保証会社を利用した場合、年に1回、保証会社へ更新料を払います。1万円でも払いたくない方、必見！

(この記事は約3分で読めます）

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保証会社の更新料は、その保証会社に(翌年以降も)継続して自身を保証してもらうための依頼料です。
関係者のメリットやデメリットをまとめました。

✔借主
メリット：住み続けられる。
デメリット：費用が掛かる。

✔貸主
メリット：家賃滞納による無収入リスクが軽減。
デメリット：更新料支払いを敬遠し、退去されるリスク。

✔保証会社
メリット：売上が得られる。
デメリット：なし。


２.保証会社の更新料の相場と支払いターム

保証会社などにより、料金や支払い期間が異なりますが、スタンダードなものは以下の通りです。

①1万円／毎年
②～3％(総賃料に対して)／毎月

「②」はクレジットカード会社系保証会社に多いです。
毎月のクレカ経由で引き落としにすることで、預金残高状況を引き落とせたかどうかで判断できるためです。


３.保証会社の更新料を滞納したらどうなる？

強制退去の対象となります。

ですが、すぐに退去になるということはありません。
具体的には、2ヶ月以上の場合、ブラックリストに載ります。信販系保証会社の場合は、クレジットカード利用に制限がかかることはありませんが、次回引越しの契約時に保証会社の審査が通りづらくなります。

3ヶ月以上の場合は、より厳しい督促がきます。
日中仕事中の職場や、緊急連絡先への電話、弁護士からの内容証明が書面で自宅宛てに届きます。内容証明が届きそれ自体を無視(気付かない含む)すると、最悪裁判に発展することもあります。

私個人の意見としては、滞納をし続けるストレスより、1万円を支払うほうが精神衛生上良いと思います。




４.更新料を滞納して退去したらどうなる？

信販系保証会社(クレジットカード系)の場合は、CIC(個人情報取扱機関)に情報登録され、ブラック扱いになります。クレジットカードが契約できない、各種ローンが組めないということに発展します。

信用系保証会社(JICC/LGO)の場合は、(仮に)JICCという協会に加盟している保証会社(全国数十社)の保証会社に名前が知られ、そこに加盟している保証会社一帯にはブラック扱いになります。
将来、引っ越しをしようとしたとき、都心部の物件が70%以上借りることができなくなります。

滞納をしても無視せず、どうしても払えない場合は、保証会社の相談窓口に電話をして事情を説明して支払い期限の延長や、分割返済をする依頼をしましょう。私の知る限り、ほぼすべての保証会社は丁寧に対応してくれます。あくまで、横柄な態度ではなく、友人に物を借りるときのお願いの仕方のような振る舞いをするのが大事です。

５.保証会社への更新料を支払いたくない方へ

更新料を支払いたくない方は、以下の方法がその手段です。

1.そもそも保証会社を使わず、連帯保証人で契約をする
2.更新の前に引っ越す
3.賃貸ではなく物件自体を購入する
4.更新時期が来る前に、大家さんと管理会社へ連帯保証人付きで再契約できるか交渉する。

ポイントを解説します。
「1」は、物件の選択肢に制限ができてしまいます。が、不動産業者的には最も賢い判断と思います。
「2」は、お金にやや余裕がある方です。また、住環境にストレスを感じるなら、すぐに行動すべきです。
「3」は、極論です。お金にとても余裕がある方です。頭金を数百万入れてローンを組んで購入し、あなたが大家さんになりましょう。
「4」は、過去の支払い歴や生活態度などをアピールして、契約事項を変更or再契約をしてもらう方法です。ですが、成功率は10%以下でしょう。理由は、借主以外にメリットがないためです。



６.更新料を滞納、やるべきこと

やるべきことの結論、更新料を分割して返済する交渉を、“支払い期日まで”にすることです。

更新料の名目は、保証会社の売上に充当されるため、保証会社自体の取り分です。
とはいえ、この1万円も家賃の代位弁済と同等の性質を持ています。
つまり、この更新料を払わないと、有無を言わさず当該保証会社のブラックリストに登録されます。

ここで重要なことは、
信販系保証会社の場合：異動(＝滞納)扱いとなり、ブラックリストに登録
信用系保証会社の場合：滞納扱いとなり、LICC、CGO※のブラックリストに登録
※家賃債務保証協会で、大半の保証会社が加盟しています。

つまり、いずれの場合でも、個人信用情報に傷がつきたった1万円のために将来数年にわたり入居審査に通りづらくなります。つまり一都三県の賃貸物件の多くが、借りにくくなるということです。
※信販系保証会社の場合、一都三県の賃貸物件が借りれなくなることになります。

1万円だけのために人生を数年無駄にすることのないように参考になれば幸いです。



７.まとめ

保証会社へ対する費用は、あくまで大家さんに対して払うリスクヘッジをするための費用であることが大きいです。

とはいえ、逆の目線に立つと、多くの大家さんは銀行に多額の借金をして返済リスクを背負って物件を購入しています。都内の物件購入価格は毎年5～8%上昇し、簡単に手が出せるものではなくなっています。購入額も多額で、返済額も大きくなる傾向にあります。

物件の借主からの家賃をその返済額に充てているため、何としてでも支払いが滞る訳にはいかないのです。銀行への返済が滞納すると大家さんは社会的に抹殺されてしまいます。

“だから”保証会社へ加入できる人じゃないと入居をさせないわけです。
“だから”保証会社が会社運用をするために運転資金として保証料を払わなければいけないのです。
東京に住みたいという方は、そのルールと仕組みを理解し、そのルールを守ればいいという簡単な話です。

この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。

ニートだと部屋を借りれないと思っていませんか？

そんなことはありません。でも、事実難しいのは確かです。やり方さえ間違わなければお部屋は借りれる！

その方法を大公開します。

(この記事は約2分で読めます)

目次

1. どうしてニートだと部屋を借りれない？
2. どうすれば借りれる？
3. 連帯保証人がいない場合は？
4. すぐに入居したい場合はどうするの？
5. まとめ

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前提として、「ニート=無職」という定義で考えると、無収入の人はお部屋を借りにくい立場にあります。とはいえ、立場の問題であって、払えることを証明すればお部屋は借りれます。

では、なぜニートだと部屋が借りれないという思考が広がっているのでしょうか。それは、支払い能力がないことや、社会的な責任能力が欠如しているから、大家さんや入居審査会社(保証会社)が敬遠するということを“なんとなく”理解しているからだと思います。

でも本当は、大家さんや、入居審査をする会社(以下、「貸し手」と呼ぶ)が知りたいのはただ1つ。

【どうやって家賃を支払うのか？また、それを証明できるか？】

という点に限ります。
つまり、この理屈を紐解いて、審査時に提出する申込用紙にわかりやすく記入して理解してもらうことが重要です。

どうすれば借りれる？

貸し手が求めいている支払い能力があることをアピールすれば借りれます。求めている支払い能力とは、

①定期的な収入：給料、仕送り、不労所得

②1年以上の余剰生活金となる貯蓄：200万程度(家賃6万円程度の場合)

③(「①」がないが、「②」が数十万程度しかない場合)立て替えて支払ってくれる人=連帯保証人がいるか

というのが一般的な理屈です。
一般的ではない方法で信用を勝ち取る場合は、コチラを参照してください。

一般的でない方法は、リスクと費用が伴います。それだけは覚えておきましょう。
ベターな方法は、実家を出る場合、

「最後のわがままを聞いてほしい」
「独立して自分の可能性を確かめたいから後ろ盾をしてほしい」

ということを親に懇願して、連帯保証人になっていただくのがベターです。
きっとご両親も喜びます(おそらく)！

連帯保証人がいない場合は？

それでも連帯保証人がいない方は、選択肢は大幅に狭まりますが、

審査の緩い保証会社に加入し、かつアルバイトをすぐに始めてその実績をアピールする必要があります。

実際に選択肢の割合としては、都内に物件が5,000件ある中の1件程度とご認識ください。とはいえ、「0」ではありません。考え方として、まずは、住居を確保しつつ生活を安定させお金を貯めて信用を得て、次は希望の叶う物件に住むという方針が良いと思います。

元プロ野球選手のイチローの名言にもある

「遠回りが一番の近道」

とはまさにこのことではないでしょうか。

すぐに入居したい場合はどうするの？

すぐに入居したい場合は、前述の連帯保証人がいない場合と似ています。即日審査を通してくれる、緩い保証会社を利用し、かつ現時点で室内クリーニングが完了している物件に限られます。借りる人(あなた)と、貸す人(大家さん)の間に関係者が何人いるかにより、入居までの期間は長くなります。
イメージは下記の通りです。


■入居まで14日間程度かかる関係図(通常)

上記の通り、関係者が①不動産会社(仲介会社)　②不動産会社(管理会社)　③保証会社　④大家さんがいるため、各人が1日でも連絡滞ると、計4日間入居まで日数がずれるイメージです。


■入居まで7日間程度かかる関係図(弊社管理)



■入居まで3日間以内の関係図(弊社保証会社、弊社大家)



(注)「一般」の表から下になればなるほど、在庫数(選択肢)が減っていきます。そのため、求めている設備条件、連帯保証人の有無、預貯金額により、選択肢が変動するためある程度の妥協はする必要があります。

まとめ

賃貸審査において、「ニート＝無職無収入」だから審査が通らないということはありません。無収入であることと、支払い能力がないということはイコールではないからです。

そのため、どうすれば大家さんが困らないか、不安にならないのかというポイントを押さえることが大事なのです。感情的にならずに、審査が通りにくい状態は一時的な問題と割り切りましょう。問題点が明確になれば改善方法を実行するだけです。

一旦立ち止まり、広い視点で見渡せば、難しい審査も簡単に思えてくると思います。
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目次

1 一人暮らしをするメリット
　1.1 事業に専念できる
　1.2 自立する

 2 どうして未成年は制限が多いの？
　2.1 民法の第四条と第五条

3 どうやったら部屋を借りることができる？
  3.1 一般的には親の承認が必要
  3.2 一般的じゃない方法もある

 4 親が協力しないとできない？親には知られたくない。
   4.1 専門不動産会社に依頼する

5 もっと楽な方法はない？ 
  5.1 物件を買う

6 まとめ

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一人暮らしをするメリット

第四条　年齢二十歳をもって、成年とする。

第五条　未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。

２　前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。

３　第一項の規定にかかわらず、法定代理人が目的を定めて処分を許した財産は、その目的の範囲内において、未成年者が自由に処分することができる。目的を定めないで処分を許した財産を処分するときも、同様とする。

どうやったら部屋を借りることができる？

親が協力しないとできない？親には知られたくない。

基本的にはできません。

しかし、審査が通りづらい方を専門としている不動産会社であれば可能です。
具体的な方法論としては、審査が緩い大家さんの物件や、未成年でも審査を通してくれる保証会社を使えば可能です。
ですが、通常の不動産会社ですと、年に1-2組ぐらいしか対応することがないため、この点の知識や経験値が乏しいのです。

そのため、問い合わせ時や来店時に「未成年はダメです」と言われるケースが多いようです。
※弊社エース不動産は毎月4-5組ご成約しております。

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まとめ

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いえらぶパートナーズ賃貸保証の審査について、
審査基準、審査通過への対処法などを大公開！
(この記事は約4分で読めます)

目次

1 いえらぶパートナーズ賃貸保証の概要
2 いえらぶパートナーズ賃貸保証は独立系保証会社
3 審査基準や特徴
4 審査に必要な書類
5 属性ごとの審査基準
6 審査期間はどれくらいか？
7 保証料
8 本人確認の電話はいつくる？
9 いえらぶパートナーズ賃貸保証の審査に落ちたときの対処法
10 まとめ

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１.いえらぶパートナーズ賃貸保証の概要

本社所在地 ：
〒163-0224
東京都新宿区西新宿2-6-1　新宿住友ビル24F

資本金：1億円
加盟団体：－

２.いえらぶパートナーズ賃貸保証は独立系保証会社

保証会社には3つのレベルがあります。

レベル【高】

↑　信販系保証会社
↑　信用系保証会社
↑　独立系保証会社

レベル【低】

下から上に行くほど審査の難易度が上がります。
この記事をご覧になられた方では“そうだったんだ”、“意外！審査厳しそうなイメージがあった”と思われますが、確かに区分としては審査の難易度は高くはないです。
「独立系保証会社」は、保証会社レベルでは最も審査難易度が低いと言えます。なお、独立系保証会社の中でもいえらぶパートナーズ賃貸保証の審査難易度は以下の通りです。

審査の難易度【高】

↑　株式会社 ダ・カーポ
↑　ジェイリース 株式会社
↑　旭化成賃貸サポート 株式会社
↑　アイシンクレント 株式会社
↑　プレミアライフ賃貸保証
↑　ナップ賃貸保証 株式会社
↑　株式会社 いえらぶパートナーズ

など他数十社

審査の難易度【低】

独立系保証会社の中でもいえらぶパートナーズ賃貸保証の審査難易度は下位です。

３.審査基準や特徴

また、保証会社各社の直近５年間の審査通過率の遷移です。（弊社実績）
過去に家賃滞納歴やクレジットカードの滞納歴がある方が、家賃８～10万（都内で標準的な一人暮らし用のワンルーム、１K）の物件で審査をかけた場合の通過率を表しています。

４.審査に必要な書類

－ 基本的な必要書類の事例 －

・身分証明書(両面)
・健康保険証(両面)
・収入証明書(源泉徴収票or給与明細or確定申告書など)
・在籍証明書(必須ではありません)
・内定通知書(採用証明書)

なお、上記のような追加書類を求められた場合、審査が通る見込みは一気に高くなります。
社内審査で否決する場合は、上記必要書類を求められる前に審査落ちの連絡がくるためです。

私たちの業界ではこれを『審査に乗った』という風にも言います。
無職・夜職・アルバイトの場合、仕事をしているしていないに問わず審査が非常に通りずらいです。そのため、一般的な不動産会社の営業担当からは「在籍会社を利用する手法」を提案されます。当社としては、在籍会社はリスクと費用がかかるため推奨しません。

ですが、在籍会社を利用する場合も一定の技術や経験が必要です。1つ例をあげるとすると、現職と前職の在籍会社に業種や職種で関連性が全くないと審査が通らない可能性が高くなります。

理由や改善方法は、別コラム（コチラ）にて掲載します。

５.属性ごとの審査基準

属性別審査通過傾向：高　◎ ＞ 〇 ＞ △ ＞ ×　低

極端に審査は厳しくはありませんが、将来的な視点で収入が低いことが想定される方は審査が通りにくい傾向があります。

◇無職の場合
無職の場合でも、審査通過確率は「〇」ですが、あくまでも預貯金が一定金額ある場合や連帯保証人がいる。さらには就職が決まっている（内定状態）など、家賃支払能力が将来的にも確保されている状態です。

就職する会社がすでに決まっている場合は、内定通知書を提示することで審査に通りやすくなります。
また、転職活動のために一時的に無職になっているのであれば、
前年の納税通知書と合わせて提出することで、さらに信頼してもらいやすくなります。
働く予定がない無職の場合は、審査に落ちてしまうので親名義で審査してもらいましょう。

◇フリーターの場合

収入が安定していると証明できれば、審査通過は基本的に可能です

また、家賃の1～2年分の貯金がある人は、銀行の発行した残高証明書を提出して預貯金審査をしてもらいましょう。

アルバイト歴が短く、収入が不安定な人は、収入が安定している保証人を立てるか、親の名義で審査をしましょう。

◇学生の場合

学生の場合は、安定した収入がないので、連帯保証人を立てるか、親名義で契約すれば審査に通ります。

高校生は、必ず親の同意書をもらってから契約しましょう。
法律で、未成年は親の同意が必要と定められています。


◇外国籍の場合
外国籍の場合は、審査通過確率は「△」ですが、必要書類が準備できて、収入があれば審査に通ります。

必要書類は外国人登録証明書か在留カードです。

また、大東建託には5ヶ国語(英語・中国語・韓国語・ポルトガル語・スペイン語)対応のサポートセンターがあるので入居後も安心して生活できます。

◇国民健康保険の場合

国民健康保険でも、『収入が安定している』、『家賃を滞納しない』など、ほかの審査項目をクリアしていれば、審査は通過可能です。

あくまで社会保険のほうが、審査に有利というだけです。

◇過去に家賃滞納歴がある場合

過去に他社で家賃滞納した場合でも大東建託は家賃滞納歴を調べることができないので、審査通過可能です。

ただし、同じ大東建託でお部屋を借りた際に、家賃を滞納してしまった場合は、情報が共有されているので審査に落ちます。


◇借金がある場合
大東建託は自社の保証会社(ハウスリーブ)を使っています。
独立系の保証会社なので、借金があるかどうかの情報を調べません。そのため、借金がある人でも、特別不利になることはありません。
また、借金があっても「月々の返済をしながら家賃を支払っていける」支払い能力があれば、審査に通ります。

 
◇同居人がいえらぶで過去に家賃滞納歴がある場合
いえらぶでは過去の情報を保存している可能性があります。
同居人・緊急連絡先になっている人でも過去にいえらぶの物件を借りていて、トラブルを起こしていた場合、審査に落ちることがあります。
いえらぶで審査してもらう前に、同居人や家族に過去にいえらぶの物件に住んでいたか確認しましょう。

 ◇緊急連絡先がない場合

緊急連絡先に親族の連絡先をかけない場合は、付き合いの長い友人にお願いしても大丈夫か、不動産屋に事前に相談しましょう。

緊急連絡先は、入居者と連絡が取れなくなった時くらいしか使用しません。

大家さんや保証会社はあくまで家賃支払の滞りを懸念しています。そのため、属性的に難しくても積極的にアピールすることで審査通過の道は開けます。

６.審査期間はどれくらいか？

審査通過時：1-2日

審査否決時：1-2日

申込者、緊急連絡人に本人確認の電話がつながらない場合は、1週間かかる場合があります。なお、本人確認が1週間以上取れない場合は、管理会社から申し込み自体を一旦棄却される可能性があります。

７.保証料

基本は下記2パターンです。

連帯保証人なし

初回総賃料の50%～　／　年間更新料　1万円

連帯保証人あり(審査通過率+30%)

初回総賃料の50%～　／　年間更新料　1万円

８.本人確認の電話はいつくる？

本人確認電話は、“身分証明書が全て揃った後”です。

そのため、必要書類が揃わない段階だと電話はいつまでもきません。

私たちの業界ではこれを『審査に乗った』という風にも言います。

９.いえらぶパートナーズ賃貸保証の審査に落ちたときの対処法

審査に落ちた時は、基本的に再審査は受け付けてもらえません。

そもそも、独立系の中でも難易度が低いため、ほぼ審査落ちすることがないとされています。
そのため、仮にいえらぶパートナーズで賃貸審査に通らなかった方は、以下2社の保証会社しか通らない可能性が高いです。
①クレデンス保証会社
②ロイヤルインシュア保証会社

この2社の保証会社で審査をしてくれる管理会社と、物件はわずかのためお近くの不動産屋さんで確認をしていただくとスムーズかと思います。

10.まとめ

保証会社でトラブルがあった方の多くが、審査について不安を感じるケースが多いと思います。

ですが、審査が通るかわからない物件で審査を通すから落ちるのです。最初から、審査が緩い物件へ申込をするのがベストです。
または、申込をする前に、審査が落ちそうな要因がご自身で心当たりがある場合は申込前に専門会社へ連絡いただくことがベストです。

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この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。

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審査が通る物件の探し方や行動を公開

同じ物件で再度申込しても審査は通らない。

(この記事は約5分で読めます。)

目次

1. なぜ審査が通らないかを考える
　1.1 クレジットカード滞納をしたことがあるか
　1.2 家賃滞納をしたことがあるか
　1.3 仕事内容や勤続年数、年収は
　1.4 犯罪歴や反社会勢力との関わり

2. 同じ物件で審査が通るか
　2.1　同じ建物で同じ部屋
　2.2  同じ建物で別の部屋

3. 審査に落ちた理由は何か
　3.1 保証会社はどこか
　3.2 家主の審査で落ちた

4. 審査が通る物件の探し方とは

5. まとめ

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1. なぜ審査が通らないかを考える

 
審査に落ちてしまう理由は人それぞれです。

物件により利用する保証会社は決まっております。

結果、どのような問題があったから審査に落ちてしまったのか簡単に見極めが出来ます。
ただし、個人で見極めたり、一般的な不動産会社では見極めが難しいため、
審査に特化した不動産屋へ相談すると良いです。

✓クレジットカード等の信販系審査

この問題が一番多いと思います。

信販系審査をする物件が全体の8割近くと言ってよいくらい多いです。

では、この信販系審査はどのような審査基準かが問題です。

みる内容としては、個人の信用情報を閲覧する事が可能です。

そうなると、クレジットカードブラック・消費者金融の借入・各種ローン・奨学金の返済遅れ・
債務整理や任意整理・最近では携帯電話の分割金の遅れやメルカリの後払いシステムの遅延なども
データに引っかかってしまいます。

そういった方は信販系審査が通りづらい状況にあると思ってください。

✓家賃滞納をしたことがあるか

過去にご自身の名義で契約して、賃料の支払いが遅れてしまった場合や、

退去時や入居時に保証会社と揉めてしまった方などは、同じ保証会社で審査に通る確率は低いです。

また厄介なことに、どこの保証会社で問題を起こしたかが非常に重要なポイントとなります。

なぜかというと、保証会社同士も連携を取っており、同じ保証協会に加盟していると、
情報共有されているからです。

結果、Ａ社で家賃滞納があれば、Ｂ社も審査が通らなくなってしまうという事が考えられます。

ここの部分が非常に重要となるため、こういった部分に詳しい審査や保証会社に特化した不動産屋へ
依頼をしない限り、審査の通過率は非常に低くなります。

何社も不動産屋を回っても、審査に落ち続けることになるでしょう。

弊社へお越しいただく方も、何件回っても審査が通らないという方が多いです。

落ちてからいらっしゃると、余計に物件を探しづらくなるので、より良い物件が選べなくなります。

せっかくの引越しなので、少しでも良い物件に住めるように、
審査に不安を抱えている方は、最初から審査に特化している不動産屋へ足を運ぶ事をお勧めします。

✓仕事内容や勤続年数、年収は

仕事内容は何かも重要です。

一般的に風俗業やキャバクラ等の水商売はNGの物件がほとんどです。

他にも昼職での内容であっても、飲食店の方は仕事帰りが遅いという理由で、NGを出す管理会社もいまだに存在します。

他にも不動産業はNGなど、業種NGの物件が存在することを把握しておきましょう。

業種以外で言うと、勤続年数がまだ短い場合や、年収が借りたい物件とあっていない場合も審査に通りません。賃料と管理費等の合計額に対して、年収があっているかは、源泉徴収票や給与明細からみられる事が多いです。

例えば、月額総賃料が80.000円だった場合

賃料×3.3ヵ月分の264.000円が審査通過の基準となり、
そこの数字に足りないとしても、264.000円×12ケ月の計算で年収が3.168.000円を超えているか
が基準となるので、この計算式で賃料と給与があっているかを確認してみましょう。

✓犯罪歴や反社会勢力とのかかわり

この内容が、どこの保証会社も審査NGを出しやすいです。

犯罪歴はインターネットで検索した際に、
名前が出てきてしまうと9割以上の確率で審査に通りません。

相当審査に緩い物件を探す必要が出てきてしまいます。

また、犯罪歴はなくても反社会的勢力や、それに準ずる場合も厳しいです。

反社会的勢力ではなくても、その友人や事務所に出入りなどしているとB登録されてしまう可能性があります。

また暴力団を抜けても5年間は同等の扱いとされるので、その間は審査が通りづらい可能性が非常に高いと言えます。そういったデータに引っかかってしまうと、審査に影響が出るので注意しましょう。

不動産業界では平成21年より、反社会的勢力排除に関してかなり厳しくなり、
過去の例としては、契約者がキャバクラ勤務の女性で、同居人が反社会的勢力の方でした。

これは警察が尾行しているのかは不明ですが、過去に数件ばれてしまい、強制解約となった事例があります。

どのようにバレてしまうのかは不明ですが、契約名義人を変えてもバレてしまえば強制解約となり、お金も戻ってこないので、注意しましょう。

これは一度審査に落ちてしまった場合です。

相当気に入った物件でも、仲介会社を変えて再度申込したらどうなるかという問題です。

✓同じ建物で同じ部屋

同じ建物で同じ部屋を再度申込しても審査は通りません。

理由は簡単で、申込をすれば個人情報の提出をし、管理会社も家主も情報を分かっているからです。

結果、間に入る仲介会社を変えても、申込書を受け取った管理会社や家主は、
また同じ人から申込みがきたと分かってしまうからです。

保証会社で落ちたのか、家主の審査で落ちたかは不明ですが、

再度同じ物件に申込みをしても審査は通らないという結果は変わりません。

✓同じ建物で別の部屋

同じ建物でも申込受付が出来る場合があります。

これは一般的な賃貸マンションや賃貸アパートではなく、分譲の賃貸マンションです。

分譲とは、一度誰かが買っており、それを賃貸貸ししているマンションです。

買っている人が違う可能性があるので、家主が違う=管理会社が違うため、
管理会社や保証会社も違う可能性が高いです。

もし同じ管理会社や家主であれば受付はしてくれませんが、分譲マンションの場合は、
別部屋でも申込みが受理される可能性が高まると言えます。

3. 審査に落ちた理由は何か

審査に落ちてしまった方は、どこの保証会社で落ちたのかを把握しておきましょう。

理由として、次に探す際に重要なポイントとなるためです。

また保証会社以外にも家主の審査や管理会社の審査で落ちてしまう事もあります。

理由を教えてくれない事がほとんどですが、
聞き出せる範囲で審査に落ちた理由を確認すると次に探す際の手掛かりとなります。

✓保証会社はどこ

一番審査に落ちる理由として多いのは保証会社の審査です。

アプラス.エポスカード.オリエントコーポレーション.ジャックス.セゾン.セディナ.ライフ
など信販系審査をする物件が多く、CIC、JICC、JBAなど、
ローンやクレジットカードの審査で利用される個人信用情報センターの情報を、
正式に照会できる家賃保証会社となります。

過去になにか問題があれば通らないといって良いでしょう。

結果、同じ信販系の審査は通らない為、そういった物件を気に入っても審査が通らない為、
住む事は出来ないという結果になってしまいます。

次に信用系保証会社のLICCと呼ばれる保証会社が存在します。

以前は全保連という保証会社がここに属していましたが、
全保連が信販系審査の保証協会にも属しました。

つまり、信販系のトラブルを持っている方が、
信用系のLICCの保証会社に申込みをしても落ちてしまう可能性が高まるということになります。

ここがかなり重要なポイントです。

今まで審査に通っていた方が、審査に落ちてしまう可能性が非常に高まってしまいます。

こういった部分は審査に特化した不動産屋でしか分からないので、
まずは一度でも審査に落ちてしまった方は、
他の物件を探す前に審査に特化した不動産屋へ相談してください。
同じように気に入った物件があり、審査に落ちてしまえば次に探すときにより物件の選択肢が狭まるためです。

そういった信販系トラブルを抱えている方は、仕事内容や年収、雇用形態にもよりますが、
CGOや独立系保証会社の物件を選択すると審査の通過率は高まると言えます。

ただし、CGOや独立系保証会社を使っている物件が非常に少ないため、
ご自身で物件を探すのは非常に難しいので、審査に特化した不動産屋へ依頼し、探してもらった方が
効率は良いです。

✓家主の審査で落ちた

保証会社の審査が通っても、家主や管理会社が承認しないと、その物件に住む事は出来ません。

家主の審査基準は家主しか分からないので、保証会社のように落ちた理由は教えてくれません。

よくある例でいえば、

・年齢の部分で何歳までと決まっている

・仕事内容で飲食店勤務を含む水商売不可

・勤続年数や年収
・SNSで検索して派手な生活をしていそう

・見た目や話し方でやめておく

など色々な理由が挙げられます。

理由は色々ありますが、家主がダメといえばどうする事も出来ないのが現状です。

ここの内容に関しては、完全に諦めて他の物件を探す以外の方法がないため、残念ですが諦めましょう。

4. 審査が通る物件の探し方とは

審査が通る物件の探し方は、まずはご自身の審査に通らない現状を把握する事です。

信販系トラブルがあるのか、
家賃滞納や強制解約になってしまったのか、
債務整理や任意整理されてるのか、
仕事内容や雇用形態の不安があるのか、

特に自営業の方や水商売の方は審査が非常に通りづらいです。

そういった不安点を審査に特化した不動産業者へ相談しましょう。

街中の不動産屋や一般的にポータルサイトで物件を検索しても審査が通りやすい物件を探すのは非常に困難です。

まずは保証会社の審査突破が第一関門なので、
気に入った物件があれば、その物件を持ち込みで相談すると良いでしょう。
万が一、その物件がダメでも審査に通りやすい類似物件を紹介してくれると思います。

審査に落ちてしまったからといって、物件が見つからないという事はないので安心してください。

ただし、通常の物件で審査に落ちてしまって、
同じ建物や別部屋に申込しても家主に情報が伝わっているので審査は進められません。

分譲マンションの場合は、例外となるので大丈夫な可能性は高まります。

次に審査に落ちてしまった方や審査に不安を抱えている方は、審査に特化した不動産屋へ依頼したほうが効率は良いです。理由は毎日審査に不安を抱えている方を対応しているので、その方に合わせて審査が通る物件の提案をしてくれるためです。

結果、少し遠くてもそういった不動産屋を探す事が1日でも早く入居できる最大のメリットです。

街中の不動産屋やポータルサイトに掲載している不動産業者は審査に詳しくない為、審査に落ちる可能性が高まるためです。

一度でも審査に落ちてしまうと、履歴は残ってしますので、より物件探しに苦戦してしまいます。

不安を抱えている方は、物件探しは慎重に行いましょう。

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この記事を書いた人 青木 業界歴 15年

15年間の不動産歴を元に、お客様へ最適なお部屋探しを提供いたします。上野で不動産経験が長いため、特に東側のエリアは得意です。 人生の思い出の1ページにそんなお部屋探しを目指します！

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母子家庭、シングルマザーの方は物件が借りれない？
→そんなことはありません。
審査が落ちた方も大丈夫！物件を探す方法と、どんな物件があるかを教えます。

目次

1 一般的な審査の難易度
　1.1 60%：母子家庭、シングルマザー(安定収入有or貯金200万以上)
　1.2 30%：母子家庭、シングルマザー(安定収入有、養育費有り)
　1.3 10%：母子家庭、シングルマザー(安定収入有、貯金がない)

2 どうやって物件を探す？
     2.1 物件掲載サイトは閲覧しない
     2.2 妥協点を考える
     2.3 審査を通すのが上手な不動産屋に行く

3 どうやったら借りれる？
     3.1 アリバイ会社を使う
     3.2 保証会社審査が緩い物件に申し込む

4 どんな物件があるの？
     4.1 大家さんが直接管理の物件

5 エース不動産の特徴は？何ができるの？
　5.1 エース不動産が管理をする
　5.2 エース不動産が管理と保証をする
　5.3 エース不動産が管理と保証と大家をする

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一般的な審査の難易度

一般的な審査の難易度は、以下のようなイメージです。

90%：安定した収入がある方
90%：就職先内定者
80%：自営業者(収入証明あり)
60%：母子家庭、シングルマザー(安定した収入があるor無職でも貯金が200万以上ある)
50%：自営業者(収入証明なし)
40%：無職者だが、貯金は200万以上ある
30%：母子家庭、シングルマザー(安定した収入がないが、養育費はある)
20%：生活保護受給者
10%：母子家庭、シングルマザー(安定した収入がない、貯金がない)
10%：無職者、水商売
  5%：未成年

上記のように母子家庭等の方は全体的に無職の方は審査が非常に通りにくいのです。
「なぜ？」と思われる方が多いと思います。ですが、大家さんの立場になって考えた場合に、「家賃の支払いをができるかどうか」ということがポイントになります。

日本では、労働収入で生活をすることが一般的です。つまりお仕事をしていない＝収入がない＝支払い手段がないというように判断されます。

さらに離婚後の元ご主人に養育費を支払ってもらう場合でも審査通過率が低いのは、養育費の未払い率が高いためです。厚生労働省調べでは、実数が取れている分でも約50%、実態としては約60%の方が養育費の未払いで生活困窮状態にあります。

どうやって物件を探す？

少し回りくどい説明をしますが、この章で一番大切なことなので、順を追って説明します。

まず、(S●●MOやH●●ESなどの)物件掲載サイトを見て、物件を探すことをやめましょう。間取り、雰囲気、相場を知るにはいいですが、そこから住みたい物件を探すことはできないからです。

次に、自分の中で物件を決める条件の妥協点を考えます。
残念ではありますが、定期的な収入がない状態で、自分が求めている100%の条件を満たす物件は、審査が通りにくいです。

なぜなら、他の方も求めていることが多いからです。もう一度自分が大家さんとなって考えると、仕事をしている人と、していない人とでどちらにお部屋を快く貸すかということです。
そのため、

「絶対にこの条件がないと、ストレスが溜まり、生活がままならない状態になる」

という条件を自分の中で固めることが大事です。

そして、条件が固まった状態になったら、審査を通すことに長けている不動産仲介会社に足を運びます。そこで、現況を説明することで、営業担当者は、その方にあった最良の物件を探すことに尽くします。

弊社エース不動産では、条件が固まっていない状態でも物件のご提案をすることが可能です。遠慮なくお申し付けください。

どうやったら借りれる？

基本的には、無職の方でも審査を通してくれる保証会社と契約をしている管理会社の物件を探すのがベターです。
そして審査時には、アリバイ会社(在籍会社)などを利用して申し込みをする場合が多くあります。
(一般的な不動産会社ですと、上記のアリバイ会社を多用することが多いです)

しかし、この方法には大きなリスクと在籍料という費用が発生します。リスクというのは、入居中に在籍会社を利用したことが発覚した場合、強制退去になることがあります。
費用については、家賃の0.5ヶ月～で、多いところだと家賃の2カ月分をぼったくるところもあります。

そのため、シンプルな方法は、管理会社と大家さんと、保証会社の審査が緩いところを選択していく必要があります。

どんな物件があるの？

審査が緩い物件というのは、多くが築年数が“そこそこ”古く、水回りが経年劣化により古くなっている物件が多いです。具体的には以下のようなイメージです。

場所：新宿区、中野区、豊島区、練馬区、板橋区
築年数：1980～1990年台
家賃：相場通り(1DKは6万～10万、1LDKは7万～14万)

理由は、個人大家さんが、不動産会社(管理会社)に任せず、自分で物件メンテナンスをするからです。
そうなると、管理会社としてはお付き合いが制限されるため、あまりビジネスにならず、審査も緩くしてくれる傾向にあります。
(管理会社の収入源は、メンテナンスをする名目でもらう毎月のお駄賃なのです)

とはいえ、それでも管理会社の審査や保証会社の審査はあります。

エース不動産の特徴は？何ができるの？

エース不動産は、仲介会社でもあり、管理会社でもあり、保証会社でもあり、大家さんでもある。というのが結論です。以下にわかりやすくまとめています。

■一般的な不動産会社の構造


■エース不動産が管理会社の場合



■エース不動産が管理と保証をする



■エース不動産が管理と保証と大家さん



エース不動産のような会社は都内に3社ほどあります。ですが、“審査が通りにくい方専門”として“5年以上”営業している会社はありません。
お仕事がない状態でも審査が通る物件をお探しします。そのうえで、審査を通す方法を一緒に考えて、費用的にも期日的にも無理のない方法を選択します。

↓↓審査突破のコツをYouTube動画でも解説しています↓↓

↓関連コラム↓

【2020年最新版】貯金なし、フリーター、無職でも賃貸を借りたい！入居 審査を通りやすくする方法

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未成年が部屋を借りる方法を大公開！
18歳の高校生～大学生でも借りれる？
保証人の親に知られない方法は？
収入とかなくてもいいの？

気になる方はすぐに↓チェック！
(この記事は、約3分でよめます)

目次

1. 未成年とは
2. どうして未成年は制限が多いの？
3. 18歳の高校生～大学生はお部屋を借りることはできる？
4. 親が協力しないとできない？親には知られたくない。
5. 仕事や収入がなくても入居はできますか？
6. お金はいくらぐらい必要？いつまでに支払う？
7. まとめ

未成年とは

19歳以下(19歳含む)を指します。なお、成年(成人)は、20歳以上(20歳含む)を指します。

どうして未成年は制限が多いの？

民法の第四条と第五条で以下のルールがあるからです。

第四条　年齢二十歳をもって、成年とする。

第五条　未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。

２　前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。

３　第一項の規定にかかわらず、法定代理人が目的を定めて処分を許した財産は、その目的の範囲内において、未成年者が自由に処分することができる。目的を定めないで処分を許した財産を処分するときも、同様とする。

18歳の高校生～大学生はお部屋を借りることはできる？

できます。

具体的なお部屋探しのイメージとしては、

①“融通がきく”不動産会社に行く。
②未成年契約可能な物件だけを探してもらう(※1)
※一般の方がSUUMOやHOME'Sで探すのは不可能に近いです。
③内見をする。
④気に入った物件を、親へ確認と許可を取る。
⑤申込をする(以下、申込み時)。
　✔契約者：本人(未成年)
　✔連帯保証人：親or親族
　✔必要書類：身分証明書(学生証等)、親権者同意書(※2)
⑥初期費用を支払う&契約をする。
⑦鍵をもらって入居する。

という方法です。

(※1)親の承認が必要 or それに代わるものが必要になります。
(※2)不動産会社が親や親族宛てに送付する書面

親が協力しないとできない？親には知られたくない。

基本的にはできません。

しかし、審査が通りづらい方を専門としている不動産会社であれば可能です。
具体的な方法論としては、審査が緩い大家さんの物件や、未成年でも審査を通してくれる保証会社を使えば可能です。
ですが、通常の不動産会社ですと、年に1-2組ぐらいしか対応することがないため、この点の知識や経験値が乏しいのです。

そのため、問い合わせ時や来店時に「未成年はダメです」と言われるケースが多いようです。
※弊社エース不動産は毎月4-5組ご成約しております。

仕事や収入がなくても入居はできますか？

基本的にはできません。

ですが、こちらも上記のように面倒見のよい大家さんにもよります。そして、弊社エース不動産の物件であれば入居は可能です。

とはいえ、選択肢は2000件ある中で1部屋あるかないかです。そのため、通常の物件サイト(S●●MOやHO●E'S)などでは探し出せませんし、探し出せても審査は通りません。

お金はいくらぐらい必要？いつまでに支払う？

(ｼｪｱﾊｳｽ等の共同住宅を除く)新宿区近郊の初期費用平均(家賃×●ヵ月)です。

A、新宿区から北(板橋区、埼玉の川口ｴﾘｱ)：約3.5-4.5ヵ月分
B、新宿､中野区：約4.0-4.5ヵ月分
C、新宿区から南(渋谷、港、品川、太田区)：約4.5-5.5ヵ月分
D、新宿まで電車で25分圏内の、埼玉ｴﾘｱ：約3.0-4.0ヵ月分
E、渋谷まで電車で25分圏内の、神奈川ｴﾘｱ：約4.0-4.5ヵ月分
F、東京まで電車で25分圏内の、千葉ｴﾘｱ：約3.5-4.0ヵ月分
G、エース不動産の都内全域の管理物件：約2.5-3.5ヵ月分

支払いのタイミングは、ズバリ『契約(入居)の前、1週間前まで』です。即日入居ができる物件だと、申込から契約までの3日以内です。支払い方法は、

・現金一括支払い
・クレジットカード分割支払い
・現金分割支払い

です。

まとめ

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不動産賃貸の法人契約では、借りる目的ごとにチェック事項が異なります。そのため法人契約は、個人の約3倍も審査を通すのが難しいと言われます。

対策も含めて目的別の注意点をまとめました。

目次

事例1. 借上げ社宅
　対策と方法：法人の属性を強化

事例2. 社長個人宅
　対策と方法：法人から社長へ資金移動して、保証人の貯蓄額を強化

事例3. 登記場所
　対策と方法：事業内容に透明性を

事例4. 転貸用
　対策と方法：事業内容に透明性を

事例5. 名目は法人社宅、実際は知人や家族が住む
　対策と方法：会社概要を強化して透明性のある法人に

まとめ

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事例1. 借上げ社宅

借上げ社宅とは、勤務先の従業員などを住まわせるために会社が借りた(借上げた)住居(社宅)を言います。会社で物件を借りる理由で最も多いものであると言えます。福利厚生や、優秀な人材の囲い込みなどを目的として、会社が従業員へ行う社内サービスのようなものです。

比較的大手(または、資本が大きい)の会社が行う傾向があります。

対策：法人の属性(資本金や売上高)を強化する。
方法：増資をする。売上高を上げる。
注意点：とくになし

事例2. 社長個人宅

中小企業の社長自宅を経費計上するために行う。いわゆる節税対策として用いられることがあります。ちなみに今更聞けないけど、なぜ節税になるか？というと、物件を、購入した場合と、賃貸した場合の節税インパクトが「賃貸のほうが効果が高い」からです。下記に記載しました。

◆経費に計上できる額
購入：5,000万(固定資産税評価額が3,000万円)･･102万/年
賃貸：5,000万クラスのマンション････････････240万/年

◆節税インパクト(法人税30%と過程)
購入：30万が浮く
賃貸：72万が浮く

というざっくりした計算ですが、良いマンションに、(浮いた税金分)安く住めるということがよくわかります。比較的中小企業で多く用いられています。

対策：社長の属性(年収や貯蓄額)を強化する。
方法：会社から社長へ資金移動をして、貯蓄額を増やし、預貯金で審査通過率を上げる。
注意点：2つあります。
①本来社長宅を会社の経費にできるのは、事務所としての機能が備わった面積分家賃のみです。

例えば、2LDK(洋15m2、洋10m2、LDK30m2、その他20m2)の場合、実際事務所として使っているのが洋室(15m2)とLDK(30m2×50%)という場合は、【30m2】分のみが経費計上できます。30/75m2(総面積)=40%のため、家賃の40%しか経費計上できません。

税務署の格好の餌食です。せっかく節税した分が追徴課税で消し飛びます。

②会社から社長へ資金移動する場合、移動用途を貸付金or仮払金で処理します。これを期中で戻さないと、金融機関から「なぜ私たちが貸したお金を、個人(社長)に貸し付けた？」という風に疑われます。会社のお金を私的流用しているように取られますよね。そんな会社に銀行はお金を貸してくれません。

事例3. 登記場所

新しく会社を立ち上げるのに要するために住所登録をする場所として借りる方法です。

多くは、自宅兼事務所(SOHO)として新設法人が利用する手法です。新設法人の場合、過去の履歴等がないため、事業内容を中心に保証会社や管理会社、オーナーは鋭くチェックしてきます。

とくに犯罪に使われる場所(反社の事務所)や、詐欺グループの活動拠点、違法風俗店の待機所などに利用され“知らなくて”貸した場合でも、罪を問われることがあるからです。

対策：事業内容に透明性を持たせる。
方法：不明確な事業とならないように、第三者が見てもどんな事業をして、どれぐらい売上ができるかわかりやすいプレゼン資料を作る。

(良い例)　

学習塾、スマホアプリ開発事業、社団法人の事務所、消耗品の倉庫、著名な飲食店の休憩所(有名ラーメン店、有名焼肉店など)、

(悪い例)　

貸し会議室、民泊事業、エステ、コンサルティング会社事務所、YouTuber事業撮影場所、従業員待機所、タトゥーの施術所、複数人が出入りする事業

注意点：新設法人は過去の履歴がないため、代表者の職務経歴が問われる場合が多いです。今まで自身が歩んできた道で独立する場合はいいのですが、全く違う分野(業種)や職種の場合は、審査においてはマイナス評価になります。
そのため、根拠資料(事業計画書)を出し積極的にアピールする必要があります。つまり、非常にめんどくさい作業が増えます。

事例4. 転貸用

転貸すなわち、又貸しとも言います。(知らない)誰かに貸すために自分で借りることを指します。ただしこれは基本的に、賃貸借契約上NGです。絶対ダメです。
契約書の不動産協会が提供する公式契約書の雛型にも最初から盛り込んであるほどです。

ただし、事前に許可が出ている、場合はOKです。
例えば、「民泊事業」「貸し会議室」「スペース貸し事業」などです。
どういった大家さんがこれを許可するかというと、

・一棟所有の個人大家さんで物件が古く、収益の目途が立たない場合。
・海外投資家大家さん所有物件（収益さえ立てばなんでもいいという考え）
・ローン返済が苦しい大家さんで、すぐに利用してもらいたいという場合。

などです。

対策：事業内容に透明性を持たせる。
方法：前述の大家さんの物件を探す。※具体的な手段は、足を使って見つけることや人づてに紹介してもらうのが現実的ですが、時間も労力もかかり効率的ではありません。
都内には、転貸許可を出している大家さんや管理会社が限られているため、弊社であればそのリスト(非公開)の中から物件の提案をさせていただけます。

事例5. 名目は法人社宅、実際は知人や家族が住む

最後に、知人(恋人・友人)や家族を会社名義の物件に住まわせる場合です。内容は上述の転貸用と似ていますが、住まわせる人が特定していて、近しい人という点が異なります。

特に、近年多くなっている例を2つあげます。

①高齢者の親族用として法人名義で借りる。
都内では60歳を超えると、大家さんが認める年齢制限に引っかかってきます。具体的な法的制限はないですが、大家さんが拒絶するのが60歳台以降です。そのため、初期費用の確保や家賃支払い能力に問題がない場合でも、希望物件に住めないということが多くあります。

そういった親をもつ会社代表は、自社の従業員を住まわせるという体で、自分の親を住まわせることがあります。

②夜職スタッフの寮として借りる。

上京組の新人ホストは、会社が借り上げた寮に住むことが多いです。そのための寮として、戸建物件を賃貸することがあります。

問題として、仕事帰りの場合泥酔をしている方が多く、居室の壁を叩いて壊したりする事故が多くあります。大家さんがそれを望むわけはなく、夜逃げされ修繕費も取れないでいなくなってしまうことがあると聞きます(一部の話ですが、契約しているのが会社でも、会社側は知らぬ存ぜぬを通すそうです)

いずれの話も問題は、契約書に登場しない人物や、契約内容に合わない事項であるため、契約解除になります。

対策：会社HPの会社概要を整え、事業内容に透明性を持たせる。
会社概要を整えるというのは、

本店所在地 / 代表名 / 代表者の顔 / 資本金 / 設立年月日 / 事業内容 / 沿革

を全て記載するということです。意図的に隠すつもりがなければ当然開示する内容を掲載するのです。そうすることで一気に会社としての信用度は高くなります。

方法：入居者は自社従業員として、入退社により特定人物以外の者が入居する場合があると事前に伝えてく。

そうすることで、契約書にない人物が将来的に入居していてもなんら不思議はありません。ただし、それを許可してくれる大家さんは少ないため、物件のボリュームは少なくなります。

まとめ

今回は、事例を踏まえた目的別の法人契約方法をまとめました。前章でも申し上げましたが、「会社であれば審査は取るでしょ」と思われる方が多く、何も準備しないまま審査をして審査落ちする方が散見されます。
本来、準備や対策をしておけば審査に通る方も多くいらっしゃいます。

法人で借りる事務所やマンションは、立地や予算から賃貸と異なり替えがきかないことがほとんどです。
せっかく巡り合った素敵な事務所も間違ったアプローチをすることで借りれなくなることもあります。

昨今、リモートワークが主流となりつつある中で、事務所の空室率が増加してきています。だからといって本章の暗黙のルールがなくなるわけではありません。ハードルは下がっても、ハードルが無くなったわけではありませんので「申込前」に必ず対策をするようにご注意ください。

もし不安な方は、「この物件を審査通せるか確認して欲しい」や「こんな自分でも人生の再起をするための事務所を探してほしい」というご依頼があればなんなりとエース不動産へお申し付けください。

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罪を犯した人は、審査が通りづらいのが事実。でも、諦めるのは早いです。入居審査を突破する方法を公開します！
※本章は、弊社独自の7年分の実績値等を基に算出しています。

(この記事は、約4分で読めます)


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目次

1.  前科(犯罪歴、逮捕歴)があると賃貸審査はほぼ通らない
     1.1 犯罪内容によって否決率は変動する
     1.2 エゴサーチが運命の分かれ目！？
     1.3 障壁は保証会社より管理会社

2. 審査を通過するための方法
     2.1 条件は最低限に、そして選ばない
     2.2 貸主=管理会社の物件にする
     2.3 エース不動産の管理物件にする

3. まずは、生活を固める。1年で道は開ける

4. まとめ

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1. 前科(犯罪歴、逮捕歴)があると賃貸審査はほぼ通らない

賃貸物件を借りるときは必ず、保証会社・管理会社・大家さんの審査があります。(弊社で管理する物件は除きます)
そして、審査が通るというのは、

全ての審査承認が完了する＝審査が通過した

と言えます。ですが、前科がある方は、3つの障壁のどこかで「ほぼ」つまづくため審査が通りません。弊社エース不動産の経験則ですが、ネットの普通の物件を普通へそのまま申し込みをしても80～98%審査落ちします。

2%に賭けるのもいいですが、この記事を最後まで読んで別の可能性を広げるのも手です。


 

✓犯罪内容によって否決率は変動する

犯罪といっても軽犯罪から重罪まで様々です。保証会社との相性もありますが、おおむね以下のように大別できるかと思います。

「物件種別ごとの否決率」を一覧にまとめました。

※弊社実績における測定値です。

✓エゴサーチが運命の分かれ目！？

ほとんどの保証会社・一部の管理会社では、契約者名と入居者名、緊急連絡先名をネットで検索してその素性を確認します。
また、さらに細かいと、SNS(facebook、twitter、Instagram等)も確認することがあります。

そのため、名前がネットに残っている場合だと、この時点で審査が否決されます。この点は、エゴサーチをしない保証会社や管理会社を知っておく必要があります。

また、管理会社がエゴサーチをする場合、多くが身分証明書の写りが良くないときにあります。例を挙げると、以下の画像のような場合です。

どうでしょうか。何かやってそうな雰囲気を持っていれば、調べてみたいと思いませんか？悲しい現実ですが、人は見た目が9割ということですね。。

また、別記事で身分証明書を免許証ではなく、保険証にすることで審査否決率が変動する情報があります。その内容は別記事でアップします。

エゴサーチをされるかどうかは「運」の要素が強いです。もし、されたら審査は一発で終了。これは覚えておきましょう。

✓障壁は保証会社より管理会社

上記で挙げた「エゴサーチ」。実は保証会社より管理会社がするケースのほうが多いです。それは審査の役割が以下のようなものだからです。

◆判断基準
・保証会社：支払い能力、過去の滞納状況
・管理会社：素性、入居時トラブルが起きる可能性の有無
・大家さん：感情論、気分

10年ほど前、保証会社を通す審査方法が主流ではない時代は、管理会社が全ての審査項目をチェックしていました。そのため、その時代の審査方法を現在でも行っている管理会社では、エゴサーチをすることが多くあります。
よく言えば、管理が徹底されている会社。借りてからみた悪い意味では、保証会社の審査が通っても、この時点で落とされるケースがあるということです。

そしてポイントは、管理会社で審査が落ちても、管理会社は恨みを買われることをしたくないため「保証会社で審査落ちしました」と仲介会社に言います。
実際は、保証会社の審査が通っていてもです。

そうなったときは運がなかったと思い、気を取り直して、別物件を探すように努めましょう。

2. 審査を通過するための方法

本章では、審査が通るような物件を見つけるコツを記載していきます。審査を通過する方法以前に、審査が通る物件の中から探すことが重要であることを意識して読んでください。

✓条件は最低限に、そして選ばない

大前提として、審査が通りにくい方の場合は、「探すこと」と「選ぶこと」は控えることをオススメします。
もちろん、最低条件を設定することは重要です。とくにエリア・予算は守るべきと考えられます。

控えたほうがいい諸条件として例を挙げると、

採光の方角、バストイレ別の指定、駅からの距離、間取り、キッチンのサイズ、収納の広さ、ロフトの有無、2F以上の指定・・・etc

などです。
なぜかというと、スタート時点で選択件数が少ない中で、上記の細かい要件が加わると物件自体が「0件」となることがほとんどだからです。この場合、仲介担当が匙(さじ)を投げることが多くなるためご注意ください。

推奨するのは、あくまで最低限希望のエリア・予算でまずは住めるところを探す。のをゴールとするということです。

✓貸主=管理会社の物件にする

これは単純に、大家さんと管理会社が同一の物件にしたほうが審査に落ちる確率が減る。という意味です。

チェック者の目の数が減ればその分、不本意な状況になることが減ります。とはいえ、革命的に審査が通る可能性が上がるというわけではなく、依然として厳しいものであることは変わりありません。


 

✓エース不動産の管理物件にする

セールストークのような内容になってしまいますが、弊社は過去7年間の実績で、この方法がベストであるという結論にいきつきました。弊社取扱いの物件は、

①管理会社(エース不動産)＝保証会社(エース不動産)

①管理会社(エース不動産)＝保証会社(エース不動産)＝大家さん(エース不動産)


という方程式の成り立つ物件が豊富にあります。興味のある方はご登録ください。
◆エース不動産の管理物件一覧(公開物件はほんの一部、会員登録は無料です)

3. まずは、生活を固める。1年で道は開ける

前科のある方は、過去の過ちを償うために、実刑や執行猶予社会的制裁を受けています。ただし、それは司法の世界の話で、前述の通り、現実は厳しいものです。
とはいえ、希望がないわけではありません。というのもの、悲しいことではありますが、犯罪というものは完全になくなるものではありません。そのため、インターネットの情報というものは目まぐるしく更新と削除が繰り返されます。1年もすると、問題は風化し、ネットの情報も陳腐化します。

加えて、WEB検索のGoogleが1年に3-4回ほど検索エンジンのプロトコル(合理性)をアップデートされることで検索結果順位が変動します。

すると、過去のエゴサーチ情報もトップページから2ページ目などにランクダウンしていきます。そのような状況になるのは1年以上はかかりますが、いつかは必ず訪れます。そうすれば、審査への影響もなくなり普通に物件が借りれる日が来るようになります。

4. まとめ

〇 現況を理解し、審査に必要な書類等を準備する

〇 住むために最低限必要な物件条件を明確にする

〇 審査項目が少ない物件を探す

〇 エゴサーチからなくなるまでの期間限定と割り切る

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1週間以上待っても入居審査の結果が来ない！審査の裏側では何が起きている？

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目次

1. 標準的な審査期間は？連絡が遅い＝審査落ちなのか？

2. 審査が遅れている原因
   2.1 審査書類に不備・不足がある
   2.2 大家さんに連絡がつかない
   2.3 連帯保証人、緊急連絡先に連絡がつかない
   2.4 繁忙期である
   2.5 単に結果連絡を忘れている
   2.6 定休日の関係で遅れている

3. 審査を早く終えるための対策
   3.1 書類の不備がないか提出前にチェックする
   3.2 保証人や緊急連絡先に連絡がいくことを伝えておく
   3.3 審査が早く終わる物件に申し込む
   3.4 細かい要望は控える

4. エース不動産の審査が早い理由
   4.1 自社所有物件がある
   4.2 自社管理物件がある
   4.3 保証会社としての機能も兼ね備えている

5. まとめ

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1. 標準的な審査期間は？連絡が遅い＝審査落ちなのか？

一般的に、賃貸の入居審査は３～７日くらいで結果連絡が来ます。
早ければ1日で審査結果が出ることもあります。
審査フローとしては保証会社⇒管理会社⇒物件オーナーの順に行われます。

ただ、まれに1週間以上待っても連絡が来ないこともあります。

では、審査結果の通知が遅ければ審査に落ちているのかというと、実はそうとも限りません。むしろ、審査不合格の時のほうが連絡は早いです。

例えば保証会社が入居者の職業審査などで明らかにNGな内容の場合は、判断に30分もかからないケースもあります。

ですが審査に時間がかかっているのは、審査の裏側で何らかの理由があるから長引いているのです。

2. 審査が遅れている原因

✓審査書類に不備・不足がある
入居審査の結果が遅れてしまう最大の理由は、審査書類に不備・不足があることです。

申込者本人の身分証などの必要書類はもちろん、保証人になっている人の勤務先や年収なども求められる場合があり、間違いや記入漏れが発生しやすいのです。

入居申込みに必要な書類が揃わなかったり、緊急連絡先の情報や連帯保証人の情報が記入漏れのままだったりすると、保証会社は一向に審査を進めてくれず、その先のステップにも進めません。

こうした不備があるほど、入居審査の結果が出るまでに時間がかかってしまいます。

さらに、不足書類を揃えたり不備を修正してから、また再度審査をかけていると余計に期間が延びてしまいます。

✓大家さんに連絡がつかない
基本的に物件の大家さんは入居者の募集から契約までを管理会社に一任しているケースがほとんどで、入居申込みがあった場合、管理会社や保証会社の審査結果の最終確認といった程度です。

つまりは大家さんが自ら詳細な入居審査をかける物件はほとんどなく、家賃保証会社と管理会社がそれぞれ「問題なし」と判断すれば入居審査が承認となる事がほとんどです。

ただし、いくら管理会社や保証会社がOKと言ったからと言って、物件を所有する大家さんの承認がなければ最終的な審査通過とは言えません。

この最終の意思確認がなかなか取れないというケースもたまにあります。

以前あった例ですが、大家さんが高齢の方でいくら電話してもつながらず、手紙を何度か送ってやっと意思確認が取れたことがありました。（無事にその物件は契約となりました。）

また、敷金・礼金の交渉や家賃交渉、ペットの相談などが長引いてしまった場合、
結果的に審査の判断が遅くなってしまうことがあります。

✓連帯保証人、緊急連絡先に連絡がつかない
管理会社、または保証会社から連帯保証人や緊急連絡先に確認の電話がいくことがあります。

審査のステップとして確認が取れることが必要になるので、連絡が取れるまで審査通過とはなりません。

申込者が事前に関係者に連絡がいく旨を伝えていなかった場合、当然知らない番号から電話がかかってくるわけですから警戒されるのも無理はありません。

✓繁忙期である
4月は入学、入社、移動などが重なり引っ越しシーズンとなるため、その直前期（1月～3月）は不動産市場の超繁忙期となります。

当然、その時期は審査件数も莫大な数になり、毎日審査が立て込んでいる状態になります。この時期は繁忙期に家探しをする際は、審査結果が少し遅くなっても仕方ありません。

✓単に結果連絡を忘れている
結果は出ているものの、単純に不動産会社の営業マンが連絡を忘れているパターンです。
しばらく経っても結果通知が遅い場合は不動産屋に連絡して審査状況を確認するとよいでしょう。

✓定休日の関係で遅れる
仲介業者の休み、管理会社の休み、保証会社の休みがそれぞれタイミング悪く続いてしまうと、申し込みは届いているが審査が進行しない、もしくは結果が出ているが申込者へ伝わらないというケースもあります。

仲介会社は水曜休み、管理会社は土日休みといったように定休日がずれており、営業日が合わず連絡がつきにくいということはよくあります。

✓書類の不備がないか提出前にチェックする
審査書類は提出する前に、審査書類に記入漏れや記入間違いがないか、また不足している書類がないかをダブルチェックしましょう。

緊急連絡先の情報や連帯保証人の情報は漏れがないか、ミスがないか入念にチェックされることをおススメします。

✓保証人や緊急連絡先に連絡がいくことを伝えておく
保証会社、管理会社から連絡がいく場合、その旨を事前に緊急連絡先や連帯保証人になってくれている人に説明し、きちんと対応してもらえるよう伝えておくことが大切です。

✓審査が早く終わる物件に申し込む
入居を急いでいる場合は不動産会社の担当者にその旨を伝えておきましょう。

物件によっては、初めから審査が早く終わるとわかっている物件もあります。
例えば保証会社の審査がない物件など、そもそも審査ステップが少ない場合はその分結果が出るのも早くなります。

✓細かい要望は控える
細かい要望というのは、ドアの取っ手が緩んでいるので変えてほしい、床材が少し剥がれているから直してほしい、小さい汚れまで取ってほしいといった、細部にわたる修理依頼です。

小さい修理でも大きな修繕でも、業者を手配して作業日を設けて直す必要があります。そうすれば、2週間以上入居予定日がずれることがあります。

そのため、修理依頼は生活に支障があるものに絞ってある程度のメンテナンスは自分でするぐらいに思っていることをオススメします。または、審査が通った後に依頼をすれば、入居後に直してくれるケースが多いです。

4. エース不動産の審査が早い理由

 

✓自社所有物件がある

エース不動産では、物件を仲介するだけはなく、自社で物件を購入して保有しています。
物件の種類としてはマンションの一室であったり、一棟アパートなど様々です。

自社で所有している物件なら、誰にどういう条件で貸すかは完全に自由です。

つまり、弊社の独断で審査は完結します。

お客様が来店されて即日審査、最短３日で入居も可能です。

✓自社管理物件がある
自社管理物件とは、弊社が直接物件オーナー様から管理を任されている物件です。
そのため、管理会社審査は弊社で行えるのと、オーナー様からの信頼もあって比較的審査条件も緩めになります。

✓保証会社としての機能も兼ね備えている

非常にめずらしいのですが、弊社は不動産会社でありながら同時に家賃保証会社としての機能も兼ね備えています。

大家さんとのつながりが強いため、お客さんに物件紹介から家賃保証まで自分たちで一貫して行うので、信用して物件を貸してあげてくださいねとお願いすることができるのです。

つまり、わざわざ他社の保証会社の審査を通さなくても、私たちだけの判断で家賃保証ができるということです。

5. まとめ

一般的には申込から審査完了まで1週間以上かかることはあまりありませんが、不安なら5日過ぎたあたりで一度仲介会社へ連絡するのが良いかと思います。

とはいえ、入居希望日が3日以内という場合は、通常の物件では入居が間に合いません。即日入居希望を希望している場合は、大家さんと直接契約できる物件か、大家さんと直接繋がりがある管理会社に申し込むのがベターです。

弊社エース不動産では、審査がゆるく、しかもすぐに入居可能な物件を多数取り扱っています。ぜひご相談ください。

この記事を書いた人 後藤 業界歴 9年

不動産業界歴9年で保証会社での勤務経験もあるため、保証会社の特徴や特性は熟知しています。 また、ニュージーランドに4年住んでいたので英語での対応もお任せください。 プライベートではお酒を飲むのが大好きで、トレーニング成果も夜の会食で行ってこい状態。

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