カテゴリ：水商売の方向けコラム / 投稿日付：2023/10/02 16:13
水商売にお勤めの方を対象にした、お部屋探し方法、相場、必要な書類、審査のノウハウなど。
今さら聞けない基本から、お水業界歴10年目の人でも知らなかった審査通過術などを“順次”公開！(今回は第一回目)
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目次
1. 水商売が審査に通りにくい理由
1.1 審査の大前提は収入の安定性
1.2 トラブルを避けたい心理
1.3 反社会的勢力の排除
2. 水商売入居可能な物件を探すには？
2.1 水商売許可の物件をネットで探す
2.2 繁華街にある物件を探す
2.3 外国人専門の不動産会社で探す
2.4 大家=不動産会社の物件を探す
2.5 条件を絞りすぎない
3. 水商売でも賃貸の審査に受かるためには？
3.1 所属している店舗が法人であるかどうか
3.2 親族の連帯保証人を利用する
3.3 在籍会社を利用する
3.4 連帯保証人を立てる
3.5 身分証明書や内見時は質素な格好で
3.6 専門会社経由で申し込む
3.7 保証会社=不動産会社で申し込む
4. 不動産屋でこんなこと言われたら要注意！
4.1 「キャンセルしても申込金は返還できない」
4.2 「申込は取り消せない（契約キャンセルできない）」
4.3 「契約日より前に契約金の払込みが必要」
5. まとめ
水商売が審査に通りにくい理由
賃貸物件を借りる場合、『審査』があります。
審査をするのは、①-③の関係者でそれぞれ審査項目が異なります。
①保証会社：収入面と支払い能力を審査
②管理会社：人柄、家族構成、今までの経歴を審査
③大家さん：なんとなくの雰囲気を確認
一般的には①＞②＞③という順で審査が厳しいです。
✔審査の大前提は収入の安定性
あなたが入りたい物件を所有している大家さんの気持ちになって考えてみましょう。大家さんは、賃貸の家賃収入を得て生活しています。そうすると、どういう人に入居して欲しいか？と言えば、「毎月必ず家賃を納めてくれる人」ですよね。つまり、収入が安定している職業の人です。
一般的には会社勤めのサラリーマンや、OLを指します。なぜなら勤務している会社が倒産しないか給与不払いが起きない限りは給料(収入)が入ってくるからです。また、審査をする関係者の頭の中は、水商売の収入面について以下の考えを持っています。
・水商売は固定給でないことが多いため、収入が不安定
・すぐに勤務先を変えてしまうので、収入が途切れることがある
・水商売をしている→一般の人より支出が多い→お金遣いが荒い
→家賃滞納するかも
✔トラブルを避けたい心理
さらに大家さんが気にするポイントは、「他の住人とトラブルを起こさず住んでくれるか」という点です。クレームやトラブルが少ない方がいいと思うのは普通ですよね。
水商売の場合、夜遅くや早朝に帰宅することがほとんどです。帰宅後に発生する生活音がトラブルになるケースが多いのです。(逆に自分が寝ているときに周りの人が生活音出していたらイヤですよね。自分は割り切れるけど、昼食の人は割り切れないということが多いです)
とはいえ中には親切な大家さんがいるも、「前に住んでいた水商売の人がトラブルメーカーだったから」という理由で、水商売お断りを掲げているケースもありました。前の住人と、新しく入ろうとしている人とはまったく別人格なので、理不尽なようですが、残念ながら、こうした実態があるのも事実です。
✔反社会的勢力の排除
昔から、水商売と反社の関連は深いとされています。さらに、民法上での規制がとても厳しくなり、反社関連との契約をした場合、知らなくても罰せられることがあります。
契約に関わった、大家さん、不動産会社、保証会社までもが罪に問われることがあります。
そのため、水商売の方への賃貸審査が厳しくなった、というよりも借りること自体ができなくなったというのが実態です。
水商売入居可能な物件を探すには？
✔水商売入居許可の物件をネットで探す
最もセオリー通りとしてSUUMOやHOME'Sなどの物件サイトで、探す方法です。ですが、残念ながら一般の方が、物件サイトから探し当てるのは至難の業です。
具体的には、市場に物件が100部屋あってもせいぜい20-30部屋程度しか見つけることはできません。
理由は、水商売用の☑(チェックボックス)がないからです。条件ピッタリな物件があっても住めないものが多いのです。もし周りの仲間で住んでいる方がいれば以下の方法で探した可能性が高いです。
✔繁華街にある物件を探す
繁華街には必ず風俗店やキャバクラ・ラウンジといったお店があります。当然、そこで働く人たちが住む場所なため、繁華街を中心に探すと、水商売の人でも借りやすい物件に当たる確率が高くなります。
夜遅くまで賑わう場所だと、同じ生活サイクルに適した人たちが住んでいるので、昼夜が逆転しているからといって、トラブルになる可能性も低くなります。大家さんとしても、トラブルが起きにくければ、貸してもいいという判断になるわけですね。
条件さえ合えば、水商売であっても、入居OKの物件も少なくないはずです。夜のお店が集中している場所に的を絞って、その周辺で賃貸探しをすると、効率よくいい物件に巡り合えるかもしれません。
✔外国人専門の不動産会社で探す
これは裏技に近いのですが、前章であげた水商売を嫌がるのは「日本人の大家さん」です。つまり逆転の発想で、日本人の大家さんではなく、海外投資家大家さんの物件を探す手段です。
外国人大家さんは、『家賃さえ入れば入居者は誰でもいい』という考え方が強いです。より投資家目線というイメージです。そのため、入居審査に関してはドライな考えをもっているため、水商売をやっていて高収入の方でもウェルカムな姿勢です。
そういった物件を多く取り揃えているのが、外国人の人が経営している外国人専門の不動産会社です。
店内スタッフはほぼ外国人ですが、出てくる物件は海外オーナーの物件が豊富です。水商売の方でも許可をもらえることでしょう。
ただし、デメリットがあります。
管理が行き届いていないため、汚い。トラブルが起きた時対応が雑。室内クリーニングが雑。その建物は日本人が少ない。などです。メリットの反面デメリットも認識しておきましょう。
✔大家=不動産会社の物件を探す
これも裏技の1つです。不動産会社が自社で購入したり建築したりした物件を探すことです。不動産会社が大家さんであれば、水商売であることや月収が高いことを打ち明けても相談に乗ってくれる可能性が高いです。
その代わりデメリットとしては、家賃を通常よりも高く設定されたり、家賃滞納時は問答無用で即時退去をするという内容の契約をすることになる場合があります。かつ、退去時費用も多額を請求されることも稀にあります。
とはいえ、不動産会社も銀行からお金を借りて物件を買っているため、リスク(家賃滞納や夜逃げ)を回避しなければいけないのも事実です。良くも悪くもお金で解決できるということですね。
✔条件を絞りすぎない
最後に、なかなか希望の物件に巡り会えない方は「条件を絞りすぎない」ということを心がけてみましょう。上記でも挙げたようにお金があれば物件の選択肢は広がります。広げるためにはお金が必要です。
条件を狭くする場合は広い選択肢から物件を探す必要があるわけです。
特に、水商売勤務だと、ただでさえ審査に受かりにくいというハンデがあるので、条件は「どうしても」というものを除いては、出来るだけつけないようにしましょう。 駅からはちょっと遠いけど、その他の条件が完璧だった！というような奇跡の賃貸物件に巡り合うチャンスもあるかもしれませんよ。
↓↓審査突破のコツをYouTube動画でも解説しています↓↓
水商売でも賃貸の審査に受かるためには？
物件は見つけた！でも私でも審査は通るの？と不安に思う方もいるでしょう。
そんなあなたでも大丈夫。審査を通せるコツを伝授します。
✔所属している店舗が法人であるかどうか
これは、今働いているお店が会社(法人)として、キャバクラや風俗を経営しているかどうかです。会社がちゃんとあればそこに所属している(=社員や業務委託)という体にして審査を受けれます。
一昔前では、夜系のお店は脱税が横行していましたが、近年、若手経営者の多くはそのリスクは取らずにきちんと会社として経営しています。そういった会社であれば、自社のスタッフとして雇用or業務委託しているということにしてくれるため審査が通りやすいのです。
✔親族の連帯保証人を利用する
水商売をしていることを親にはなかなか言えないものです。
それでも、大家さんや保証会社からすると、「何かあった時は親に出てきてもらいたい」と思うのが本音です。そのため、もし、親が連帯保証人として契約書に署名してくれるのであれば、水商売でも審査を通すという事例はあります。
✔在籍会社を利用する
水商売であること自体を伏せて、一般企業で働いている社員という体で審査を通す方法です。審査に強くない不動産会社で水商売の方が物件を借りるときの8割ぐらいがこの方法で審査を通します。
注意点として、中小企業クラスの在籍会社であれば、審査の通る家賃帯は～17万程度です。家賃50万や100万といった物件の審査を通すためには、上場会社での在籍や、中小企業でも有力なポストに就いていることを証明する必要があります。
在籍会社については別コラムで記載します。
✔身分証明書や内見時は質素な格好で
これは不動産営業マンではあるあるネタなのですが、「その恰好、明らかに水商売ですよね」という恰好で、内見や契約に来たりする方がいますが、これはNGです。それをすると、そもそもの審査の土台にすら乗らないし、契約直前で大家さんからちゃぶ台返されることにもなりかねません。
さらに、以前とある保証会社の営業担当から聞いた話で、女性では髪の毛盛っている写真や、男性では睨みをきかせた免許証が提出されたら高確率で審査をお通すらしいです。物件探し、契約時、鍵引き取り時にやめたほうがいい具体例を下記に箇条書きにします。
◆女性
・髪型：
(NG)金髪、盛り髪、巻き髪
(OK)帽子で対応。BALENCIAGAの黒キャップはギリOK
・メイク：
(NG)激盛り付けまつ毛、くっきりアイライン、真っ赤な口紅
(OK)その日だけ落ち着いたナチュラルメイク
・ネイル：
(NG)PCが打ちにくくなるほどのギラギラネイル
(OK)元に戻しましょう
・アクセサリー：
(NG)ハイブランドのネックレス、カルティエのダブルリング
(OK)外しましょう。
・バッグ：
(NG)誰が見ても20-30万しそうな革製ハイブランド
(OK)お家でお留守番してもらいましょう。
・靴：
(NG)ピンヒール
(OK)スニーカー
・洋服：
(NG)胸元開き、超タイトミニスカート
(OK)マルイで店員さんに選んでもらいましょう。上下スウェットはNG
◆男性
・髪型：
(NG)金髪
(OK)帽子で対応。
・アクセサリー：
(NG)金のネックレス、時計
(OK)外しましょう。
・タトゥー：
(NG)腕全体
(OK)サポーターか長袖で隠す
・洋服：
(NG)胸元開き、派手なスーツ
(OK)無地のロンT、ジーンズ
・座り方：
(NG)ポケットに手、大股で浅く座る
(OK)手は膝、椅子に深く腰掛ける
人は見た目が9割と言われる世界なので、致し方のない事であるかと思います。謙虚にしたほうが幅広く生きやすいのであれば、そうするに越したことはないということです。
✔専門会社経由で申し込む
専門会社＝審査を通してくれることに特化した不動産会社が都内には弊社含め5社あります。街の不動産会社とどこが違うのかというと、やること(賃貸営業)に違いはないのですが、やってきたこと(審査が通りにくい人"だけ”を賃貸営業)に違いがあります。
そのため、各営業担当の個々人の経験値や知識の次元が違います。
『この物件は審査が通りやすい』『どうすれば審査が通せる』『入居中の注意点』『退去時の注意点』を事細かく丁寧に教えてくれます。
東京には弊社含めて約5社の専門会社様があります。
セカンドオピニオンとして、何社か回って比較することをオススメします。
✔保証会社=不動産会社で申し込む
最後に、審査の最難関である保証会社の機能を備えた不動産会社が都内には3社あります。（武器を2つも持っているなんてまるで「2刀流」ですね。）
どういうことかというと、大家さんに対して、不動産会社である私たちが入居者の保証をするから信じて入居の許可をください。というイメージです。
これができるのは全国で国交省が登録を受けた、72社の保証会社しかありません。その中で不動産業(宅建業)を行っているのがわずか「3社」という訳です。
◆株式会社A-S(エース)=エース不動産が保証会社である証拠
不動産屋でこんなこと言われたら要注意！
✓「キャンセルしても申込金は返還できない」
大嘘です。
申込金とは、審査をかける際に物件をキープしておくためのものであって、法律上はただの「預り金」という位置づけなのです。
つまり、仲介業者が契約成立前に「預り金」を受け取っているからといって賃貸借契約が成立したとは言えません。
契約になれば申込金が必要な費用に充てられますが、もし契約に至らなかった場合は当然返還しなければいけません。
✓ 「申込はキャンセルできない」
大嘘です。
たとえ申込をしていたからと言って、契約が成立しているわけではありません。
審査が通ったとしても、まだ契約に至っていない段階では契約するかしないかを決めるのはあくまでお客様です。
✓ 「契約日より前に契約金の払込みが必要」
大嘘です。
「契約金を契約の日よりも前に振り込まなければ契約ができない」と不動産業者から言われることがありますが、借主に初期費用を事前に支払う義務はありません。
契約金は契約内容に従って支払う性格のものなので、契約する当日に持参すれば問題ありません。
まとめ
本来、水商売でも準備や対策をしておけば審査に通る方も多くいらっしゃいます。もし不安な方は、「この物件を審査通せるか確認して欲しい」や「こんな自分でも審査が通るか相談したい」というご依頼があればなんなりとエース不動産へお申し付けください。
今回は、第1回目ということで、概要部分の説明のみです。次回から、職種ごと(キャバ嬢Ver,ホストVer)や、オススメの在籍会社などを徹底リサーチしていきます。
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