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住宅ローンの滞納で自宅を競売 退去。審査に通過できる賃貸 物件の探し方
カテゴリ:保証人、保証会社でお困りの方必読情報  / 投稿日付:2021/12/18 12:13

住宅ローン滞納で自宅の売却退去が決まった際にするべきこと、住み替え先の物件を探すためのポイントとは
(この記事は、約5分で読めます)


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目次

1.  住宅ローン滞納時の強制執行「競売」とは
   1.1 銀行が担保物件に設定する抵当権の仕組み
   1.2 競売の流れ
   1.3 いつまで自宅に住める?


2. 並行して任意売却を行うメリットと注意点
   2.1 任意売却の活動には銀行の同意が必要
   2.2 市場価格に近い価格で売却できる
   2.3 引き渡し時期が調整できる
   2.4 不動産会社が直接買い取ってくれるケースもある
   2.5 買い手が決まらない場合は他社に相談することも検討

3. 住み替え先の賃貸の審査通過法
   3.1 信用情報を参照しない保証会社を利用する
   3.2 不動産会社の自社管理物件など、審査のゆるい物件を選ぶ
   3.3 初期費用の分割を相談してみる
   3.4 相談先の不動産会社から借入れができることも

4. まとめ





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1. 住宅ローン滞納時の強制執行「競売」とは



✓銀行が担保物件に設定する抵当権の仕組み

住宅ローンを組んで物件を購入した場合、その物件には銀行の「抵当権」が設定されることになります。

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた人が返済できなくなったときに、担保にした物件を強制的に売却させることで得られる金銭で弁済を受けるための仕組みです。

つまり、銀行は貸したお金が返ってこないケースを想定して、物件を担保に回収手段を確保しているのです。



✓競売の流れ
住宅ローンの滞納が長期間にわたると、銀行は残債を回収するため抵当権を行使します。

銀行は裁判所に申し立てて担保となった物件を差し押さえ、強制的に物件をオークション形式で売却して現金化します。

これが「競売」と呼ばれる売却方式です。

銀行からの申し立てにより競売が開始すると、裁判所は期限を定めて購入希望者を公募します。
購入希望者が複数いれば、最も高い価格を提示した人が買受人になります。

また、競売では債務者の意思は一切考慮してもらえずに、物件の売却手続きが行われます。

そのため物件の引き渡し時期や条件など、もともとの所有者の都合で調整することができません。

この点が一般的な物件の売却活動とは大きく異なる点で、同じ「不動産の売却活動」でも宅地建物取引業法は適用されず、民事執行法にのっとった手続きになります。


✓いつまで住める?
住宅ローンの滞納があってから、競売開始までの期間はおよそ6か月程度です。

そして、競売がスタートして買受人が代金を納付してから、明渡しが行われるまで1カ月半~2カ月程度かかります。

そのため、債務者は買受人が競売物件を取得してから、長くても2カ月以内に立ち退かなければなりません。
裁判所内での手続きの進行状況によっては、1か月半程度がタイムリミットになることもあります。

この最長2か月という期間は、あくまで強制執行で退去させられるまでの期限なので
基本的には、強制執行を受けるより前に自主的に退去するのが望ましいでしょう。

ちなみに、期限以降も債務者が家に住み続けると「不法占拠」(=他人の家に勝手に住んでいること)に該当します。

不法占拠が長期化すると、最終的に裁判所の執行官によって強制的に退去させられます。

強制退去になると家財道具や荷物は全て運び出され、鍵も交換されます。
また強制退去にかかった費用も、全て債務者が負担することになります。

 



2. 並行して任意売却を行うメリットと注意点




✓任意売却の活動には銀行の同意が必要

任意売却とは担保になっている物件を自ら売却することです。
競売とは異なり、通常の不動産売却と同じように仲介会社に依頼して売却活動を行います。

ただし、競売が決定している物件において任意売却も並行して行うには債権者である銀行の同意が必要になります。



✓市場価格に近い価格で売却できる
競売の場合、最終的な売却金額は一般的に取引されている市場価格の約7割程度に落ち着くことが多いです。

そのためできることなら競売の公募期限を迎えるまでに任意売却で売ってしまったほうが高値で決まる可能性が高いです。

ただ、あまり価格を高く設定するとスピード感を持って売却が進められないため、しっかり相談先の不動産会社と価格の調整を行うことが大切です。


✓引き渡し時期が調整できる
上でも触れたように、競売で決まってしまうと引き渡し時期が売主の都合で調整することができません。
任意売却だと売主、買主双方の都合を考慮した条件で取引が可能です。


✓不動産会社が直接買い取ってくれるケースもある
不動産会社によっては物件を直接買い取ってくれることもあります。

物件を保有して賃貸として貸し出す用途、内装をリノベーションして再販する用途など目的は様々ですが、ある程度キャッシュのある会社なら、現金一括払いで買取も検討してもらえることもあるので相談してみるとよいでしょう。

しかもこの場合は売主・買主の直接取引になるので、仲介手数料が一切かかりません。


買い手が決まらない場合は他社に相談することも検討

 専門の不動産会社に売却を依頼していても、なかなか話が進まないこともあります。
価格の見立てが悪い、集客力がない、顧客層と物件がマッチしていないなど原因は様々考えられます。


そういう場合は、他社の不動産会社に相談してみるのも一つの手です。
(ただし、媒介の取引様態によっては他社への売却依頼が制限されるケースもあるのでご注意ください。)



3. 住み替え先の賃貸の審査通過法




✓信用情報を参照しない保証会社を利用する
競売の強制執行にまで事態が発展するほど住宅ローン滞納があったということは、信用情報(CIC)は確実にブラックです。

つまり、信販系の保証会社は例外なく審査が通ることはありません。
代表的なところだと、エポスやオリコなどです。

狙い目は、信用情報を参照せず入居審査を行う独立系保証会社です。
ただし、どの保証会社を利用できるかは公開されていることは少ないので、不動産会社で見合った物件を紹介してもらうのが一番の近道です。


✓不動産会社の自社管理物件など、審査のゆるい物件を選ぶ
不動産会社によっては物件の仲介だけではなく、自社で管理・所有している物件を紹介してくれることがあります。

自社で管理している分、審査の裁量があるのでその不動産会社がOKを出せばすぐに入居できるというメリットがあります。

しかも審査のステップも少なくて済むので、スピーディに審査を終えることができます。
入居をお急ぎの方にはおススメの選択肢です。



✓初期費用の分割を相談してみる

物件の売却が決まるまでは、手元にまとまったお金がないと思います。
相談先の不動産屋さんによっては、初期費用の分割払いが可能なことがあります。

 

ただ、一般的には初回に一括で払うのが原則なので、お客さんに致し方ない理由があり、かつそのお客さんが信用に値する場合だけの特別な対応となります。



なので分割払いを特別にOKにしてもらうためには不動産屋に信頼してもらわないといけません。
しかも分割払いの回数が多くなるほど、信用できる人でないとOKが出ません。

 

当然、信用できない人は分割払いはさせてもらえません。

例えば以下に当てはまるような人はNGです。

・過去に借金を踏み倒している等、お金遣いに問題がある

・態度が悪い、印象が悪い
・コミュニケーションに問題がある

などは対象外です。


✓相談先の不動産会社から借入れができることも
不動産会社から初期費用の借入れができることがあります。
こちらも上記の分割払いと同様、信用できる人でないとお金を貸してくれることはありません。

ただし、借入れをするからにはきっちりと返済計画を立て、期日までに返済できるよう金銭管理はきっちり行うようにすることが大事です。
(もし返済できない場合は訴訟問題に発展することもあります。)


4. まとめ


お部屋を借りるための最短ルートは、専門会社に相談することです。

私たちエース不動産は、審査が厳しい人でもお部屋が借りられるノウハウを蓄積してきました。


過去に保証会社に勤務していたスタッフも多数在籍しておりますので、お客様へ最適なご提案が可能となっています。

一度審査に落ちたからといって、諦めないでぜひご相談ください。

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