東新宿のタワーマンション「新宿アインスタワー」。属性ごとの審査通過率と審査突破方法をご紹介！
(この記事は約5分で読めます)

目次

1. 新宿アインスタワーの概要
　1.1 東新宿駅まで徒歩1分、歌舞伎町が至近距離！

2. 新宿アインスタワーの審査難易度

3. 新宿アインスタワーの審査を通過するための具体的な方法
   3.1 資産（株式や不動産など）をアピール
   3.2 代理人または代理法人が契約
   3.3 在籍会社（アリバイ会社）を利用する

4.  審査に落ちてしまった場合、再審査は可能？

5.  まとめ

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新宿アインスタワーの概要

総戸数：１４５戸
構造　：RC
総階数：地上29階／地下1階
築年月：2004年03月
賃料　：117,000円 - 520,000円
管理費：8,000円 - 10,000円

共用施設：
オートロック , ＴＶモニター付インターフォン , 防犯カメラ , ディンプルキー , ダブルロック , 宅配ボックス , 24時間セキュリティシステム , エアコン , エレベーター , ＢＳ , ＣＳ , ＣＡＴＶ , 光ファイバー , 駐車場 , 大型駐車場 , バイク置場 , 駐輪場 , 敷地内ゴミ置場 , 各階ゴミ置場 , 24時間ゴミ出し可 , フロントサービス , ラウンジ , 内廊下

新宿区新宿7丁目に建つ高級タワーマンション「新宿アインスタワー」

都営大江戸線・副都心線「東新宿駅」徒歩1分と駅からほど近く、新宿駅からも徒歩14分の距離にあります。

地上29階建、全145戸。目の前は大通りに面しており、2方接道の角地の為開放感の高い好立地。エントランス入口には、植栽があり緑のある空間を演出しています。2層吹き抜けのエントランスホールは来客にも嬉しい高級感を演出しており、フロントコンシェルジュサービスがあり普段の暮らしをサポートしてくれます。

建物周辺には、マルエツ新宿六丁目店・ローソン都営東新宿駅前店など、日常の買い物に便利なスーパーやコンビニが複数あります。都会の中にも緑ある好立地、新宿区立富久さくら公園など複数の公園が徒歩圏内にあり、散歩や運動などもできる周辺環境となっています。

東新宿駅まで徒歩1分、歌舞伎町が至近距離！

新宿アインスタワーの審査難易度

新宿アインスタワーの入居審査の難易度はどれほどのものなのでしょうか？

まず、新宿アインスタワーは、分譲マンションのため、管理会社や保証会社に統一性がありません(=部屋によって審査の難易度が異なる)。そのため、弊社実績をベースに、属性ごとに平均審査通過率を一覧にまとめました。

（ただし、この通過率は「前提条件」をクリアしていることを前提とします）

新宿アインスタワーの審査を通過するための具体的な方法

✓資産（株式や不動産など）をアピール

収入だけで足りないかもという場合、不労所得資産（＝不労所得を生み出すストック資産）を示すことで審査を有利に進めることができます。

具体的には、株式・債券・外貨為替・不動産の権利書などです。

家賃の支払いがきつくなっても、最悪そういった資産を売却して現金を作ることができますよ、という証明になります。

✓代理人または代理法人が契約

収入があったとしても、本人の職業的にタワマン審査が厳しい、または現在職業にすら就いていない場合によく使われる手法です。

（水商売などナイトワーカーや、投資家でお金はあるけど社会的なステータスがないというケースですね）

ただし、いずれにせよ法人で契約する場合は以下の条件がそろっていないと通過率は安全圏に達しません。

・実態(更新頻度の高いHP、実店舗等)がある

・資本金1000万以上

・3期以上経営している

・決算書が出せる

・債務超過していない、純利益が3期連続プラスかつ家賃の24ヶ月分以上

・現預金が家賃の72ヶ月分以上

✓在籍会社（アリバイ会社を利用する）

水商売のような職業の場合、本人が契約者として審査をかければまず審査に通ることはありません。

そこで「在籍会社（アリバイ会社）」の登場です。

在籍会社とは、まるでそこに勤務しているかのように在職証明書や収入証明書の発行サービスを行っている会社です。

ただし、在籍会社を利用するのは虚偽の報告をして審査をかけるということなので、当然リスクが伴います。

管理会社にバレてしまった場合、強制退去はもちろん、生涯その管理会社が管理する物件には住めなくなってしまいます。とはいえ、富久クロスは、管理会社や保証会社に統一性がないため、審査落ちした場合でも別部屋でリトライは可能です。

審査に落ちてしまった場合、再審査は可能？

 初回の審査に落ちてしまった場合、再審査は受け付けてもらえるのでしょうか？

答えは、可能です。

前述の通り、分譲マンション(部屋によってオーナーが異なる)ため、管理会社や保証会社に統一性がありません。新宿アインスタワーなどの大手管理会社の物件では、1度目に審査をかけた際のデータが保管されているため、2度目の審査をかけたところで結局は落とされることになります。

つまり、新宿アインスタワーの入居審査をかけるときは初回の審査内容が肝心なのです。

まとめ

新宿アインスタワーをはじめとする分譲マンションは、部屋により大家さんが異なるため、審査の難易度をはじめ保証会社はバラバラです。
ただし、希望階数が上層階にいくほど家賃は高くなり、年収やそれを証明する書類などが必要になる傾向があります。

(弊社保有の保証会社であれば、何階のどのお部屋でも審査承認率は92%です)

対策を練って審査に挑めば決して不可能ではありません。 

審査に不安な方、一度別部屋で審査が落ちたけどなんとかここに住みたいという方はぜひご相談ください。
 

実際、審査が厳しい夜職の方でもタワーマンションの審査に通過した事例も豊富にございます。

タワーマンションに住みたいけど物件探し困っている、どんな準備をすればよいか分からないという方は、ぜひ弊社へ一度ご相談ください。

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第二章では、一人暮らしを安心に過ごす具体的な方法です。
(この記事は約4分で読めます)

目次
1　駅近と圏内と繁華街は避けたほうがベター
2　オーナー自主管理物件は事前確認をする
3　隙を見せない！これが重要

駅近と圏内と繁華街は避けたほうがベター

俯瞰的な位置関係はわかりましたね。それでは、もう少し細かい視点で考えていきましょう。
ですが、個別に考えるとキリがないため、以下を押さえておけば大丈夫です。

駅徒歩2分圏内は避けたほうがいい
これは盲点かもしれませんが、具体的にはストーカー被害への予防策です。実際、ストーカーの初めは偶発的に起こるものです。あなたが、駅から歩いて近くの自宅に帰るときに何人の人がその光景を見るかを想像してください。

駅徒歩2分というのは駅から直径160m範囲内を指します。視力1.0程度の方であれば、顔などの認識は難しいですが、～160m圏内であれば、あなたがどの建物に入ったかは見えます。

駅から出て→コンビニに寄り→近くの自宅に帰る
という姿を毎日数十人が目撃すれば、確率論で考えても想像しやすいかと思います。

物件の建っている場所は繁華街ではないほうがいい
上述の通りです。人目に触れる場所どの立地は避けたほうがいいです。また、繁華街は、飲食店も多く、泥酔者が多数いるエリアでもあります。

普通の人でも酒に飲まれて自我が出て突発的に犯罪を犯してしまう人はいるため、予防策として考慮してください。

オーナー自主管理物件は事前確認をする

自主管理とは、建物管理会社がおらず、オーナーが自分で管理をしている物件を指します。そのため、入居審査や入居者間トラブルは、個人のオーナーが独自で行っています。

しかし、オーナーも人間です。夜間のトラブルや、隣人トラブルには対応ができない場合があります。

全て自己責任で問題解決をする必要があるため、トラブルが起きたときの対処などの準備をしておきましょう。とはいえ、不動産会社が介入しないことで、初期費用は格段に安くなるのも事実です。

具体的には、礼金(家賃1ヵ月相当)、仲介手数料(家賃1ヵ月相当)、鍵交換費用(約1.5万円)、火災保険(約1.5万円自選のを加入)、保証会社利用料(家賃0.5ヵ月相当)が浮きます。

そのため初期費用が10-20万円安くなることもあります。

隙を見せない！これが重要

本章を書いているときに当社の女性スタッフからもらったアドバイスです。男性側としても「なるほど」と思えるようなことだったので共有します。以下の行為は、周囲に“隙”を見せることなので、気を付けたほうがいいとのことです。

●帰宅時に、コンビニで1人分の弁当等を買って手に持って帰る。
　→1人暮らしをアピールしているようなもの。

●イヤホンをしながら携帯電話をいじりながら帰る。
　→耳栓をしながら目を閉じて歩くようなもの。周囲への注意力が散漫します。

●オートロックで誰かと遭遇したら、先に入ってもらうようにする。
　→エントランスで別部屋の誰かと、バッタリ会ったら、先に“解除キー”を使ってオートロックドアを入って持ったほうがいいです。逆のパターンですと、もし、バッタリ会った人が、そのマンションに住んでいない誰かだとしたら一緒に入られてしまいます。

●駅から遠ければ、自転車かタクシーを
　→女性の夜道の一人歩きは、歩き＞自転車＞タクシーとリスクが変動します。「自転車に乗らない主義」「節約のためタクシーは使わない」などはせず、保険代として割り切りましょう。

●洗濯物の中に男性ものの下着や靴下を干す
　→昔からあるベタな方法ですが、男性から見ても効果はあると思います。

【2024年版】東京の女性が一人暮らしで知っていたほうがいい3つのこと 治安編

新型コロナウイルスによる、史上初の【非常事態宣言】がだされた7都道府県。

休業要請対象となるネットカフェを一時的な住居として利用する人たちが難民化！？

ネットカフェ難民の人々がとるべき行動と、住所がなくても部屋を借りれる方法を大公開！

目次
1 緊急事態宣言で対象となる施設
2 どうしてネットカフェやネットルームを利用するのか
3 ネットカフェ(ルーム)を追放された方が準備する具体的行動
4 ネットカフェ(ルーム)と同じぐらい安くて、すぐに入居できる部屋はあるか？
5 まとめ

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緊急事態宣言で対象となる施設

政府が公開した、緊急事態宣言でだされた、休館・休業を要請される施設一覧です。

大学/専修学校/自動車教習所/学習塾/体育館/水泳場/ボリング場/スケート場/ゴルフ練習場/バッティング練習場/スポーツクラブ劇場/映画館/ライブハウス/演芸場/集会場/展示場/博物館/美術館/図書館/百貨店/ショッピングモール/ホームセンター/理髪店/質屋/貸衣装屋/キャバレー/ナイトクラブ/ダンスホール/バー/ネットカフェ/カラオケボックス/マージャン店/パチンコ店/ゲームセンター/飲食店(居酒屋)

ネットカフェ難民は都心部では1日当たり4,000人が利用しているといわれています。

そのうちの30%(1200人)以上が住所を持ち合わせない、ハードユーザーのため、水面下で起きている社会問題となりえることでしょう。

どうしてネットカフェやネットルームを利用するのか

ネットカフェやネットルームは、“一時しのぎ”にはうってつけの場所です。当社エース不動産でも、高田馬場という立地柄、近くの新宿や大久保のネットルームを利用している方で、一般住居に住み替えたいという要望を多くいただきます。

お客様からネットカフェ(ルーム)を利用する理由をランキングにします。

1位　値段が安いから

2位　審査がないから

3位　即日入居ができるから

1位の理由は、料金です。

通常賃貸物件だと、新宿や大久保近辺では、家賃の平均相場が月額8万円ほどです。そして、初期費用は、敷金、礼金、仲介手数料、保証会社加入料、鍵交換代、火災保険代などを含めて約40万ほどします。

ネットカフェ(ルーム)は初期費用がほぼ0円です。

 ネットカフェ(ルーム)

　月額：54,000円(1日1,800円×30日)

　水光熱費：0円

　初期：0円

　その他：家具家電などは不要

賃貸

　月額：80,000円

　水光熱費：12,000円

　初期：400,000円

　その他：家具家電などが必要

これだけでも、極力費用を押さえたい方には魅力がありますね。

2位の理由は、審査がない。

ネットカフェ(ルーム)は基本的には、身分証明書(免許証やパスポート、在留カード)があればだれでも会員カードを作れます。そのため、入会には審査という概念がありません。無職でも、外国人でも利用が可能です。一方で賃貸は審査があります。

賃貸の審査通過率は、一般的に無職だと10%、外国人の方ですとそもそも物件の母数が少なく、対象物件を見つけても通過率は50%程度です。

面倒な審査などがない分、手軽に利用はできるのが魅力の1つです。

3位の理由は、即日入居ができる。

2位と同意ですが、審査がなく、保険手続きや契約手続きがないため、その日に利用が可能です。海外から戻ってきたり、地方からお仕事探しで利用する場合はベターですね。

ネットカフェ(ルーム)を追放された方が準備する具体的行動

退去を余技なくされた方の影響は徐々に広がりを見せていきます。実質お部屋が借りられないと、シェアハウスなどの手軽な共同住宅を探す方も多いです。しかし、シェアハウスなどは感染リスクが最も高い住居です。

その理由は、

新型コロナウイルス感染症 が 不動産賃貸 市場に与える 影響は？現場担当者から生レポート

を参照ください。

そのため、まずは以下の準備をして、通常の賃貸物件を借りるようにしましょう。

①仮住所を用意

ネットカフェ(ルーム)では住所登録ができません。当社でご用意する住所地で住所を仮登録していただきます。

②身分証明書or健康保険証を用意

すぐに用意できるのが健康保険証です。取得には1-2週間程度かかります(新宿区は1週間です)。保険料の滞納がある場合でも、迷わず、区役所に申請をしてください。分割返済で月2000円でも受付てくれます。

③「①」の後住民票を1部取得

契約時に必要となる書類です。

④緊急連絡先を1名立てる。(親類がベターですが、最悪友人か知人でも可能)

申し込み時に必要となります。

⑤初期費用を10万円準備する。

エリアをこだわらない方でしたら5万円でも可能です。

ネットカフェ(ルーム)と同じぐらい安くて、すぐに入居できる部屋はあるか？

あります。

ですが、場所は都心部から電車で2-30分離れた場所です。即日、初期安、審査もすぐに降りる物件です。

最安では初期費用が3万円のものや、家賃が4万円のものもあります。

※インターネットには非公開としているため、お求めの場合は一度当社エース不動産へお問合せいただく必要があります。

都心エリアの物件でも無職の方でも、初期費用がない方でも分割支払いが可能な物件なども幅広く取り扱っています。

まとめ

ネットカフェ(ルーム)を利用している方は、1日4000人以上です。

緊急事態宣言後に、家賃滞納者が増え、今後、保証会社の審査はより厳しいものになることが予想されます。

一度審査落ちをして、各保証会社にその履歴を残す(=傷を作る)と、回復まで3年以上かかります。スピードを要するお部屋探しであれば、可能な限り、他の不動産会社へ行く前にエース不動産までお越しくださいませ。

まずはお電話で簡単なヒアリングをもとに審査をさせていただくことも可能です。

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新型コロナのせいで失業…生活立て直しまで国から資金給付を受けられる「総合支援資金制度」の概要と申請方法などを解説します

目次

1. 「総合支援資金制度」とは？

2. 支援対象になる条件

3. 総合支援資金給付に申し込むための手続き

4. 緊急小口資金とは同時期に利用できない

1. 「総合支援資金制度」とは？

「総合支援資金」は、失業などによって生活に困窮している人が、生活を立て直し、経済的な自立を図ることができるために生まれた制度です。

社会福祉協議会とハローワークなどによる支援を受けながら、社会福祉協議会から、生活支援費や住宅入居費、一時生活再建費などの貸付けを月々受けられる制度となっています。

生活支援費は、生活を再建するまでの間に必要な生活費として、原則3か月間（最大12か月間まで延長可能）、月20万円までの貸付けを行うものです

また単身世帯の場合は最大月15万円と設定されています。


住宅入居費は、敷金、礼金など不動産の賃貸契約を結ぶために必要な資金として、最大40万円までの貸付けを受けることができます。

一時生活再建費は、就職活動や技能習得、家賃や公共料金などの滞納の一時立て替え、債務整理に必要な費用などについて、最大60万円までの貸付けを行います。

これらの資金は、連帯保証人なしでも貸付けを受けることができます。なお、貸付利子は連帯保証人がいる場合は無利子、連帯保証人がいない場合は年1.5％になります。

また、返済期限は据置期間経過後10年以内と決められています。

2. 支援対象になる条件

総合支援資金制度を利用できる条件として、以下のように要件が定められています。

対象となるのは、貸付けを行うことにより自立が見込まれる方で、下記の要件のいずれにも該当する人です。

また、生活保護等の他の公的な生活支援を受けていないことも条件になります。

●低所得者世帯（市町村民税非課税程度）で、失業や収入の減少などによって生活に困窮していること

●公的な書類などで本人確認が可能であること

●現在住居のある人、または、住居確保給付金の申請を行い、住居の確保が確実に見込まれること

●法に基づく自立相談支援事業などによる支援を受けるとともに、社会福祉協議会とハローワークなど関係機関から、継続的な支援を受けることに同意していること

●社会福祉協議会などが貸付け及び支援を行うことにより、自立した生活を営むことが可能となり、償還を見込めること

●他の公的給付または公的な貸付けを受けることができず、生活費をまかなうことができないこと

3. 総合支援資金給付に申し込むための手続き

離職されている方が総合支援資金を利用するには、まず、ハローワークへの求職申し込みと職業相談が必要になります。

また、総合支援資金は原則として住居がある人を対象にしているため、住居がない人は、地方自治体（市役所や区役所）で実施している住居確保給付金の申請を行い、今後住居の確保が確実に見込まれるようにしておく必要があります。

総合支援資金の相談・手続きの窓口は、市区町村の社会福祉協議会です。

窓口で手続きの説明と用紙の交付を受けた後、申請書に必要書類を添えて提出することになります。必要書類は以下に記載しました。

審査の結果、貸付けが決定されると、住宅入居費の貸付金は家主・不動産業者などの口座へ、それ以外の貸付金は本人の口座に振り込まれます。

【申請に必要な書類】

（1）総合支援資金の借入申込書（社会福祉協議会の窓口で交付します）
（2）健康保険証及び住民票の写し
（3）世帯の状況が明らかになる書類
（4）連帯保証人の資力が明らかになる書類
（5）求職活動などの自立に向けた取り組みについての計画書

（6）借入申込者が、他の公的給付制度または公的貸付制度を利用している場合、または申請している場合は、その状況が分かる書類（ハローワークが発行します）

（7）借入申込者の個人情報を、総合支援資金の貸付けに必要な範囲において関係機関に提供することについて記載されている同意書

（8）住宅入居費の借り入れを申し込む場合の添付資料
    （a）入居する住宅の不動産賃貸契約書の写し
    （b）不動産業者の発行する「入居予定住宅に関する状況通知書」の写し
    （c）自治体の発行する「住居確保給付金支給対象者証明書」
（9）総合支援資金の借用書
（10）その他、社会福祉協議会が必要とする書類

4. 緊急小口資金とは同時期に利用できない

総合支援資金は緊急小口資金と同じ時期に借り受けることはできません。

あくまで緊急小口資金を利用したあとに、収入減が続く場合や失業等となった場合に、総合支援資金を 申請することは可能となっています。

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海外渡航者等が日本国内に帰国した際に、2週間隔離されます。
その際に「部屋が借りられない」という問題が発生しています。不動産の商慣習上の不具合といえる内容。
弊社であった具体例を元にその内容を公開します。
(この記事は約3分で読めます)

目次
1 問題の背景
2 本問題対象者となる条件：住所がない
3 本問題対象者となる条： 本問題対象者となる条件：不動産会社と大家から敬遠される
4 本問題対象者となる条件：賃貸契約をするときに支払う初期費用が足りない
5 解決方法
6 まとめ

問題の背景

海外渡航者等全ての入国者はを対象に、日本国内に戻ってきた際に、14日間隔離されることになっています。

水際対策の抜本的強化のため、検疫法により、検疫所長が指定する場所（自宅等）に14日間隔離されることで、新型コロナウイルスの拡散を防止する措置です。

参典：厚生労働省HP

水際対策の抜本的強化について（新型コロナウイルス感染症）(別ページが開きます)

この状況で、日本に住所を持たない(非居住者)入国者の方が、新型コロナウイルスの諸問題で、日本へ戻ってきた際に一定の条件化で部屋を借りることができない状態にあります。理由は3つあります。

①住所がない

②不動産会社と大家から敬遠される

③賃貸契約をするときに支払う初期費用が足りない

では、それぞれ順を追って説明します。

住所がない

賃貸借契約をする際に、住所と名前を署名欄に書きます。そして、99%の賃貸借契約には「住民票」を提出する場合が多いです。非居住者の入国者はその際に記載するべき住所がなくかつ住民票がありません。

ただし、この問題は、住所併記を不要とし、住民票の提出も不要とするオーナーの物件であれば解決できます。とはいえ、その母数は圧倒的に少なく、都内賃貸物件市場の1%未満であると言われます。

今回弊社でご案内したお客様は、その1%未満の物件を弊社から紹介し、無事ご契約いただけました。

不動産会社と大家から敬遠される

海外からの入国者のため、たとえ日本人だろうと、毛嫌いされる傾向があります。これは理屈ではなく感情論のようです。

人は目に見えないものや未経験のものに恐怖を感じます。大家さんは、大金をはたいて買った大切な資産を人に貸すわけですから、センシティブになります。その慎重さは、管理を任される管理会社(不動産会社)も同じよう感じるようです。

状況を説明しても、聞き入れてもらえないところが多く、なかなか紹介すらさせてもらえる物件が見つかりませんでした。

対岸の火事ではないという意識が徐々に不動産の賃貸市場全体へ浸透しています。

賃貸契約をするときに支払う初期費用が足りない

14日間の隔離をされる際の、滞在費用は、“陰性の場合”すべて実費です。“陽性の場合”は国からお金が出ます。加えて、隔離先は指定ホテルや旅館、病院のためある程度の設備が伴っている場所のため、1日当たりの宿泊料は8,000～13,000円とのこと。

14日間の食費などを合わせると、14～20万はかかるそうです。そのため、元々引越しの初期費用に充てることを想定していた場合、その分がなくなるため引っ越し費用や契約金が手元にない状態になります。

弊社では、初期費用の分割を、「クレジットカード」もしくは、「現金」で対応をしております。そのため、急な引っ越しにも対応できるため、今回のお客様を救うことができました。

解決方法

本問題を解決するには、以下の要件が必要です。

(1)大前提として、審査が緩いこと
(2)隔離解消後、即日入居できる部屋であること
※退去予定の場合、さらに追加で滞在費用がかかります。
(3)帰国後の現住所がない、もしくは住所登録が入居後でも可能な物件
(4)初期費用が最少か、分割ができる物件

実際に弊社でご案内をした際は、通常の倍以上の審査時間と物件探しの調査時間が必要でした。この条件がすべて網羅できる物件を探すことは困難を極めます。個人の方が、隔離元や、海外から通常の不動産会社へ物件サイトから問い合わせをしてもまず相手にされないことでしょう。

まとめ

おそらく、この問題で悩みを抱えて帰国したくてもできない方、つまり潜在顧客も考えると相当数いるかと思います。

さらに、課題としては、本問題が解決されない状態でやむを得えず帰国した方の多くが、一度友人宅や実家に帰省した際の拡散効果は計り知れません。

弊社では本問題は深く受け止め、上記の(1)～(4)を準備しておくことにしました。問い合わせをいただいた時点ですぐにご提案できる場合もありますが、エリアや予算は十人十色です。

本記事をお読みになられた方はまずはお問合せください。ある程度の制約はありますが、条件になるべく近い物件をご用意します。

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2020年4月7日夕方の本日。
特措法の「緊急事態宣言」が発令されます。

不動産業界は“すぐに”影響を受けることはありません。ただし、“必ず”影響を受ける業種です。初期段階で起こる様々な事象を現場担当者全員で予測しました。

目次
1 緊急事態宣言とは
2 緊急事態宣言の各業界への影響
3 緊急事態宣言の不動産業界への影響
4 不動産業界の私たちが生き残るためには？
5 まとめ

緊急事態宣言とは

ウィキペディアを参照します。

非常事態宣言とは、災害などによる国家などの運営の危機に対して、緊急事態のために政府が特別法を発動することである。 国によっては「緊急事態宣言」の呼称を用いる場合もあるが、発布される内容は概ね同じである。 戒厳と似ているが、戒厳では国の立法、司法、行政という統治権の一部または全部を軍に移管する。

簡単に言うと、期間を5月6日までの1カ月間とし、7都道府県を対象に、最高レベルの自粛要請をするための指示が出せる状態にする。こと。この状態になると、各都道府県知事に自粛要請の指示が権限移譲され、より強制力の強い権限行使が可能となる。

緊急事態宣言の各業界への影響

新型コロナウイルス特別措置法(特措法)の「緊急事態宣言」では、以下の範囲内の措置がされます。

－休館・休業を要請－

大学/専修学校/自動車教習所/学習塾/体育館/水泳場/ボリング場/スケート場/ゴルフ練習場/バッティング練習場/スポーツクラブ劇場/映画館/ライブハウス/演芸場/集会場/展示場/博物館/美術館/図書館/百貨店/ショッピングモール/ホームセンター/理髪店/質屋/貸衣装屋/キャバレー/ナイトクラブ/ダンスホール/バー/ネットカフェ/カラオケボックス/マージャン店/パチンコ店/ゲームセンター/飲食店(居酒屋)

－社会を維持する上で必要な「生活インフラ」として営業－

医療機関/卸売市場/食料品売り場/スーパーマーケット/コンビニエンスストア/ホテル/旅館/飲食店(営業時間の短縮を要請)/工場/宅配サービス/金融機関/公共交通機関/公衆浴場

－その他－

公共交通機関：バス、タクシー、レンタカー、電車、船舶、航空機

緊急事態宣言の不動産業界への影響

不動産の最前線にいるスタッフ&連携企業及び、同業他社様からの口頭確認事項を下記に列挙します。

※数的根拠や、引用などはありません

－賃貸市場－

・全体的な売上高の減少：20-30%減少が多い印象。

・フルコミッションの外交員が大幅に収入減となる。

・各テナントの賃料未払いや、減額。

・定期賃料収入が見込めないオーナーの銀行返済遅延、各種税金関係の不納付

・ネットカフェ難民の閉めだしにより、実質的ホームレスが増加し、浮き彫りになる。

・自宅待機を懸念する、未成年者の家出予備軍が、一時避難場所(ネットカフェ、カラオケ)に入れず、親不承認の賃貸契約希望者が増加する。

・ホームセンター休業のため、DIY用品が買えない。梅雨前の屋根や屋上等の修復工事ができない。

－売買市場－

・全体的な売上高の減少：30-50%減少が多い印象。酷いところだと、3月の成約案件0という企業もありました。

・フルコミッションの外交員が大幅に収入減となる。

・1000m2を超える住宅等展示場の休止要請

※1000m2を超えない住宅展示場においても厚生労働大臣が定めて公示するものは対象となる。

－管理市場－

・全体的な売上高の減少：10-30%減少が多い印象。

・海外製のリフォーム用建材料が納品せず、空室物件の維持と入居者募集が困難になる。

・外出自粛により、自宅待機時間が長くなりかつ建物内の人口密度が高くなり、隣人トラブル発生率増。その臨時対応が増加する。

不動産業は、他の産業に比べて、ネガティブな影響がゆっくり波状型に進行します。過去の、リーマンショックや、東北地震の際にも3-6カ月遅れにその影響が表れています。

理由としては、関係者が、個人と法人と所有者(オーナー)と金融機関が密接に関わっているからです。国の方針、経済影響、金融機関の貸し渋り等が各所で同時多発的にかつ小規模で起きているため、その問題点が顕在化するためです。

不動産業界の私たちが生き残るためには？

今からできることは、アップルの創業者が行った、スティーブジョブズ並みの短期的かつ強力的なコストカットです。当社でも執り行っている具体的措置を明記します。効果が表れる順に記載します。

－変動費－

広告宣伝費：インターネット広告、街角広告、SNS広告、DMなどの停止

販売促進費：会社のロゴ入りグッズ制作、プレゼント用グッズの制作や購入を止める、外交員担当者ボーナス減額

消耗品費：無駄備蓄品の精査

接待交際費：緊急性や重要性を伴なわない会食、

旅費交通費：出張の自粛、在宅勤務による交通費削減

－固定費－

地代家賃：現在のテナント貸主or管理会社へ3カ月程度の減額交渉

人件費：非生産性部門の労働調整、非正規社員の雇用調整、人員削減、レイオフ(一時解雇)

通信費：携帯電話やインターネット代の契約内容を見直す。

－間接費－

経営方針の伝達：経営者の不安は従業員に伝達します。自分の精神衛生を整えつつ、スタッフの不安を取り除き、高生産性を維持しましょう。

探し時間なくす：5S(整理、整頓、清潔、清掃、躾)を徹底して、無駄な時間の排除

ミーティングルールの明文化：ミーティングは会社運営において最も生産性の低い活動のため、短時間(基本5分)で終わるようなルールを作り、内部に徹底する。

弊社では、総コストの60%以上を削減することによって、利益率を一定に保ち、会社存続を最優先しています。そうすることで、一時的に雇用調整やレイオフをした人員もコロナ収束後に戻ってくれることでしょう。

まとめ

コロナショックは全ての業種にネガティブインパクトを与えます。

ですが、「ちゃんとした」会社経営をしていれば乗り越えれるレベルです。個人でも会社でも、「ちゃんとした」申告、納税、雇用をしている組織を国は見捨てません。その経済政策も打ち出してくれています。

全ての情報にアンテナを張り、1つずつめんどくさがらずに着実に申請して実行していくと、赤字幅も大きくならずにいつか来る夜明けまで耐え忍ぶことができるはずです。

この夜明け後の朝日はきっと美しいものでしょう。

猛威を振るう新型コロナウイルス。日本の各産業が甚大な被害が出る中で、不動産業界全体にも影響を及ぼしている。毎週不動産業界の情報を共有する回で今回は第３弾。

(この記事は約3分で読めます)

目次
1 概要
2 建築資材の納品遅れや欠品
3 飲食店、サービス業の販売不振による、テナント解約
4 テナント解約が増えると、どうなるのか
5 不動産業界は解雇、雇い止めがすぐに起きる業界
6 今後、さらにどうなる？

概要

問題となっているのは、建設業及び不動産売買市場において、建築材料の未入荷が目立ちます。また、外出自粛要請により、飲食店やサービス業の売上不振も大きくなってきています。

併せて、不動産業界内での雇用問題が明白化しており、非正規雇用の解雇や雇い止めについても併記します。

建築資材の納品遅れや欠品

土地を買い、建物を建てる。そして、住む。

しかし、その建物を作る建築材料が、外国製品(中国やフィリピン、ベトナムなど)であることが多いため、水回りを中心に納品がされず、建物が完成しない問題が起きています。

トイレや、洗面台などは中国製が多い中、現地中国では現在も生産ストップがかかっています。そのため、

・新築物件、リフォーム物件の着工(施工)完了が遅れて、申込がキャンセル

・リフォームが間に合わず、契約キャンセル

という事態が起きています。

また、今住んでいる住居の水回りに問題が起きて(水漏れ等)、リフォームをしたいが、部品がない。そのため、強制退去を余儀なくされる。

ということも起きています。

飲食店、サービス業販売不振による、テナント解約

外出自粛要請により、家でご飯を食べる機会が増えました。逆にいうと外食が減りました。つまり、飲食店は売り上げが下がります。そして、資金繰り悪化で、お店を閉める店舗が徐々に目立つようになりました。

私の肌感覚では90%以上の飲食店の店主が40%以上は売上がダウンしていると言っています。今回の例は、手元資金に猶予がない状態で突発的に起きたことであるため、今月の材料が買えない、給与が払えない。という声が上がっています。

同様に、サービス業も余暇を満喫するための業種であるにもかかわらず、来店客の激減により売上が減少している模様です。

一次的なものであれば、そこまで耐え凌ごうという判断をオーナーがして、つなぎ融資などをします。しかし、先行き不透明なうえ、現況不満が肥大すれば、撤退戦略に切り替えます。

撤退戦略の基本は、ハイスピードなテナント解約というわけです。

テナント解約が増えると、どうなるのか

外的要因(震災や薬害)のテナント解約が多発すると、新規契約もされない店舗や事務所が増え、空室が多くなります。そして空室期間が長くなります。

当然オーナーは、家賃減額交渉に応じたり、初期費用を減額をします。つまり、東京のテナントの坪単価がみるみる下がっていく現象が波紋のように広がります。家賃が下がると、資産価値が下がり、それを懸念するオーナーは資産価値が下がる前に売りに出します。

そうなると、バブルがはじけるように、物件価格とJ-REIT(不動産投資信託※)はどんどん下がっていきます。

※投資者から集めた資金で不動産投資をし、賃料収入や売買益を配当する金融商品

ひいては、首都圏の不動産価値は下がる一方ということです。
2020年3月30日現在では、まだバブルははじけていません。

不動産業界は解雇、雇い止めがすぐに起きる業界

不動産業界は基本的には、売上項目が以下のものしかありません。

①仲介手数料：不動産賃貸、売買

②転売益　　：不動産売買

③管理手数料：不動産管理

この中で、新型コロナの影響を受けやすい売上項目は、「①&②」です。

つまり、不動産市場が停滞すると、購買意欲がなくなるため、流通がとまります。そして、手数料収入が大半である不動産業は、人員が費用の大半です。その費用(原価)が、売上を生まないため、費用削減(リストラ等)をします。

実際にリストラとなると、労使間でのトラブルがありますが、雇用契約書には、雇用契約解除の要件としてほぼ下記のような文言がデフォルトで記載されています。

(1) 事業の縮小、事業所等の閉鎖、その他やむを得ない経営上の必要が生じたとき。

(2) 天災事変その他やむを得ない事由により、

事業の継続が不可能となり雇用を維持することができなくなったとき。

シンプルにいうと、雇えなくなった理由が世の中的にどうしようもない時は雇用契約解除はできる。ということです。

とはいえ、これは雇われる側からすると、「俺たちの生活はどうなるの！？」という不安感があります。

そうならないように、政府は、個人でも生活費を目的として「無利子・無担保融資」の融資制度を始めました。本内容は別記したブログを後日アップします。

今後、さらにどうなる？

今後数カ月の間に不動産業界で下記のことが起きることが予想されます。

・物件価格及びJ-REITの下落

・家賃滞納者の増加により、保証会社の審査がさらに厳しくなる

・賃貸住宅のリフォーム代金の上昇により、家賃相場が高くなる

・金融機関の貸し渋りにより、分譲投資市場が冷え込む

・不動産営業担当のノルマが厳しくなり、高圧的な営業マンが増え、借りる側が消極的になる

・ロックダウン(都市封鎖)になり、店舗運営ができなくなる。ITリテラシーが低い店舗型不動産会社は売上が激減する

・対面式の重要事項説明ができないため、根本的に市場が崩壊する(IT重説等の実務上の緩和施策がない限り)。

などです。上げたらキリがありません。逆に考えると、ネガティブな事を社内全員でブレストして、早期に対策を立てれば乗り越えられる範囲です。

今こそ、ワンチームが試されるときです。

エース不動産もチーム一丸となって、この危機を乗り切る所存です。

新型コロナウイルス感染症による、不動産市場への影響や情報を公開！
東京では、大学入学の延期、内定取り消しによる入居予定物件のキャンセルや、共同住宅(シェアハウスなど)の解約が目立ってきています。

(この記事は約4分で読めます)

事例1：地方からの上京予定を延長or中止

春は新生活の始まりと同時に移動の季節。

各地方から東京へ上京するのが3月。そこに向けてお部屋探しに来るのが、不動産賃貸市場の繁忙期(1-3月)。前章の通り、3月に入った途端に内見予約が減りました。

事情を聴くと下記の意見ありました。

・新型コロナウイルスの影響で、東京の大学ではなく、地元の大学へ行くことにした。

➡さらに詳しい事情を聴くと、東京は人が集まる=感染リスクが高い。という意見が散見されました。

・本命が通らず、滑り止めの東京の大学へ進学予定だったが、これを辞退。浪人して本命を目指すことにした。結論としては、上京の延長をすることにした。

➡夢と感染リスクを天秤にかけた判断だそうです。

・会社の収益圧迫のため、今春の内定取り消し

➡東京への上京が決まっていた方が、勤務予定先の会社から人件費削減のため、内定取り消しを言い渡されたとのことです。

事例2：雇用調整や雇い止めで、賃料減額目的の引っ越し

有期雇用(契約社員、派遣社員、アルバイト、業務委託、BPO)の方々で、会社から、契約解除を申し受けた方からの依頼が多くなりました。

・派遣先から契約延長が白紙に。

➡4月で現職場の契約を3カ月契約延長の予定だったが、直前でそれが白紙になったとのことです。そのあとも、次の派遣先を探すにも引受先がなく、現家賃が払えなくなりました。

・業務委託料の報酬減額

➡4月より、月額報酬の減額がありました。元々、保証のある業務委託契約ではなかったため、事実上の年収ダウンで家賃が支払えなくなるとのことです。

事例3：共同住宅(シェアハウス)やルームシェアの退去が増えた

シェアハウス等の共同住宅は、単純接触が多く、不要不急の外出自粛をしたとしてもリスクが高い場所です。たとえ、個室タイプがあったとしても水回り接触は不可避です。

・外国人専用のシェアハウス

➡他のシェアハウスに比べて空室率が目立っています。自国への入国規制もかかり、帰国ができないリスクが高まっています。語学学校も休校届けをして、コロナショックが落ちつくまで実家で過ごすという方が増えています。

・通常のドミトリーハウスやシェアハウス

➡次に、多いのが、個室に2人以上で住むドミトリー型のシェアハウスなどの退去が増えています。やはり共同生活自体がリスクなのです。

・友人とのルームシェア

➡友人や親族とのシェアハウスは共同住居として、リスクがあります。また、問題となるのは、この契約形態は2LDKの部屋を2人で借りる例などが多く、どちらかが退去をしたいという希望が出ると家賃負担が片方に寄ります。そのため、家賃負担増により結局部屋自体の契約を解除することになります。

まとめ

これまでの新型コロナウイルスの状況を鑑みると、健康と住まいは綿密に関係しています。そのことから、私たち不動産会社はお客様の生活寄り添っていく仕事なのだと再認識しました。
私たちエース不動産は、

ロックダウンが起きても、
交通網が衰えても、
入居が急ぎでも、

会社として運営が可能な限り、お客様のパートナーでいることを心がけます。

【現況編】本BLOGは同業者様宛ての特別BLOGです。
新型コロナウイルス感染症による、不動産賃貸市場への影響を当社が保有する情報を公開、共有します。
(この記事は約4分で読めます)

目次
1　新型コロナウイルスとは
2　繁忙期が2月末日で終了
3　移動時間短縮目的の特需が増えた
4　公共交通機関を利用しない条件付き
5　担当者からアドバイス

新型コロナウイルスとは

正式名称：COVID-19

症状　　：呼吸器系の病気で、発症するとまず発熱から始まり、乾いた空ぜきが続く。1週間もすると、息切れをするようになり、入院が必要にケースもある
（発熱や咳（せき）などの症状があるからといって、それがCOVID-19だとは限らない。風邪やインフルエンザでも同じような症状が出るため）

さらに重症になると、新型コロナウイルスは肺炎や重症急性呼吸器症候群、多臓器不全などにつながり、場合によっては死に至ることもある。

致死率：約2-7%(年齢や国、医療環境により変動)

繁忙期が2月末日で終了

例年、不動産賃貸市場では1月-3月中旬ごろが集客が多く見込める時期かと思います。どの不動産会社様でも1年間の集客数の30-40%を目標にするのではないでしょうか。

2020年はコロナの影響で大打撃です。

仲のいい業者さんへ近況を伺うと、

「3月に入った途端、電話が鳴らなくなった」
「3月になったら内見がなくなった」
「来店キャンセルが増えた」

といった意見が多くありました。当社も同様で、肌間では、想定していた売上の30-40%がダウンしたと思います。(2020.3.16現在)

移動時間短縮目的の特需が増えた

3月に入り、通勤時間を短くしたい(=通勤時の感染リスクを減らしたい)のような需要が増えました。

・もともと通勤時間短縮をする引越しを考えていたけど、これを機会に･･･。

・西武池袋線やJR中央線利用者の感染者が出たので、別沿線物件に引っ越したい

といった内容です。実際に、問い合わせが数件あり、来店したお客様は女性の学生様です。遠方に住んでいる両親から心配の連絡があり止む無く都心よりに住むことになったとのことでした。

参考までに抑えておいていただけますと幸いです。

公共交通機関を利用しない条件付き

上記とは別に、電車やバスを利用しないで勤務先や通学先に行きたいという意見も多くなっています。実際には、

・職場へ自転車で行きたい。30分なら自転車こげます！

・部屋は狭くてもいい。初期安めで歩いて行けるところがベスト。

・リモートワークでも緊急対応で会社に行く必要がある。会社の近くがいい
 
などです。極力感染リスクを最小にするための工夫です。

担当者からアドバイス

この2020年1月より端を発してから早2カ月。賃貸仲介の営業をやっていると、最終消費者とお会いすることが多いと思います。
新型コロナウイルスの影響がニュースに上がらない水面下で広がっています。街中でもマスクをしない人でも、リスクヘッジをするライフスタイルを取りたいと考えている方が多いです。

最初のヒアリングの時にも新型コロナの不安をほとんど言わない方もいます。そういった方は羞恥心もあるようですので、質問への配慮を心がけて、聞かずともわかってあげる姿勢をすると心を開いてくれます。

というわけで、今や世界的な全業種で経済情勢が悪化しています。当社としましては、知りえる限りの情報と、状況を都度アップしていく所存です。

同じ戦場で戦う皆さまにおきましても差し支えない範囲で情報共有をいただけますと幸いです。(少しでも営業ストレスを軽減できれば･･･)

私たちエース不動産の仲間を紹介します。

名前：小太郎（こたろう）

生年月日：2016年12月19日

性別：オス♂

犬種：黒豆柴

性格：吠えない、噛まない、無関心

出会い

エース不動産の店舗の近くにある、居酒屋で働いている、パートのおばちゃんが元里親です。

おばちゃんは、既に1匹犬を飼っていました。

その状態で、一時的に別の方から預かった状態だでしたが、預け元の買主がとある事情で引き戻せなくなり、おばちゃんが近くで面倒を見てくれる里親を探していたところ、エース不動産の社長(私)が新たな里親になりました。

～こんな流れ～
元飼い主「少しの間預かっていてくれないかな」
おばちゃん「いいよ」

しばらくして、

元飼い主「とある事情で飼えなくなっちゃった。。どうしよう。。(困)」
おばちゃん「うちじゃあ面倒見切れないよ。。。(困)」

少しして、

エース不動産社長「(居酒屋にて)グビグビ。･･･ハァ、犬飼いたいなー。保健所に行って1匹助けてあげようか･･･。(買って飼う気はなし)」

おばちゃん「え、うちに1匹助けてあげてほしい子がいるよ。」

エース不動産社長「そうなの⁉今度会いたい!!!　あっでもアレルギーとかのこともあるし1週間だけしっかり面倒みる」

～以上～

元々1年以上犬を飼いたがっていたため、犬にも、おばちゃんにも、飼い主にもいいよねということで、まずは1週間譲り受けました。

それから1週間


2019年9月6日の出来事。

『家族』になりました。

犬を飼うのも初めてだったこともあり、てんやわんやな毎日を送っていますが、今はとても大事な家族兼エース不動産の仲間になりました。

事務所では、管理規約上犬を飼育できないため、昼間はおうちでお留守番です。

それでも、私の家と、事務所は歩いて行ける時間なので、ランチタイムには時々様子を見に戻ります。

そんな家族のほのぼのコラム（日記？）も私たちの会社を知ってもらうきっかけになればと思い、BLOGに綴ることにしました。

これから、小太郎と私たちの成長を少しづつ、コラムにしていきます。

※注意※
カテゴリのTOP画像は、高田馬場近くにある、ペット可居酒屋での一枚。
実際にお酒は飲んでおりません。飲んでる風な一枚をグッドタイミングで写真に収めました。