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保証人なし、東京都内でも初期費用を安く抑えて賃貸 審査を通す方法
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2021/05/29 13:25

保証人不要、初期費用を極限まで抑えて賃貸物件を契約する方法

(この記事は、約4分で読めます)


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目次

1. 今は保証人が必要なケースは少ない
 
2. 基本は保証会社を利用する
    2.1 保証人が不要な保証会社
    2.2 家賃滞納歴あり・クレジットブラックでも利用できる保証会社とは
    2.3  保証会社の契約にかかる費用

3. 初期費用を抑えるコツ(都心直結の郊外駅のススメ)
     3.1 そもそもの家賃を抑えられる
     3.2 敷金・礼金が安く済む
     3.3 フリーレント付きがあることも
     3.4 退去費用が後払いOKが多い 
     3.5 初期費用キャンペーンも豊富

4. まとめ





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1. 今は保証人が必要なケースは少ない



賃貸物件を契約するにあたって、保証人(連帯保証人)を頼める人がいないんですけど大丈夫ですか?と相談を受けることが多々あります。

実は、保証人は必要ではないことのほうが多いです。

一昔前は保証人を使う文化が一般的だったのですが、保証会社(連帯保証人の代行会社)というシステムがだんだんと充実していき、現在では保証会社を賃貸契約と同時に契約するのが一般的になりました。

したがって保証人を立てる代わりに、保証会社と保証契約を結ばなくてはいけないケースがほとんどです。



2. 基本は保証会社を利用する



保証人が不要な保証会社

まず、保証会社には大きくわけて3種類存在します。

信販系保証会社、信用系保証会社、独立系保証会社です。

これらの保証会社の違いは、以下の別ブログで説明していますので、そちらを参照ください。

一点注意点なのが、信用系保証会社は保証人を求められることがあります。

どういうことかと言うと、
貸主(オーナー)が「保証人不要、保証会社でOK」と言っても、保証会社との契約で保証人が必要な場合、結局のところ保証人が必要になってしまいます。


特に契約者に何かしらネックがある場合に保証人を求められることがあります。

たとえば、
・勤続期間が短い(働き始めてすぐ)
・年齢が若い(成人したてなど)
・雇用形態がアルバイト
・業種が不安定(水商売、飲食店など)


のケースです。

つまり、上記のようなケースにあてはまる場合は、信用系保証会社は避けた方がよいことがあります。


家賃滞納歴あり・クレジットブラックでも利用できる保証会社とは

過去にクレジットの滞納履歴があったり、家賃の遅れがあったりすると、


「独立系保証会社」とはその名前のとおり、独自の(つまり他の保証会社などの滞納履歴や個人信用情報を参照せず)審査を行っている保証会社になります。

相対的に、審査は通す前提となっている事が多く、緩い傾向にあります。独自での情報は蓄積されていますが、他の保証会社の情報は一切わからないので、他社でいくら事故を起こしていても、全く初めて審査をするという事であれば、1からの審査になる為影響がありません。

信販系、LICC系は審査否決でも独自系だけは審査承認が取れた。というケースはよくあります。





保証会社の契約にかかる費用
まず、契約時にかかる初回保証料ですが、家賃の0.5~1か月分が相場になります。

保証会社の契約は1年ごとの更新であることが多いです。
1年ごとに10,000円、2年後の更新の時に家賃総額の〇〇%、初回保証料と同じ金額など、いろいろなケースがあります。




3. 初期費用を抑えるコツ(都心直結の郊外駅のススメ)




賃貸契約にかかる初期費用は一般的に家賃の4.5倍~5倍と言われています。

 

例えば家賃が8万円だとすると、初期費用は40万円程度です。

家を借りるだけでもこれだけの費用がかかってくるわけです。

 

ただ、これらがフルでかかってくるのは都心物件です。

都心は初期費用が高くても借り手の需要があるため、なかなか費用を値引いてくれることはありません。

でも実は、郊外物件ではこれらの費用をカットできる場合が非常に多いのです。
ここで言う「郊外」とは、都心駅から電車で約2~30分程度離れたエリアのことを指します。

私たちが郊外物件を強くおススメする理由をご説明します!



✓そもそもの家賃を抑えられる

建物や設備がほぼ同じグレード・築年、住戸条件、広さも同じお部屋でも、都心から30分離れるだけでかなり家賃は変わります。

 

一例として、新宿駅と田無駅(新宿駅から西部新宿線で30分の駅)で比較してみます。

駅徒歩5分圏内、築年2000年前後、25㎡という条件だと

 

新宿駅周辺:10万円~12万円

田無駅周辺:6万円~7万円

これほどの差があります。



✓敷金・礼金が安く済む

そもそも敷金・礼金とは何のための費用なのでしょうか?

 

一般的には

 

敷金:家賃滞納があったときの充当金、退去時のクリーニング費用に相等

礼金:大家さんが支払う物件の税金(固定資産税・都市計画税)に相等

 

つまり、敷金は家賃が安くなればなるほど安くなり、礼金は物件にかかる税金が安くなればなるほど安くなります。

 


✓フリーレント付きがあることも

「フリーレント」とは、はじめの数か月間の家賃がタダになることです。

だいたい初めの1か月間~2か月間というパターンが多いです。

 

都心物件でフリーレント付きはまずありません。

郊外物件のオーナーさんが空室対策でフリーレントを付けていることがたまにあります。

 

条件の悪い物件(駅から遠い、日当たり悪い、築古、1階など)ほどお得な条件付きで借りられることがあります。

 


✓退去費用が後払いOKが多い

都心物件では、退去時のクリーニング費用(ワンルームだと約4万~6万)は、契約時に先払いのパターンが8割がたです。

 

「敷金ナシ」とうたっている物件も、実は退去時クリーニング費用は先払いということがほとんどです。

 

「敷金ナシ」は広告の見かけ上目を引くための戦略でしかありません。

 

敷金はクリーニング費用に充てられることが多いので、大家さんにとっては「敷金」として受け取ろうが「クリーニング費用」として受け取ろうが同じことなのです。

 

しかし、郊外に行けば行くほど退去費用は退去時の支払いでOKな場合が多いです。

 

物件オーナーにとっては退去時費用を先に払ってもらえれば安心ですが、やはり郊外物件だと借り手がつきにくいこともあって、後払いでもいいよという慣習が強いです。

 

 

✓初期費用キャンペーンも豊富

不動産業界の閑散期には初期費用がお得になる割引キャンペーン等が打ち出されることが多いです。特に郊外物件ではキャンペーンが連発します。

 

狙い目は7月~8月、11月~12月です。

いわゆる夏季休暇、年末休暇あたりはみんなお休みモードになるため引っ越しする人は少なくなります。

 

逆に一番の繁忙期は1月~3月です。

この時期は、自然に借り手が付きやすいため大家さんもかなり強気です。ゆえにキャンペーンも少なくなります。

 

特に緊急の理由がない限り、この時期に物件探しをするのは避けたほうがいいです。





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