賃貸で一番多い原状回復トラブル。物件設備が故障したときの対処法とは？

目次

1. 基本的には契約書（重要事項説明書）のルールに従う

2. 費用が自己負担になるケース
    2.1 借主の故意・過失で損傷があったとき
    2.2 残置物の場合
    2.3 小規模な故障・交換費用
    2.4 経年劣化による損傷（特約のある場合）
  
3. 自分で修繕することは可能？

4. まとめ

1. 基本的には契約書（重要事項説明書）のルールに従う

賃貸物件に住んでいると、設備が故障することは日常茶飯事です。

特に、築年数の古い物件だとその頻度は格段に増えてきます。

例を挙げるとキリがありませんが、よくあるのは以下のような事例です

・給湯器からお湯が出ない

・エアコンが動作しない

・ガスコンロがつかない

・蛇口からの水漏れがある

・電球を新品に交換しても照明が点かない

・オートロックのカメラ映像が映らない

では設備関係に不具合があったときに、誰が負担して修理することになるのでしょうか。

そういった場合、契約書、もしくは重要事項説明書に記載されているルールに基づいて負担することになります。

東京都内の物件であれば、「賃貸住宅紛争防止条例」という書面に記載されています。

こちらは国交省が発行している「原状回復ガイドライン」に基づいて作成されている条例です。

賃貸においては、原状回復に関わるトラブルが圧倒的に多く、物件に損傷や設備に不具合があった場合に、物件オーナーと賃借人のどちらが費用を負担するのかでケンカになることが後を絶たないことから、あらかじめ損傷や不具合の種類や、それが発生した経緯によってどちらが負担するのかを明確にルール化したものが、この「賃貸住宅紛争防止条例」です。

一般的には、もとからあった設備で、常識の範囲で使用していたにも関わらず故障してしまった場合は、借主に責任はないということで貸主負担（または管理会社）とされているケースがほとんどです。

すぐに契約書類が見つからない、もしくは自己負担になるのか修理してもらえるのか不明確な場合はすぐに管理会社に相談することをおススメします。

また、賃貸契約をする際に、保険（火災保険）に加入することになるので保険が適用されるケースもあります。こちらも併せて契約の内容を見返してみましょう。

2. 費用が自己負担になるケース

✓借主の故意・過失で損傷があったとき

入居者の故意（わざと壊した場合）や、過失（十分に気をつけなかったために発生した場合）による損傷は当然入居者の責任となり、費用負担することになります。

物件を借りている側には善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）というものがあり、要は自分のもの以上に大切に扱わなければいけない義務が発生します。

自分の過失で生じてしまったものはもちろん、ペットを飼っている場合や子供よって生じた損傷も、買主の管理が甘かったという理由で居住者の責任となってしまいます。

自分が悪いんだから自分でお金を出すのは当然です。

✓残置物の場合

設備が「残置物」の場合、修繕は自己負担となります。

残置物とは、物件オーナーが賃借人のために設置したものではなく、前の入居者が設置したものの、引っ越す際にそのまま残していったもののことです。

例えばエアコンや照明器具などが残置物であるケースがあります。

設備が残置かどうかは重要事項説明書に記載されています。

たいていエアコン・給湯器などの初期設備は故障してもオーナー負担で修繕してもらえるのですが、残置物の場合は入居者自身で負担することになります。

入居者にとっては、オーナーが設置したものであろうと前の入居者が残していったものであろうと普段使っている分には何ら変わりはありませんが、故障してしまったときの修理費の負担者が異なってくるので、あらかじめ契約時に確認しておくことが大切です。

✓小規模な故障・交換費用

修繕金額が数百円～数千円で済んでしまうような小規模な修繕に関しては、賃借人が負担することになっているケースが多いです。

例えば、電球や蛍光灯の交換、トイレのつまりや給排水栓の交換などが対象になります。

✓通常損耗の修繕（特約のある場合）

契約書の特約事項として通常損耗（＝常識の範囲の使用で、致し方なく生じる損耗）も借主負担と定められているケースがあります。

ただ、この特約がある場合でも費用金額が膨大になってしまう場合は、借主保護の観点から必ずしも適用されないこともありますので、何かあった際はまず管理会社に相談してみましょう。

3. 自分で修繕することは可能？

設備が故障した際、ついつい慌てて自分で修理の手配をしてしまったり、設備の交換をしてしまいがちですが、これはトラブルのもとになることがあります。

物件設備は貸主の所有物であるため、勝手に修理や交換をしてしまうのは良くありません。

2020年4月の民法改正に伴い設備の修繕義務に関する内容が変わり、入居者の判断で業者を手配して修繕を依頼しても良いということになりました。

この場合、修繕費用は所有者へ請求できる権利がもちろんあるのですが、その修理費が妥当でなければなりません。

しかし、自分で手配した業者が請求する金額が相場を大幅に超えてしまうような場合には、妥当性が無いとして修繕費用を請求できなくなってしまいます。

特に、水漏れなどのトラブルの場合は早期の修理が必要になりますが、休日や夜間対応の割増料金、修理が必要な箇所以外も交換して追加費用がかかるといった、相場を大幅に超えるような修理費用が発生してトラブルになるケースが数多く発生しています。

故障が起きれば焦ると思いますが、先に必ず管理会社への連絡を行い、そちらからの対応が遅れるような場合に自分で手配する旨を伝えて許可を取るのが最適です。

4. まとめ

先述したように、設備関係の故障関係のトラブルは賃貸物件では頻発します。そういった場合の取り決めは契約書に事例も記載されていることが多いので、自分でもしっかり確認しておくことが大切です。

そして、そういったトラブルがあった際はあわてず管理会社に連絡し、きちんとプロに対処してもらいましょう。

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