ。
✓海外家主の物件の注意事項
法人契約の場合は注意して下さい。
海外家主とは、外国籍の家主や日本国籍の方でも国内に住所がなく海外に住んでいる場合、または海外で勤務を1年以上している方を指します。
こういった方が家主だった場合は、賃借人の法人様に賃料の20.42%を源泉徴収税として税務署に毎月納付しなければなりません。
理由としては、海外家主の申告漏れを防ぐため、賃料を支払う借主が源泉徴収額を税務署に支払いする義務が発生するためです。
✓分譲よりも一棟家主の物件
分譲よりも一般的な賃貸物件の方が審査は柔軟です。
価格帯にもよりますが、大手管理会社が少ない事と、管理している会社も柔軟に対応してくれる事が多いです。
審査において、それぞれ不安な点は異なると思います。
信販系で審査が厳しい方、家賃滞納歴がある方、その方にあった物件探しが重要です。
こちらを参考にしてください。
我々、エース不動産も毎日物件提案で色々なお客様をご対応しております。
どういった物件で、どこの保証会社を利用しているのか。
こういったポイントさえおさえていれば、審査が通りやすい物件選びは簡単です。
皆様の気になる物件がどんな物件なのかを判断する事も可能ですので、何かお困りごとがあれば、メール・電話・LINEでお問い合わせを頂ければ、解決いたします。
4. まとめ
分譲賃貸マンション審査は、管理会社次第と言えます。
保証会社の審査に関しては、一般の賃貸マンションと変わりません。
管理会社の審査が通るかが重要と言えます。
また、物件自体は分譲マンション方が、グレードが高いです。
室内に限らず、共用部の設備も優れています。
建物の耐震性や防音性に優れているので、お探しの価格帯があうようであればお勧めです。
ただし、一般の賃貸マンションの方が、家主が一人なので、どんな方が入居しているか明確にわかるので、安心して入居できると言えます。
この記事を書いた人 青木 業界歴 15年 | 15年間の不動産歴を元に、お客様へ最適なお部屋探しを提供いたします。上野で不動産経験が長いため、特に東側のエリアは得意です。 人生の思い出の1ページにそんなお部屋探しを目指します！ |
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