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保証人不要、初期費用を極限まで抑えて賃貸物件を契約する方法

(この記事は、約４分で読めます)

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目次

1. 今は保証人が必要なケースは少ない
 
2. 基本は保証会社を利用する
　2.1 保証会社とは
　2.2 保証人が不要な保証会社
　2.3 家賃滞納歴あり・クレジットブラックでも利用できる保証会社
　2.4 保証会社の契約にかかる費用
　2.5 保証会社を利用するメリット
　2.6 保証会社を利用するデメリット

3. 初期費用を抑えるコツは都心直結の郊外駅エリア
　3.1 家賃を抑える
　3.2 敷金・礼金が安く済む物件
　3.3 フリーレント付きの物件
　3.4 退去費用が後払いの物件
　3.5 初期費用キャンペーン対象の物件

4. まとめ

050-7587-0297

1. 今は保証人が必要なケースは少ない

賃貸物件を契約するにあたって、
『保証人（連帯保証人）を頼める人がいないんですけど大丈夫ですか？』
と相談を受けることが多々あります。

実は、保証人は必要ではないことのほうが多いです。

一昔前は保証人を使う文化が一般的だったのですが、

・高齢単身世帯の増加
・外国人入居者の増加
・人間関係の希薄化
・連帯保証人に関する民法改正

等を理由に保証会社（連帯保証人の代行会社）というシステムが充実していき、
現在では保証会社を賃貸契約と同時に契約するのが一般的となりました。



出典：（公財）日本賃貸住宅管理協会（平成26年度）家賃債務保証会社の実態調査報告書


上記は2010年度と2014年度の家賃債務保証の利用状況のグラフです。
保証会社の利用率は2010年度で約4割、2014年度で約6割、2020年度では約8割(国土交通省調査)と年々増加傾向にあることがわかります。

このように現在は保証人を立てる代わりに、
保証会社と保証契約を結ばなくてはいけないケースがほとんどになってきています。

保証人がいないから賃貸物件を借りられないというわけではないためご安心ください。

2. 基本は保証会社を利用する

✔保証会社とは

近年、多くの賃貸物件では、入居条件として「保証会社必須」と定めています。
自身で連帯保証人を用意できるときでも、「保証会社必須」と定められている物件の場合は
保証会社を利用しなければいけません。

保証会社とは入居中に発生する滞納金を大家さんへ一時的に立て替えてくれる会社です。

賃貸保証会社のプランによっては、大家さんは家賃以外のお金、
例えば、退去時の原状回復費用や、明け渡しを要求する裁判費用なども保証してもらえます。

そのため、万が一に備えて保証会社必須にする大家さんが多いということです。

保証会社の利用をする場合は保証会社、管理会社、大家さんの審査通過をしなければ希望の物件に入居することはできません。

保証会社の審査というのは1つの物件に対して1回～3回行われます。

基本的には１次審査に落ちると管理会社から２次審査に移行してよいかの確認が入り、再審査に移行するという仕組みになっています。

前述したように賃貸物件を借りる際、保証会社の加入はほぼ必須といって良いです。

審査に不安がある方は、何が原因で審査に通らないのかという問題を解決しなければなりません。

保証会社は日本全国に約150社以上存在しますが、大きく以下の３つに区分されています。

①信販系保証会社
②信用系保証会社
③独立系保証会社

審査難易度は信販系＞信用系＞独立系の順です。
簡単に各区分の解説をします。

‐‐‐‐‐‐‐‐‐
①信販系保証会社
個人信用情報保管機関(CIC)の情報を照会して審査を行う保証会社で最も審査が厳しいとされています。

個人信用情報として保管されているのは、あらゆるローンや分割支払いの履歴で、
住宅ローン、クレジットカード、携帯電話本体の分割払い等の履歴がこれに該当します。
そのため、上記支払いの滞納や未払いがある方は審査通過は厳しいです。
審査否決の際は申込後２、３分でNGの連絡がくるなんてこともあります。
信販系保証会社の例は以下です。

このような信販系保証会社はカード会社が運営していたり、銀行と提携する保証会社です。


②信用系保証会社 

 家賃滞納歴を照会して審査をおこなう保証会社で信販系保証会社の次に審査が厳しいとされています。
家賃の滞納は保証協会(LICC)という組織で保管されていて、
この保証協会に加盟している保証会社は過去の滞納履歴を照会できるという仕組みです。
加盟会社で、家賃の滞納歴を共有、照会しているということはその中の1つでも滞納をしていまうと他の保証会社にもその履歴を照会されてしまうということになります。

③独立系保証会社
「独立系保証会社」とは名前通り、他の保証会社などの滞納履歴や個人信用情報を参照せず独自の基準で審査を行っている保証会社で、最も審査がゆるいとされています。
ただ、独立系保証会社は審査がゆるい分、家賃の支払いのリスクを保証するために、入居時の保証料や更新時の一時金など費用の負担が大きい場合があるのが特徴です。

独立系保証はクレジットカード支払い遅延の情報や家賃滞納の情報、自己破産の情報等を調べるスキームはありません。
そのため過去にその保証会社でトラブルや滞納がない限りは基本的に審査は通ります。
‐‐‐‐‐‐‐‐‐

このように保証会社によっても審査時に確認するポイントは変わってきます。
審査に不安がある方は、何が原因で審査に通らないのかという問題を解決することが重要です。

過去にクレジットカードの滞納をした、家賃滞納がある等。

なお家賃滞納をした場合は、どこの保証会社で滞納してしまったのかを把握しておきましょう。

✓保証人が不要な保証会社

1点注意するべきなのが、
保証会社を利用する場合でも保証人を追加で求められるという例が稀にあるという点です。

どういうことかと言うと、貸主（オーナー）が「保証人不要、保証会社でOK」と言っても、
保証会社との契約で保証人が必要な場合、結局のところ保証人が必要になってしまいます。

特に契約者に何かしらネックがある場合に保証人を求められることがあります。

たとえば、

・勤続期間が短い（働き始めてすぐ）
・年齢が若い（成人したてなど）
・雇用形態がアルバイト
・業種が不安定（水商売、飲食店など）

のケースです。

ただしこのように「保証会社＋連帯保証人」の条件を求めてくるのは
前述した一番審査の厳しいと言われる信用系保証会社である場合が多いです。

つまり、上記のようなケースにあてはまる場合は、信用系保証会社は避けた方が無難 です。

✓家賃滞納歴あり・クレジットブラックでも利用できる保証会社とは
過去にクレジットの滞納履歴があったり、家賃の遅れがあったりする場合は、
信販系、信用系は審査否決でも独立系だけは審査承認が取れた。というケースはよくあります。

「独立系保証会社」とはその名前のとおり、独自の（つまり他の保証会社などの滞納履歴や個人信用情報を参照せず）審査を行っている保証会社になります。

申込内容や提出書類をもとに審査をし、
相対的に、審査は通す前提となっている事が多く、緩い傾向にあります。
独自での情報は蓄積されていますが、他の保証会社の情報は一切わからないので、他社でいくら事故を起こしていても、全く初めて審査をするという事であれば、1からの審査になる為影響がありません。

✓保証会社の契約にかかる費用
まず、契約時にかかる初回保証料ですが、家賃の0.5～1か月分が相場になります。

保証会社の契約は1年ごとの更新であることが多く、
1年ごとに10,000円、2年後の更新の時に家賃総額の〇〇％、初回保証料と同じ金額など、いろいろなケースがあります。

これは保証会社によって様々ですので、契約時に確認をするようにしましょう。


✔保証会社を利用するメリット
保証会社を利用するメリットは貸主（大家さん）と借主（入居者）それぞれにあります。

①貸主のメリット
・家賃の入金が滞るリスクがない
・連帯保証人と比べて保証範囲が広い
(退去時の原状回復費用や、明け渡しを要求する裁判費用などが保証内容に含まれている場合)
・保証人が立てられない入居者も受け入れが可能になる
・入居審査を保証会社に任せることが可能

②借主のメリット
・連帯保証人が立てられなくても入居が可能になる
・国籍や年齢などが要因となって審査に通りづらい人でも入居できる可能性がある
・家賃滞納等によって連帯保証人に迷惑をかけずに済む

✔保証会社を利用するデメリット
①貸主のデメリット
・家賃保証会社の倒産リスク
・保証会社からの督促が厳しく入居者の退去率が上がるリスクがある

②借主のデメリット
・保証料の支払いをしなければならない
・家賃滞納の督促が厳しい
・利用する保証会社を自分で選択することができない

上記のようなデメリットがあります。
ただし前述したように『保証会社必須』となっている物件に関しては、入居者が保証会社を利用したくない場合でも利用しなければそもそも物件を借りることはできません。
入居者(申込者)は保証会社を選択したり保証会社の利用有無を選択したりすることはできないという点を抑えておきましょう。

3. 初期費用を抑えるコツは都心直結の郊外駅エリアで探す

賃貸物件の契約にかかる初期費用の相場は家賃の4.5倍～5倍と言われています。

例えば家賃が5万円の場合、初期費用は約25万円、家賃が8万円の場合は、初期費用は40万円程度です。

家を借りるだけでもこれだけの費用がかかってくるイメージです。

ただ、これらがフルでかかってくるのは都心物件です。
都心は初期費用が高くても借り手の需要があるため、なかなか費用を値引いてくれることはありませんが、実は、郊外物件ではこれらの費用をカットできる場合が非常に多いのです。

ここで言う「郊外」とは、都心駅から電車で約30分程度離れたエリアのことを指します。

私たちが郊外物件を強くおススメする理由をご説明します！

✓そもそもの家賃を抑えられる

建物や設備がほぼ同じグレード・築年、住戸条件、広さも同じお部屋でも、
都心から30分離れるだけでかなり家賃は変わります。

一例として、新宿駅と田無駅（新宿駅から西部新宿線で30分の駅）で比較してみます。

駅徒歩5分圏内、築年2000年前後、25㎡という条件だと

・新宿駅周辺：10万円～12万円

・田無駅周辺：6万円～7万円

これほどの差があります。
物件を探す際はあまりエリアを絞りすぎずに探すことで初期費用を抑えることができる可能性は高まります。初期費用を抑えたいという方はまずは基本的なことではありますが家賃を抑えることを意識しましょう。

✓敷金・礼金が安く済む

そもそも敷金・礼金とは何のための費用なのでしょうか？

一般的には

敷金：家賃滞納があったときの充当金、退去時のクリーニング費用に相等

礼金：大家さんが支払う物件の税金（固定資産税・都市計画税）に相等

です。

つまり、敷金は家賃が安くなればなるほど安くなり、
礼金は物件にかかる税金が安くなればなるほど安くなります。

そのため必然的に都心から離れた家賃の低い物件の方が敷金・礼金も安くなります。
なお物件によっては敷金礼金0またはどちらか一方だけという場合もありますが、これもまた都心部に比べ郊外の方がそのような物件が多いです。

✓フリーレント付きがあることも

「フリーレント」とは、はじめの数か月間の家賃がタダになることです。

だいたい初めの1か月間～2か月間というパターンが多いです。

都心物件でフリーレント付きはまずありません。

郊外物件のオーナーさんが空室対策で他の物件と差別化を図るためにフリーレントを付けていることがたまにあります。

条件の悪い物件（駅から遠い、日当たり悪い、築古、1階など）ほどお得な条件付きで借りられることがあるため、初期費用をとにかく抑えたいという方はある程度物件の条件を緩和して探すことをオススメします。

✓退去費用が後払いOKが多い

都心物件では、退去時のクリーニング費用（ワンルームだと約4万～6万）は、契約時に先払いのパターンが8割がたです。

「敷金ナシ」とうたっている物件も、実は退去時クリーニング費用は先払いということがほとんどです。

「敷金ナシ」は広告の見かけ上目を引くための戦略でしかありません。

敷金はクリーニング費用に充てられることが多いので、大家さんにとっては「敷金」として受け取ろうが「クリーニング費用」として受け取ろうが同じことなのです。

しかし、郊外に行けば行くほど退去費用は退去時の支払いでOKな場合が多いです。

物件オーナーにとっては退去時費用を先に払ってもらえれば安心ですが、やはり郊外物件だと借り手がつきにくいこともあって、後払いでもいいよという慣習が強いです。

✓初期費用キャンペーンも豊富

不動産業界の閑散期には初期費用がお得になる割引キャンペーン等が打ち出されることが多いです。
特に郊外物件ではキャンペーンが連発します。

狙い目は7月～8月、11月～12月です。

いわゆる夏季休暇、年末休暇あたりはみんなお休みモードになるため引っ越しする人は少なくなります。

逆に一番の繁忙期は1月～3月です。

この時期は、自然に借り手が付きやすいため大家さんもかなり強気です。
ゆえにキャンペーンも少なくなります。

特に緊急の理由がない限り、この時期に物件探しをするのは避けたほうがいいです。

４.まとめ

今回は比較的問合せの中でも多くある『保証人不要』、『初期安物件』について解説しました。
保証人が用意できない場合でも昨今は賃貸物件を借りることはできます。

ただし利用する保証会社は自分で選択することができないため、
審査に不安のある方は、物件選びが重要なポイントです。

入居審査でお困りや、不安な点があれば、是非お気軽に弊社へお問い合わせください。

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この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。

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